Cần cơ chế, chính sách đồng bộ, hợp lý khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp

Đối với người lao động có thu nhập ở mức thấp đến trung bình, giấc mơ mua nhà tại TP Hồ Chí Minh chưa bao giờ xa vời như hiện nay, khi thị trường bất động sản vừa ghi nhận cơ hội dành cho họ gần như bằng 0 (chiếm 1% toàn thị trường TP trong năm 2020).

Liên quan đến con số đáng báo động nói trên, ngày 22/1, trao đổi với PV báo Kinh tế và Đô thị, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) khẳng định, trên dưới 60% sản phẩm thị trường hiện nay là sản phẩm cao cấp và điều đó là không bình thường khi mà sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp chỉ chiếm 1% (với 163 căn).

Cùng số liệu nguồn cung 163 căn nhà ở giá rẻ, HoREA báo cáo chiếm 1% trong tổng số nguồn cung nhà đất năm 2020 của các dự án BĐS toàn TP Hồ Chí Minh, trong khi Sở Xây dựng TP lại có kết quả báo cáo là 1,2%. Giải thích về sự khác biệt này, ông Châu cho biết, Sở Xây dựng tổng hợp trong 11 tháng, còn Hiệp hội tổng hợp đủ 12 tháng (năm 2020). Khi số tháng nhiều hơn sẽ kéo theo tổng số căn hộ nhiều hơn, trong khi 163 căn nhà ở thương mại giá thấp không thay đổi, thì đương nhiên tỷ lệ của phân khúc này phải giảm xuống.

“Một sự thật không thể phủ nhận là sản phẩm cao cấp đang chiếm (%) quá lớn trên thị trường. Dù tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này cao, nhưng tỷ trọng nhà đầu tư mua đi bán lại cũng chiếm tỷ lệ lớn, điều này tiềm ẩn rủi ro vì sản phẩm không hướng đến nhu cầu thực”, ông Châu phân tích.

Theo ông Châu, để hồi phục thị trường bất động sản, không còn cách nào khác ngoài việc phải điều chỉnh hợp lý giữa các phân khúc, hướng đến phục vụ nhu cẩu thật có khả năng thanh toán. Từ đó, đảm bảo tính thanh khoản giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển...và nhu cầu thực của người dân được thấu hiểu, chia sẻ.

Xác định mục tiêu phát triển nhà ở diện tích nhỏ, nhà ở bình dân… là mục tiêu lâu dài. Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, từ trước đến nay chưa bao giờ Nhà nước ép doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá thấp. Các doanh nghiệp được quyền lựa chọn phân khúc phù hợp để kinh doanh, và điều đó được Nhà nước tôn trọng.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, chẳng hạn như Công ty Sơn Kim Land, Phú Mỹ Hưng hay VinGroup…trong rổ hàng của các doanh nghiệp này không bao giờ có nhà ở giá thấp. Bởi vì họ lựa chọn đầu tư ở các vị trí mà giá đất rất cao và được duyệt quy hoạch những dự án cao cấp. Và cũng có những doanh nghiệp chỉ làm nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội như Công ty Lê Thành, Vạn Thái… Song, cũng có những doanh nghiệp làm đa dạng sản phẩm cả nhà cao cấp, nhà trung cấp, nhà vừa túi tiền, nhà giá thấp, nhà ở xã hội như Công ty Nam Long, công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm, Him Lam….“Ở đây, không có chuyện ép doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp lại càng không phải là ép doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ, dự án nhà ở xã hội, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp”, Chủ tịch HoREA nói.

Đồng thời, ông Châu khẳng định, không ép doanh nghiệp nhưng khi doanh nghiệp gặp khó thì Nhà nước “dang tay” để hỗ trợ. Năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 “Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”, trong đó, có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất bình quân 5%/năm, hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cho người mua nhà ở xã hội và cả người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng.

Đồng thời cho phép các dự án nhà ở thương mại được chia nhỏ căn hộ, hoặc được chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội. Nhờ có sự hỗ trợ này của Nhà nước, đã thực hiện được đồng thời 3 mục tiêu: có 56.180 người tạo lập được nhà ở; giải quyết được 56.180 căn nhà là hàng tồn kho BĐS; giải quyết được một phần quan trọng nợ xấu BĐS, là nhân tố quan trọng giúp cho thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ đầu năm 2014 cho đến nay.

