DÒNG SỰ KIỆN. * HỘI NGHỊ WEF ASEAN 2018 * HÀ NỘI SAU 10 NĂM MỞ RỘNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH * HÀ NỘI VỚI CHƯƠNG TRÌNH TRỒNG MỚI 1 TRIỆU CÂY XANH * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Bất động sản “đặc khu”: Dừng giao dịch có tránh được rủi ro?

Vân Hằng
15-05-2018 08:01
Kinhtedothi - Râm ran quy hoạch thành đặc khu từ cuối năm 2017, nhiều DN địa ốc “khủng” âm thầm gom hàng nghìn ha đất tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).
Đặc biệt, từ sau Tết Nguyên đán Mậu Tuất, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ ở các nơi đã tụ về đây "nằm vùng" ôm đất, đẩy giá, khiến thị trường bất động sản (BĐS) các khu vực này biến động vượt ngưỡng kiểm soát của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, dấu hiệu hạ nhiệt có vẻ đến sớm hơn dự định khi hoạt động bán – mua bị siết chặt trên diện rộng.
Lên đỉnh và thoái trào
Tại nhiều trang web BĐS có tiếng, hạng mục rao bán đất Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc có số lượng người truy cập… tăng vù vù. Rổ hàng BĐS ở các khu vực này, vì thế lại mở rộng nhiều loại, từ đất ven biển, đất đảo, đất nông nghiệp, đất ở cho đến cả đất rừng với mức giá “nẩy số” từng ngày, từng tháng. Qua tìm hiểu của Kinh tế & Đô thị, một khu đất rộng 4ha trồng tiêu, chôm chôm, sầu riêng tại xã An Thới – Phú Quốc năm 2012 có mức giá 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện mảnh đất này đã mua đi bán lại tới 6 lần, giá hiện đạt ngưỡng 4 tỷ đồng/công (1.000m2). Mảnh đất vườn từ 20 tỷ đồng ban đầu, sau 6 năm đổi chủ đã vọt lên tới 160 tỷ đồng mà không ít khách hàng tặc lưỡi “thòm thèm”.
 Một góc huyện đảo Vân Đồn, Quảng Ninh.
Lợi nhuận cao chỉ trong chớp mắt đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang lướt sóng. Ở nhiều nơi, nhà đầu tư không chuyên còn thế chấp sổ đỏ và các tài sản giá trị khác để vay vốn ngân hàng, với mục đích đầu cơ kiếm lời. Dây chuyền “sáng mua, trưa khảo giá, chiều bán” khiến giá đất đặc khu đã nóng lại càng thêm nóng. Trên nhóm kín facebook về hàng hiếm “đất đặc khu”, một môi giới BĐS tại Vân Đồn đang rao bán cả hòn đảo rộng 10ha tại Quan Lạn với giá 830 triệu đồng/ha. Liên hệ đến số điện thoại đính kèm, người nhận cuộc gọi tên H. khẳng định bán cả hòn đảo với giá 5,2 tỷ đồng, bao gồm các thủ tục sang tên và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. “Em sẽ chụp ảnh các giấy tờ hồ sơ pháp lý của hòn đảo này cho chị qua zalo. Đảm bảo minh bạch chính chủ, đảo còn được cấp sổ đỏ 50 năm tính từ năm 1994. Với bờ biển dài, nhiều bãi cát trắng, suối tự nhiên, đảo Ngọc rất thích hợp đầu tư nghỉ dưỡng” – H. cung cấp thông tin.

Theo tìm hiểu, tại Vân Đồn, số hồ sơ liên quan đến lĩnh vực đất đai mà huyện tiếp nhận hiện đã ít hơn rất nhiều so với trước, hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm đáng kể. Nếu như ngày 4/5 có 84 hồ sơ, trong đó 3 hồ sơ liên quan thế chấp tài sản, 81 hồ sơ liên quan chuyển nhượng đất thì ngày 7/5 chỉ có 15 hồ sơ và ngày 8/5 là 12 hồ sơ.

