Nhiều ý kiến đã đề nghị làm rõ việc một số chủ đầu tư sau khi bán căn hộ lại tìm lý do để trì hoãn, thoái thác trong việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị.
Thu phí bảo trì một lần, có tăng gánh nặng cho người mua?
Tại phiên giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: Tổng hợp số liệu của 40 địa phương có báo cáo đến thời điểm 31/3/2019 cho thấy, có 11 địa phương phát sinh 458 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan tới công tác quản lý vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư cả cũ và mới. Trong đó, có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, chiếm khoảng 3,4% tổng số nhà chung cư có quỹ bảo trì (khoảng 2.000 tòa) và khoảng 14,8% tổng số trường hợp tranh chấp, khiếu nại của 7 địa phương.
Đáng chú ý, có 54 chung cư chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì… “Liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì tại TP Hà Nội có 39 tòa có tranh chấp (trên tổng số 919 tòa, chiếm tỷ lệ 4,2%); tại TP Hồ Chí Minh là 15 tòa có tranh chấp (trên tổng số 867 tòa), chiếm tỷ lệ 1,7%” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thông tin.
Bộ trưởng cũng đưa ra nhiều lý do dẫn đến tình trạng trên, trong đó có thực trạng sau khi bán căn hộ, chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì.
Đưa ra số liệu thống kê 90% chung cư hoạt động tốt, chỉ có 10% là hoạt động chưa tốt, ĐB Bùi Văn Xuyền (Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) nhận định: Điều đáng nói trong 10% số chưa tốt, vấn đề tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao số kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chiếm tới 79%.
Theo ĐB, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình trong 5 năm, vậy việc chủ đầu tư thu một lần của người dân trong 20 năm đầu đã hợp lý chưa, có tạo gánh nặng cho người dân khi mua nhà hay không? “Phương thức thu giao cho chủ đầu tư thu rồi nộp vào tài khoản ngân hàng rất lòng vòng. Tại sao lại giao cho chủ đầu tư thu vì đây là nguyên nhân chính họ dùng vào mục đích khác, nhất là những chủ đầu tư có dự án nhà chung cư bán chậm” – ĐB đặt vấn đề.
Giải trình về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Theo kinh nghiệm quốc tế, mức kinh phí bảo trì thường vào khoảng 0,08 - 0,1%/năm để nhà chung cư vận hành bình thường an toàn. Do đó tính thu trong 20 năm là 2%. Còn tại sao phải thu trong 20 năm đầu và thu trong một lần, theo Bộ trưởng, đây là mức thu khá ổn định và là kinh nghiệm thực hiện ở nhiều nước, còn sau 20 năm nếu thấy cần thiết thì thu thêm. Cho nên Bộ Xây dựng sẽ ghi nhận để tính toán hợp lý hơn để có thể xem xét và giảm mức thu xuống có thể từ 10 - 15 năm.
Xử nghiêm các trường hợp vi phạm
Đưa ra vấn đề thời gian qua các tranh chấp về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có quỹ bảo trì lớn, có nơi 30 tỷ đồng hay 160 tỷ đồng, ĐB Ngô Trung Thành (Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) đặt vấn đề về việc chung cư Carina tại TP Hồ Chí Minh vừa rồi cháy có việc chủ đầu tư còn nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì chưa bàn giao cho Ban quản trị. Vậy trách nhiệm của việc nợ là như thế nào? Giải trình về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, đúng là ở một số chung cư mức thu 2% không phải là nhỏ, có nơi lên đến vài chục tỷ đồng trở lên và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những chung cư có số thu lớn. Do đó phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào.
Để giải quyết tình trạng này, bên cạnh các kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, các tỉnh, TP kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. Đồng thời phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
Cũng theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định của pháp luật về bảo hành và bảo trì rất rõ ràng, khó có chuyện trùng lắp. Do những bất cập về năng lực của Ban quản trị tòa nhà chung cư, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất thêm 2 mô hình khác là chủ đầu tư thực hiện phần bảo trì, vận hành chung cư và mô hình đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp. Như vậy, cư dân của chung cư có thể lựa chọn, hoặc bầu Ban quản trị hoặc giao chủ đầu tư, hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp bảo trì, vận hành chung cư.
Từ thực tế quản lý tại địa phương, tại phiên giải trình, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, thực tế có việc chủ đầu tư giữ lại quỹ bảo trì để sử dụng cho mình, không bàn giao cho Ban quản trị. Do đó phải cưỡng chế chủ đầu tư, nhưng có vướng mắc theo quy định pháp luật hiện hành như: Chủ đầu tư không lập tài khoản riêng vậy cưỡng chế ở tài khoản nào; thu tiền đó như thế nào và cưỡng chế xong chuyển tới tài khoản nào. Do đó cần xây dựng quy định về cưỡng chế bằng việc nhanh chóng sửa đổi các quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng. |