Quyền tự do kinh doanh đúng pháp luật của doanh nghiệp là không thể bị can thiệp trái luật, tuy nhiên ông Châu cho rằng, nếu có cơ chế khuyến khích, chính sách hợp lý để phát triển nhà ở thương mại giá thấp thì doanh nghiệp vẫn sẽ tham gia.

Cần phải hiểu nhà ở giá thấp có giá thấp là vì được Bộ Xây dựng và HoREA đề ra những chính sách và chính sách ưu đãi. Ví dụ, nhà ở xã hội ưu đãi về thuế VAT (50%), thuế thu nhập doanh nghiệp cũng ưu đãi (50%); còn nhà ở thương mại giá thập thì được đề nghị giảm thuế trên dưới (25%).

Về tín dụng, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được ưu đãi là 5%/năm, nhà ở thương mại giá thấp 7,5%/năm. Nhưng ưu đãi này có tính hợp lý nhằm giảm nhẹ áp lực cho chủ đầu tư.

Căn cứ trên những ưu đãi này, HoREA tính toán có thể làm được nhà ở thương mại giá thấp với giá bán 25 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh.

“Trăn trở lớn nhất hiện nay trong đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp là tình trạng đầu cơ, mua qua bán lại để hưởng lợi nhuận chênh lệch Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước cần phải cơ chế khống chế giá bán, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đưa sản phẩm đến tay người dân có nhu cầu ở thực”, ông Châu nói.

Là một trong những doanh nghiệp tiên phong làm nhà ở thương mại giá thấp, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở giá thấp vì lời ít hoặc không có lời, thậm chí lỗ. Mới đây, Công ty Trần Anh Long An mạnh dạn triển khai ở Đức Hoà (Long An) gần 1.000 căn, với giá bán 4-5 triệu đồng/m2, nhưng rồi cuối cùng cũng không làm được nữa vì lỗ vốn.

“Thực tế nhà giá ở giá thấp vẫn phát triển được trong điều kiện bình thường, tức lãi suất ngân hàng 7-8%/năm. Nhưng khi ngân hàng biến động, lãi suất 15-25%/năm, thì lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS làm ra hầu như đều phải dùng để đóng lãi cho ngân hàng”, ông Đực cho hay.

Tại sao làm nhà giá thấp lại lỗ, ông Đực giải thích, khi doanh nghiệp làm một dự án phải tự bỏ tiền túi ra mua đất dự án đó, rồi làm thủ tục xây dựng nhiêu khê kéo dài thường không dưới 5 năm. Điều này khiến chi phí thực hiện dự án bị nâng lên rất nhiều. Vì vậy,đến thời điểm xin được giấy phép thì không doanh nghiệp nào còn muốn làm nhà giá thấp nữa. Chưa kể, làm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội còn phải thêm một số thủ tục phức tạp khác, khiến doanh nghiệp mệt mỏi, không mấy mặn mà, bất chấp nhu cầu thị trường rất lớn.

Theo ông Đực, con số nguồn cung nhà ở giá thấp chỉ chiếm 1% mà HoREA công bố chỉ là bề nổi của thị trường, vì nếu hiểu chính xác thì trong năm 2020 không doanh nghiệp nào làm nhà ở giá thấp. 163 căn đó chỉ sản phẩm dư, tồn đọng lại của những dự án trước đây.

Do đó, để phát triển nhà giá ở giá thấp, theo ông Đực phải thay đổi toàn bộ tư duy, thay đổi thủ tục, thay đổi tiêu chuẩn xây dựng. Đặc biệt, phải có tiêu chuẩn nhà giá rẻ như tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, quy hoạch, tiện ích…phải được soạn ra và phải thấp hơn nhà ở thương mại để doanh nghiệp có cơ sở làm. Ngoài ra, ông Đực nhấn mạnh, cần phải hiểu rằng, Nhà nước nỗ lực để mọi người dân có chỗ ở, chứ Nhà nước không bảo đảm rằng, mọi người dân đều sở hữu nhà ở. Do đó, trong năm 2021, TP cần tiếp tục có chính sách phát triển quỹ nhà cho thuê với một số đối tượng có nhu cầu cấp bách. Đồng thời, cần sử dụng các công cụ tài chính như thuế, lãi suất, thời gian vay... để bộ phận người dân thu nhập thấp được sở hữu nhà ở.