Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Các nhà đầu tư mới không nên tham gia thị trường

Chuyên gia hàng đầu về thị trường BĐS Đinh Thế Hiển

Có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS đang trong giai đoạn điều chỉnh, ngược lại cũng có một số ý kiến thị trường đang xấu hơn rất nhiều. Để làm rõ vấn đề này, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia hàng đầu về thị trường BĐS Đinh Thế Hiển

Thưa ông, nhiều chuyên gia có cùng ý kiến thị trường BĐS đang thực sự bước vào giai đoạn điều chỉnh. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Thuật ngữ “điều chỉnh” là từ kỹ thuật của thị trường chứng khoán, sau một giai đoạn tăng giá, thị trường sẽ có những khoản nghỉ, khoản dừng để điều chỉnh có thể là tăng tiếp. Với thị trường BĐS hiện nay, theo tôi, tình hình nghiêm trọng hơn rất nhiều chứ không phải chỉ là giai đoạn điều chỉnh. Thị trường BĐS đã có khoảng thời gian tăng giá kéo dài từ 2015 kéo dài đến 2017, đặt biệt là quý I/2018 có một đợt tăng rất mạnh, đẩy giá nhà đất lên một mặt bằng rất cao, cao một cách phi lý. Thực chất đây hoạt động đầu cơ lướt sóng.

Sự "nghiêm trọng" như ông nói, hẳn là hậu quả của đầu cơ. Ông có thể phân tích rõ hơn được không?

- Các hoạt động đầu cơ, lướt sóng BĐS, có thể chia thành 4 khu vực khác nhau. Khu vực thứ nhất, là những khu vực có giá đất tăng nhanh như Phú Quốc. Nguồn vốn đổ vào đây rất lớn, giá đất tăng cao phi lý nhất đó là lướt sóng nhằm mục đích kiếm lời nhanh... Những khu vực như Phú Quốc... hiện nay, tôi nghĩ thị trường đã thực sự đóng băng không có giao dịch, người mua người bán không gặp nhau. Người muốn bán giá cao không bán được, người muốn mua giá thấp không mua được.

Khu vực thứ 2, là khu vực vùng ven, ngoại thành, giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Củ Chi, Cần Đước, Long An, Long Thành, Đồng Nai... những khu vực này có đặc điểm khó có khả năng hình thành các đô thị trong 5 - 10 năm tới cũng đang đóng băng và khó có khả năng tan băng.

Khu vực thứ 3, là những khu vực như quận 2, quận 9...TP Hồ Chí Minh, giá đất đã tăng trước khi hạ tầng phát triển khoảng 5 năm, hiện tại những khu vực này có đặc điểm là hạ tầng đã kết nối, đô thị đã hình thành thị trường BĐS đang điều chỉnh tùy theo sức mua và sức khỏe kinh tế của khu vực.

Khu vực thứ 4, là nhà phố, căn hộ chung cư hiện nay vẫn có giao dịch có giá trị dưới 10 tỷ đồng mặc dù số lượng giao dịch đã sụt giảm mạnh. Tôi nghĩ, với khu vực này giá phải giảm 20% sau đó giao dịch mới có thể tăng trở lại.

Theo ông, đối với các nhà đầu tư lỡ “ôm” BĐS giá cao vào đầu năm 2018, nên có xử lý như nào vào thời gian này?

- Năm 2010, trong lúc thị trường BĐS đóng băng, một tờ báo hỏi tôi có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư, tôi có khuyên rằng các nhà đầu tư nên mạnh dạn bán cắt lỗ, giảm giá 30%. Kết quả là tôi đã bị “ném đá” tơi bời nhưng thực tế sau đó diễn biến thị trường đã chứng minh là tôi đúng, giá giảm rất sâu, có nơi giảm đến 40%. Còn hiện nay, đối với những nhà đầu tư lỡ “ôm” hàng giá cao, tùy từng trường hợp, nguồn vốn sử dụng đầu tư là vốn vay hay là vốn tự có. Đối với những người vốn mỏng, sử dụng đòn bẩy tài chính dài, tôi nghĩ càng “chữa cháy” càng chết vì lãi suất ngân hàng chỉ vài năm đã nuốt hết vốn. Thị trường hiện nay không phải là môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư mới tham gia thị trường.

Xin cảm ơn ông!