Cần có chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp chung cư

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn TP thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Còn tại TP Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Toàn cảnh tọa đàm.

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tranh chấp nhà chung cư liên quan tới nhiều vấn đề. Cư dân cho rằng chủ đầu tư có nhiều vi phạm như: Thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý, bàn giao quỹ bảo trì của tòa nhà; Không phân định rõ ràng về sở hữu chung - riêng của tòa nhà, không thu tiền phí quản lý diện tích riêng; Chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý nhà chung cư không chuyên nghiệp, vi phạm nghĩa vụ làm sổ đỏ cho người dân, chậm bàn giao căn hộ, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, không thực hiện bàn giao bãi xe, rao bán chỗ giữ xe, không chăm sóc khuôn viên của nhà chung cư…

Hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Mặc dù đã được quy định trong luật, nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư, nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng do chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm quy định bất chấp cơ chế xử phạt.

Phân tích về nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cho rằng, những quy định hiện hành mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn càng ngày càng trở nên phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không thể phát triển, hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Đặc biệt, một vấn đề lớn nhất hiện nay là căn cứ giải quyết mọi tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán. Nhưng thực tế, đa phần khi mua bán chung cư, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn có nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt, bởi họ không hoặc rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ.

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm cho biết, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vấn đề tranh chấp là do chủ đầu tư kéo dài thời gian, không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị chung; việc quản lý vận hành của chủ đầu tư và đơn vị vận hành còn nhiều bất cập…

Trước thực trạng trên, Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa cho rằng, để giải quyết được vấn đề này, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong quản lý vận hành các toà nhà/cụm toà nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý.

Song song với đó, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư… Trung thực trong quá trình quảng cáo và phối hợp giải quyết đối với khách hàng một cách chủ động, tôn trọng các quyền lợi của khách hàng. Đồng thời, ban quản lý phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột...

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường cho rằng, trong vấn đề này một số điểm cần làm rõ, đó là các tranh chấp liên quan đến mua bán bất động sản (mua bán nhà trên giấy). Về tranh chấp giữa diện tích chung và riêng, hiện nay vẫn còn bị lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Vì vậy, cần phân biệt rõ hơn khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng một cách rõ ràng hơn nữa. Về phí bảo trì, cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.