Thế nhưng mới đây, sự phấn kích của thị trường có dấu hiệu chững lại khi nhiều địa phương lên kế hoạch “siết” giao dịch. Đi đầu là Phú Quốc với Công văn 223/UBND-KSTT về việc tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các khu phân lô, tách thửa dưới 500m2. Cùng chung quan điểm, từ 3/5, chính quyền Quảng Ninh cũng bắt buộc dừng giao dịch tại Vân Đồn. Mới đây, ngày 9/5, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành công văn khẩn về việc tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn huyện Vạn Ninh - nơi đang được quy hoạch đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong. Nội dung chủ yếu là giao UBND huyện Vạn Ninh tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện việc tách thửa,...
Động thái này khiến không ít nhà đầu tư, “cò đất” như ngồi trên đống lửa. Đối lập với không khí nhộn nhịp trước kia, hiện nhiều sàn giao dịch BĐS tại Phú Quốc, Vân Đồn đều “cửa đóng then cài”. Bà Nguyễn Thị Như Ý - Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS RealHome (khu 5, thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn), cho hay: “Chỉ cách đây khoảng một tuần, bán - mua vẫn sôi động, giao dịch mỗi ngày lên đến cả chục tỷ đồng. Thế nhưng đến nay, tỉnh Quảng Ninh đang tiến hành thanh, kiểm tra các sàn giao dịch có biểu hiện đầu cơ thổi giá đất, nên nhiều nơi đành đóng cửa, tạm lánh. Cách đây một tháng, đất tại các khu đô thị ở trung tâm Vân Đồn ở ngưỡng 22 triệu đồng/m2 giờ đã giảm xuống dưới 20 triệu đồng/m2 tùy từng lô”.
Khó quản nên cấm?
Bình luận về động thái cấm giao dịch tại nhiều đặc khu, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận định là cần thiết nhưng chưa phù hợp. “Đây là cách “không quản được nên cấm”. Tuy dễ làm nhưng khó ngăn chặn triệt để được vấn đề. Thậm chí, khi không cho phép giao dịch chính thức có thể tồn tại những giao dịch ở dưới dạng phi chính thức. Chẳng hạn như chiêu trò lách luật, mua bán chui chẳng hạn. Nếu vậy độ rủi ro, nguy hiểm đến thị trường còn cao hơn rất nhiều.” – GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thay vì cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các đặc khu kinh tế cần có giải pháp để hạ nhiệt “cơn sốt” đất ảo tại cả Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. Theo đó, vị chuyên gia này nhấn mạnh cần kiểm soát chặt chẽ, nghiêm cấm mọi hiện tượng thu mua gom đất, chia nền bán trái quy định phát luật. Đặc biệt là đất nông nghiệp và đất rừng. Tiếp đến cần công bố thông tin về chủ trương, chính sách phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng giao thông, đô thị, nội dung đang nghiên cứu quy hoạch tại địa phương; công bố danh mục những dự án đủ điều kiện bán hàng và yêu cầu các dự án đó phải công khai thông tin mua bán trên các trang tin của cơ quan quản lý chức năng địa phương. “Thanh tra chuyên ngành hoạt động, phân phối, môi giới BĐS tại địa phương, các sàn giao dịch BĐS, các văn phòng nhà đất, môi giới BĐS nếu không đăng ký kinh doanh, không có chứng chỉ hành nghề phù hợp quy định pháp luật phải kiên quyết xử lý theo luật định” - ông Đính nêu quan điểm.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật Basico phân tích lệnh tạm dừng giao dịch tại Phú Quốc, Vân Đồn là trái với một loạt quy định như Điều 167, 188, Luật Đất đai năm 2013; Điều 7 Luật DN năm 2014. Điều 188 Luật Đất đai quy định rõ các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“Chiếu theo quy phạm pháp luật, chính quyền không có quyền cấm đoán, hạn chế hay tạm dừng. Nếu như giao dịch đúng luật chẳng được, nộp thuế không cho, dễ xuất hiện hiện tượng bôi trơn. Mấu chốt vấn đề là phải quản được bộ máy quản lý nhà nước đừng dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật thật mạnh đối với các bộ có tham gia vào tiếp tay cho vi phạm hay “thổi” giá đất” – Luật sư Trương Thanh Đức phản biện.