Căn hộ hạng sang tăng giá, thanh khoản cao: nghịch lý của thị trường

Tại Hội thảo Cơ hội đầu tư BĐS vùng lân cận TP Hồ Chí Minh năm 2020 được tổ chức mới đây, Ban tổ chức đã công bố số liệu thống kê về giá bán căn hộ hạng sang trong giai đoạn 2017 – 2019. Theo đó, chỉ trong vòng 3 năm, dòng sản phẩm này có mức tăng khoảng 40%, mỗi năm đội giá trên 13%, trong khi đó tất cả các phân khúc khác cũng tăng giá nhưng chỉ ở mức 5 – 7%.

Lý giải về nguyên nhân tăng giá của căn hộ hạng sang, các chuyên gia đều nhận định răng do quỹ đất nằm ở lõi trung tâm đô thị ngày càng ít dần, chi phí đầu vào cho giá đất có vị trí độc nhất vô nhị ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng căn hộ hạng sang không nhiều, tình trạng khan hiếm này cùng với quá trình xây dựng sản phẩm chất lượng, nguyên vật liệu nhập khẩu đắt đỏ đã đẩy giá thành căn hộ hạng sang tăng nhanh trong 3 năm qua.

Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt nam) Vũ Tuấn Trường, với sự phát triển mạnh của nền kinh tế, đã xuất hiện nhiều người giàu và xu thế của những người giàu là sở hữu một hoặc nhiều BĐS; đồng thời khi có điều kiện về kinh tế thì nhóm những người giàu cũng có nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của mình bằng việc sở hữu và sinh sống tại các căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang ngày càng gia tăng.

“Đối với những người giàu thì việc được sống trong một căn hộ hạng sang đã trở thành thị hiếu chung, giúp cho dòng sản phẩm này ngày càng “hot” trên thị trường. Nắm được thị hiếu đó, rất nhiều nhà phát triển BĐS đã dành nhiều nguồn lực của mình để phát triển phân khúc sản phẩm này” – ông Trường nhìn nhận.

Từ việc nhu cầu của người tiêu dùng tăng và những tác động ngoại cảnh do thiếu quỹ đất, giá vật liệu trên thị trường cũng tăng, nên các chủ đầu tư đã tăng giá bán sản phẩm này. Số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, cách đây 3 năm mặt bằng giá chung của căn hộ cao cấp từ 30 – 40 triệu/m2, căn hộ hạng sang từ 50 – 80 triệu/m2. Thì hiện nay thị trường chứng kiến sự nổi lên hàng loạt các dự án căn hộ có giá bán từ 50 – 70 triệu/m2 đi kèm với các tiện ích đa năng, ưu việt, có những căn hộ còn được chào bán với giá vài trăm triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Vũ Tuấn Trường, sở dĩ những nhà phát triển BĐS đều muốn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang vì lợi nhuận của dòng sản phẩm này cao hơn nhiều so với các phân khúc khác. “Làm một phép tính đơn giản, ví dụ mức lợi nhuận của các sản phẩm khi bán chủ đầu tư thu về 5%, thì với mức lợi nhuận 5% của sản phẩm giá bán 2 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với sản phẩm giá bán từ 5 – 7 tỷ đồng. Vì vậy, đầu tư vào dòng sản phẩm hạng sang thì mức lợi nhuận cũng cao hơn nhiều” – ông Trường phân tích.

Cùng quan điểm, Phó Giám đốc Công ty IP Land Trần Quốc Việt cho biết, không chỉ phát triển theo thị hiếu của thị trường trong nước, dòng sản phẩm hạng sang còn nhắm đến đối tượng là những chuyên gia và khách du lịch giàu có từ nước ngoài, với mức lợi nhuận cho thuê có thể đạt tới 10 – 12%/năm. Mức thuê bình quân từ 700 – 2.000 USD/tháng, trong khi những đối tượng khách thuê là các chuyên gia và chủ đầu tư nước ngoài thường có nhu cầu thuê dài hạn.

“Những căn hộ cao cấp thường được tọa lạc ở những vị trí thuận lợi về giao thông, dịch vụ đảm bảo chất lượng, cùng với đó được thiết kế với những tiện ích hiện đại, đáp ứng được nhu cầu sống của những chuyên gia và doanh nghiệp nước ngoài khi đến Việt Nam đầu tư, làm việc. Đối với nhóm khách hàng này, thì căn hộ hạng sang luôn là sản phẩm lưu trú được quan tâm hàng đầu” – ông Việt cho hay.

Mặc dù dòng sản phẩm hạng sang được đánh giá là mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, nhưng đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường, nhưng nhóm người giàu chỉ chiếm khoảng 10 – 15% nhu cầu của thị trường, trong khi đó trên 70% là những người có nhu cầu về dòng sản phẩm giá rẻ.

Trong 9 tháng năm 2019, sản phẩm nhà ở giá rẻ tiếp tục ghi nhận giảm sút, nếu như tại Hà Nội chỉ có một vài dự án được mở bán; thì tại TP Hồ Chí Minh thậm chí không có bất cứ sản phẩm nhà ở giá rẻ nào được đưa ra thị trường, giá còn bị đẩy thành sản phẩm trung cấp.

TP Hồ Chí Minh là thị trường chứng kiến sự chênh lệch mạnh nhất về giá bán, kể cả giá của các sản phẩm hạng sang. Trong khi ở các dự án tại Quận 7, Quận 2... dao động ở mức 60-75tr/m2, thì ở các quận trung tâm có giá bình quân là 100 triệu đồng/m2, cá biệt có những dự án lên tới 200 – 300 triệu đồng/m2.

“Quy định 30% diện tích căn hộ tại các dự án nhà ở thương mại dành cho sản phẩm giá rẻ đã được ban hành, nhưng quá trình thực hiện chưa hiệu quả. Sự mất cân bằng về các dòng sản phẩm đã được bàn luận rất nhiều trong thời gian qua, chính quyền các địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cần phải chặt chẽ hơn đối với những cam kết của chủ đầu tư khi cấp phép để hạn chế tình trạng này” – ông Vũ Tuấn Trường cho biết thêm.