DÒNG SỰ KIỆN. * 50 năm thực hiện Di chúc của Chủ tịch Hồ Chí Minh * HÀ NỘI - 20 NĂM “THÀNH PHỐ VÌ HÒA BÌNH” * DỊCH TẢ LỢN CHÂU PHI * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Bất động sản TP Hồ Chí Minh chững lại, khu vực nào sẽ lên ngôi?

Văn Hùng
25-08-2019 09:52
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang thể hiện rõ sự chững lại sau một chu kỳ phát triển nóng; mà "tàn dư" của sự phát triển quá nóng đó là một mặt bằng giá mới, trên giá trị thực.

 Hạ tầng giao thông đang trở thành "bệ phóng" cho bất động sản( Hình minh họa)
Thực tế đó khiến cho câu hỏi, đầu tư vào khu vực nào sẽ an toàn và có nhiều dư địa phát triển trở thành nỗi băn khoăn của nhiều nhà đầu tư, thậm chí, ngay cả đối với các doanh nghiệp lớn...
Chững lại để điều chỉnh
Bắt đầu từ khoảng giữa năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam nói chung và đặc biệt là TP Hồ Chí Minh cho thấy sự hồi phục mạnh mẽ sau một chu kỳ "băng giá". Kể từ đó đến nay, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh không ngừng phát triển, tăng trưởng nóng, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của các thị trường phụ cận, như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu...
Dưới góc nhìn khách quan, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh vốn là "đầu tàu" cho cả thị trường bất động sản phía Nam. Và với một TP lớn, dân số đông, tốc độ gia tăng dân số cao, nhu cầu ở lớn... thì việc giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh không ngừng tăng trưởng là chuyện bình thường; thậm chí được các chuyên gia cho rằng đây là điều "tất yếu". Thực tế, trong nhiều năm qua nhu cầu nhà ở tại TP Hồ Chí Minh luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung.
Song, cũng chính vì giá nhà đất tại TP Hồ Chí Minh "tăng trưởng quá nóng", thậm chí, vượt lên trên cả giá trị thật khiến cho cơ hội sở hữu nhà ở của nhiều người trở nên cực kỳ khó khăn. Đồng thời, ngay cả việc đầu tư BĐS vào thị trường này cũng đối mặt với những thách thức không nhỏ, thậm chí là ngoài tầm với của không ít nhà đầu tư có nguồn vốn tầm trung.
Thực tế ghi nhận, bắt đầu từ nửa cuối năm 2018 đến nay, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh bắt đầu chững lại. Mà “hậu quả nhãn tiền" của sự chững lại này là khiến cho không ít doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thuộc loại "có tên tuổi" tại TP Hồ Chí Minh, chỉ vì thiếu nguồn cung sản phẩm để bán ra thị trường đã buộc lòng phải sa thải hàng loạt nhân viên; hàng loạt sàn môi giới bất động sản vừa thành lập đã phải đóng cửa...
Có thể nói, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn khó khăn nhất trong 5 năm trở lại đây. Thậm chí, đã có những luồng quan điểm tỏ ra lo ngại thị trường có thể sẽ rơi vào cuộc khủng hoảng.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, thị trường chững lại sau một thời gian phát triển quá nóng là tất yếu và cần thiết, để qua đó, xác lập nên một “cuộc chơi mới” chuyên nghiệp hơn. Bởi thời gian qua, nhiều khu vực tăng nóng một cách phi lý, mà nguyên nhân được xác định một phần là do giới đầu cơ - “cò” đất dùng chiêu trò đẩy giá.
Thực tế, trong “cơn cuồng loạn” của thị trường, đã xuất hiện tình trạng rao bán dự án “ảo”, dự án chưa có pháp lý, khiến cơ quan chức năng liên tiếp lên tiếng cảnh báo. Tại các địa phương như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… chứng kiến “cơn lốc” đổ bộ của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc xẻ thị đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm để phân lô bán nền… Điển hình như tại Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu, cái tên Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đã trở thành “nỗi ám ảnh” của thị trường, khi hàng chục “dự án” được doanh nghiệp này tung ra, huy động hàng trăm tỷ đồng của khách hàng, nhưng đến nay, theo công bố của các cơ quan chức năng, không có dự án nào được công nhận trên thực tế.
