DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 11, QUỐC HỘI KHÓA XIV * BẦU CỬ ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI KHÓA XV VÀ HĐND CÁC CẤP * ĐẠI DỊCH COVID-19 * QUY HOẠCH KHU VỰC HAI BÊN SÔNG HỒNG * CUỘC THI VIẾT “BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI”

Bất động sản khu vực trung tâm lên xuống có tính chu kỳ

Ngọc Huân (thực hiện)
23-03-2021 09:15
Kinhtedothi - Trao đổi với phóng viên Kinh tế&Đô thị, chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, trong tình hình hiện nay, tính thanh khoản của BĐS khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh là vấn đề đáng chú ý, để bán được một BĐS có giá trên 10 tỷ đồng là không dễ. Thế nhưng, việc tăng giá của BĐS có tính chu kỳ và theo quy luật "lượng đổi, chất đổi".
Ông nhận định thế nào về khả năng sinh lời từ khai thác BĐS khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh?

- Đối với hình thức khai thác cho thuê, BĐS càng cao cấp, khả năng sinh lời hàng năm càng thấp. Đối với loại hình nhà phố cho thuê, trước đây khả năng sinh lời từ 2 - 2,5%/năm, tuy nhiên trong 2 năm liên tiếp 2018 – 2019, mặt bằng giá nhà phố đã bị đẩy lên quá cao, có khu vực tăng gấp đôi, gấp 3, trong khi giá cho thuê mặt bằng không thay đổi, kết quả là nguồn thu từ khai thác cho thuê đã bị tụt xuống chỉ còn khoảng 1%/năm.

Như vậy có nghĩa phân khúc này tại TP Hồ Chí Minh, thị trường thay đổi có tính chu kỳ?

- Đúng vậy. Tính chu kỳ ở phân khúc này thể hiện rất rõ ở việc: Thông thường sau một thời gian BĐS đóng băng, bị nén lại, khi giải băng, giá sẽ tăng, khi tăng sẽ xuất hiện dòng tiền nóng. Khi thị trường chạy, có người mua, thị trường trở nên sôi động, tạo nên chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, giá nhà đất cũng phải chịu tác động bởi quy luật “lượng đổi, chất đổi”, đó là khi giá tăng đến một mức nào đó thì nó sẽ không tăng được nữa hoặc sẽ tăng chậm lại, không thể vượt qua được khả năng của sức mua và sức thuê. Xác suất các đợt tăng giá trên dưới 10% xuất hiện ngày càng giảm đi, có thể không tăng mạnh mà chỉ tăng nhẹ, thậm chí có những khu vực giảm giá cục bộ do người chủ muốn bán nhanh trong bối cảnh dòng tiền trên thị trường chưa sẵn sàng.

Thưa ông, có một điều khó lý giải, với khả năng sinh lời có thể nói là không đáng kể, vậy tại sao vốn đổ vào phân khúc này vẫn lớn?

- Khi đầu tư vào BĐS khu vực trung tâm, phần đông các nhà đầu tư đều trông chờ vào khả năng tăng giá, ít người nghĩ đến tính hiệu quả khi khai thác cho thuê. Việc đầu tư vào BĐS khu vực trung tâm không hẳn là kênh đầu tư kém hiệu quả nhất, với những người giàu, họ thường đa dạng khoản đầu tư và tài sản của họ; trong đó nắm giữ nhà khu vực trung tâm như là một tài sản bền vững là một chọn lựa khá hợp lý. Thực tiễn nhiều năm nay, nắm giữ nhà khu trung tâm vẫn có lợi hơn giữ USD.

Xin cảm ơn ông!