Tuy căn hộ dịch vụ sở hữu nhiều đặc điểm tương đồng với khách sạn thông thường nhưng 2 loại hình này cũng có điểm khác biệt nhất định, vậy xu thế thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ là khách sạn hay căn hộ dịch vụ? Dưới đây là những phân tích của Chuyên gia Mauro Gasparotti - Giám đốc Tư vấn Khách sạn Savills châu Á - Thái Bình Dương.
| Căn hộ dịch vụ là sản phẩm đang được nhiều người ưa chuộng. |
Sự khác biệt
Khách sạn có sự phân định rõ trong kết cấu DN. Có nhiều cách khác nhau để xếp hạng mô hình khách sạn, ví dụ như qua phân khúc khách hàng (khách hàng là doanh nhân hay khách du lịch), qua cách định (loại phổ thông hay cao cấp) hoặc bởi quy mô dịch vụ (dịch vụ full hay limited).
Tuy nhiên, các loại mô hình này đều có một đặc điểm chung, dựa trên thời gian khách hàng lưu tại khách sạn: Ngắn hạn. Ngoại trừ những mô hình có thời gian lưu lại lâu hơn, đa số các khách sạn được trang bị tiện ích phòng và dịch vụ phù hợp cho những khách hàng khoảng một hay vài đêm, phân khúc khách hàng lưu lại lâu hơn đó thường không được quá chú trọng.
Trong khi đó, căn hộ dịch vụ lại có thể giải quyết thiếu sót này, cung cấp cho khách hàng có nhu cầu lưu trú dài hạn hơn và mong muốn tìm kiếm một không gian sống thoải mái như tại nhà.
Khách hàng mới
Từ trước tới nay, mô hình căn hộ dịch vụ được phát triển chủ yếu dành cho những doanh nhân thương xuyên đi công tác, những người có nhu cầu có một nơi ở thoải mái trong suốt quá trình công tác từ ngắn đến trung hạn của mình cũng như những người đang trong quá trình chuyển dịch nơi ở, cần một chỗ ở tạm thời.
Tuy nhiên, trong công cuộc tìm kiếm phương pháp gia tăng lợi nhuận, các DN phát triển mô hình căn hộ dịch vụ đã đổi mới, với nỗ lực sửa đổi mô hình dài hạn truyền thống để có thể nắm bắt không chỉ những khách hàng trung và dài hạn mà còn cả những khách hàng lưu lại ngắn hạn.
Cùng với sự phát triển của mô hình "homestay" và nền tảng công nghệ mới như Airbnb, du khách đang dần tiếp nhận khái niệm nghỉ tại những nơi không-phải-khách-sạn; vậy nên mô hình căn hộ dịch vụ trở nên phổ biến hơn. Mô hình Condotel cũng nhận được không ít quan tâm và sự tò mò của khách hàng về loại hình sản phẩm và nhiều ý kiến bày tỏ muốn trải nghiệm cũng đã được ghi nhận.
Hiện tại, có sự dịch chuyến trọng tâm từ các nhà điều hành căn hộ dịch vụ truyền thống để hướng tới những khách hàng ngắn hạn bằng cách giới hạn số lượng khách hàng dài hạn và dần dần phát triển tỷ lệ khách ngắn hạn cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề khả thi cũng cần được xem xét và cân nhắc do sự khác biệt trong yêu cầu về cơ sở vật chất và đặc điểm hoạt động.
| Phòng khách sạn có ưu thế trong việc lưu trú dài ngày |
Căn hộ dịch vụ luôn là một thị trường ngách đối với các đơn vị quản lý. Có rất nhiều nhà điều hành khách sạn không sở hữu thương hiệu căn hộ dịch vụ và thường sử dụng tên một thương hiệu khác với một vài điều chỉnh để phân loại. Do sự tăng trưởng trong nhu cầu với phân khúc này, một vài nhà vận hành khách sạn Quốc tế đã bắt đầu phát triển thương hiệu riêng hướng tới những nhu cầu lưu trú dài hạn.
Chìa khóa cho tỷ suất hoàn giá nội bộ (IR)
Trên góc độ kinh tế, khách sạn và căn hộ dịch vụ có những điểm khác nhau cơ bản trong doanh thu và chi phí hoạt động. Do đặc điểm thời gian lưu trú ngắn hạn, mức giá phòng của khách sạn thường cao hơn. Ngoài ra, khách sạn cũng được nguồn thu nhập từ các dịch vụ khác như ăn uống và các dịch vụ phụ trợ.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn lại biến động hơn và chi phí hoạt động lại cao hơn đáng kể so với căn hộ dịch vụ. Tựu chung lại thì khách sạn tuy có doanh thu cao hơn căn hộ dịch vụ nhưng chi phí đồng thời cũng cao tương ứng.
Bảng mô phỏng về hiệu suất ổn định của một khách sạn cao cấp và một căn hộ dịch vụ
Khách sạn cao cấp (4-5 sao)(Thời gian lưu trú ngắn hạn) | Căn hộ dịch vụ cao cấp (Thời gian lưu trú dài hạn) |
200 phòng US$120/phòng/ngày Công suất cho thuê 70% US$6.132.000 doanh thu phòng US$3.301.846 doanh thu từ nhà hàng và dịch vụ khác US$9.433.846 tổng lợi nhuận Biên lợi nhuận đạt 42% US$3.962.215 tổng lợi nhuận hoạt động | 200 phòng US$2.300/căn/tháng Công suất cho thuê 90% US$4.968.000 doanh thu phòng US$876.706 doanh thu từ nhà hàng và dịch vụ khác US$5.884.706 tổng lợi nhuận Biên lợi nhuận đạt 60% US$3.506.824 tổng lợi nhuận hoạt động |
Khoản đầu tư cho một phòng khách sạn thường cao hơn bởi đối với loại hình này những tiện ích như dịch vụ cộng đồng và hệ thống nhân sự vận hành dự án là bắt buộc, bởi vậy nên căn hộ dịch vụ là một khoản đầu tư hiệu quả khi muốn tập trung vào lượng khách lưu trú ngắn hạn và ổn định cùng số lượng dịch vụ đi kèm hạn chế.
Cuối cùng, các nhà đầu tư cần lưu ý rõ rằng căn hộ dịch vụ thường ít phù hợp hơn đối với những thị trường mà nhu cầu lưu trú dài hạn không phổ biến.