Theo đại diện của nhiều doanh nghiệp, việc làm ăn "bát nháo" của một số doanh nghiệp thiếu chuyên nghiệp gần đây có thể coi như “con sâu làm rầu nồi canh”, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường nói chung... Trong đó, dễ nhận thấy nhất là việc thực hiện tiến độ pháp lý các dự án bị chậm lại, do các cơ quan chức năng phải thận trọng hơn trong việc xét duyệt, thậm chí, có những dự án đã đủ điều kiện để được phê duyệt những vẫn bị ách lại…
Nên "chỉnh thước ngắm" vào đâu?
Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Dương Minh Tiến - Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Vietholdings cho rằng, nếu như thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh được coi là đầu tàu của cả thị trường bất động sản phía Nam, thì đương nhiên, "sâu sau" của thị trường này sẽ phải là các khu vực lân cận, thuộc vùng tứ giác kinh tế phía Nam. Mà cụ thể ở đây là TP Hồ Chí Minh - Bình Dương - Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.
"Quy luật chung của thị trường là nơi nào phát triển hạ tầng càng mạnh, nơi đó sẽ có thị trường bất động sản sôi động. Trong bối cảnh các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương đang rốt ráo đẩy nhanh tiến độ các công tác chuẩn bị, nhằm sớm khởi công sân bay Long Thành, thì đây là thời điểm tốt nhất để đầu tư vào thị trường các khu vực này", ông Tiến chia sẻ.
 Dự án Marine City đang được triển khai tại Bà Rịa - Vũng Tàu (Ảnh: Việt Tâm)
Thực tế, theo quy hoạch phát triển vùng đô thị TP Hồ Chí Minh, tứ giác kinh tế TP Hồ Chí Minh – Bà Rịa Vũng Tàu – Đồng Nai và Bình Dương được bao quanh bởi hàng loạt khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng biển quốc tế và các đô thị đang phát triển năng động. Đây còn là cửa ngõ giao thương và là điểm giao thoa của nhiều công trình giao thông trọng điểm, mở ra hướng kết nối liên vùng vô cùng thuận tiện với TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành khu vực Đông Nam Bộ.
Cụ thể, bên cạnh tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51 mở rộng, tại khu vực này còn đang đón một loạt dự án lớn như cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Long Thành – Vũng Tàu, Monorail Thủ Thiêm – Long Thành... Và đặc biệt, tới đây là sự hình thành của Cảng hàng không Quốc tế Long Thành.
"Đây sẽ là điều kiện vô cùng thuận lợi giúp không chỉ Long Thành (Đồng Nai) phát triển kinh tế, thu hút đầu tư mà với cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ như vậy, thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu, thậm chí là Bình Dương cũng được hưởng lợi rất lớn...", ông Dương Minh Tiến nhận định.
Một điểm đáng chú ý nữa là, hiện tại, giá đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn khá mềm so với TP Hồ Chí Minh cũng như một số vùng phụ cận. Cụ thể, nếu như hàng loạt các dự án tại đất nền tại quận 9 (TP Hồ Chí Minh) đang được rao bán với mức giá từ 55 - 70 triệu đồng/m2, thì tại Long Thành (Đồng Nai), mức giá phổ biến chỉ từ khoảng trên 20 triệu đồng/m2, tại Bà Rịa – Vũng Tàu giá đất giao động trong khoảng từ 18-22 triệu đồng/m2.
“Đây là cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư vào các thị trường này. Cá nhân tôi cho rằng, giá đất tại một số khu vực tại Long Thành (Đồng Nai) và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ nhanh chóng tiệm cận, thậm chí vượt lên so với giá nhà đất các trung tâm tài chính, kinh tế hiện hữu như TP Biên Hòa, TP Bà Rịa - Vũng Tàu trong tương lai không xa. Vì vậy, với những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, khách hàng vẫn có thể mạnh dạn “xuống tiền”. Tâm lý “chim sợ cành cong” có thể sẽ làm mất cơ hội…”, ông Tiến nhận định.