Sunday, 17:55 07/02/2016
Đầu tư BĐS cao cấp: Chưa có cơ sở “vỡ trận”
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản (BĐS) càng cận Tết Nguyên đán Bính Thân 2016 càng sôi động với hàng loạt dự án cao cấp “bung” hàng.
Chưa bao giờ nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại cao cấp lại chiếm thế áp đảo so với căn hộ bình dân đến thế. Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội đồng quản trị Think Big Group và Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP đầu tư BĐS Lộc Sơn Hà cho rằng “Cùng với chu kỳ đi lên của kinh tê,́ đây là cơ hội tốt để các doanh nghiệp BĐS mạnh dạn đầu tư vào phân khúc cao cấp nhằm đón dòng tiền kiều hối vào thời điểm cuối năm. Động thái này khiến nhiều chuyên gia BĐS lo ngại về nguy cơ “vỡ trận” căn hộ cao cấp. Cá nhân tôi cho rằng nỗi lo này chưa có cơ sở vì định nghĩa về BĐS cao cấp hiện nay còn “mơ hồ”.
 Khu đô thị Times City. |
Ông có thể lý giải cụ thể tại sao thời điểm này các doanh nghiệp BĐS ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp? Cuối năm nhiều chủ đầu tư tăng tốc xây mới và hoàn thiện các dự án BĐS cao cấp còn dang dở để đón luồng tiền kiều hối đổ về Việt Nam dịp Tết âm lịch. Tính chung, mỗi năm nước ta có khoảng 12 tỷ USD kiều hối, nếu bình quân 20% lượng kiều hối “đổ” vào BĐS, thì chỉ riêng dòng vốn này, thị trường BĐS đã hấp thụ khoảng 2,4 tỷ USD. Trong khi mức lãi suất tiết kiệm có xu hướng giảm, thị trường chứng khoán, vàng giao động mạnh thì đây thực sự là một luồng tiền đáng kể đổ vào BĐS đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Nắm bắt thị hiếu của các Việt kiều thành đạt thường có xu hướng lựa chọn căn hộ chất lượng cao. Ngay lập tức, các doanh nghiệp BĐS mạnh dạn bước chân vào phân khúc cao cấp và tung hàng ồ ạt thời gian qua. Cộng thêm tác động tích cực từ chính sách, đặc biệt là vấn đề sở hữu nhà Việt Nam đối với người nước ngoài cùng thông tin đàm phán TPP được hoàn tất giúp các doanh nghiệp tin tưởng nguồn cầu sẽ mạnh hơn và dám đầu tư cho cao cấp. Sự bùng nổ căn hộ cao cấp theo ông có trở thành mối lo cho thị trường bắt nguồn từ việc chủ đầu tư định vị sai phân khúc không? Người tiêu dùng đã thật sự bội thực khi nghe cụm từ “cao cấp”. Do vậy cũng đừng quá lo về việc định vị này và cho rằng thị trường sẽ tràn ngập sản phẩm cao cấp. Rất nhiều sản phẩm được gọi là cao cấp vẫn đang phục vụ phân khúc trung cấp. Sẽ chỉ có một số nhà đầu tư chuyên nghiệp mới đưa được sản phẩm tới phân khúc này (ý tôi nói là so với mặt bằng quốc tế), và theo tôi biết con số này không nhiều. Nghĩa là sẽ không xảy ra việc tồn kho BĐS “cao cấp”? Trong “chu kì” trước của thị trường, giá trị thật của sản phẩm hầu như ít được quan tâm do một tỷ lệ lớn lượng hàng bán ra cho giới đầu tư và đầu cơ. Hiện tại, khi thị trường bước vào chu kỳ mới, chủ đầu tư đã cân nhắc rất nhiều trong việc thiết kế sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu thật của khách hàng, tương xứng với số tiền mà người mua phải bỏ ra. Những sản phẩm như vậy sẽ giúp giảm nguy cơ tồn kho như giai đoạn trước. Tất nhiên, tại mỗi thời điểm trên thị trường không thể tránh khỏi có những căn dư, nhưng nếu sản phẩm có giá trị thật thì việc hàng tồn kho thông thường chỉ là ngắn hạn. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh như hiện nay là hệ quả tất yếu từ việc thị trường điều tiết hay là do định hướng đầu tư có “chủ đích” của doanh nghiệp, thưa ông? Thị trường BĐS phát triển tất nhiên phải dựa trên nhu cầu thực. Hiện nay có nhiều lo ngại thiếu nguồn cung giá rẻ và trung bình. Thực tế, các doanh nghiệp BĐS đã đầu tư các sản phẩm thuộc phân khúc này rồi nhưng chính sách của Nhà nước chưa thật sự thông thoáng để họ có thể “toàn tâm, toàn ý” triển khai. Trong khi đó đối với các doanh nghiệp, vấn đề lợi nhuận được xem như “xương sống” buộc họ phải sản xuất những sản phẩm có khả năng hấp thu thị trường cao hơn. Rõ ràng đầu tư vào phân khúc cao cấp mất nhiều chi phí nhưng lợi nhuận thu lại cũng rất cao. Làm nhà thu nhập thấp, doanh nghiệp “khổ” hơn nhiều dù được miễn giảm thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ưu đãi… nhưng các quy trình, thủ tục phức tạp, lại không được tự quyết định giá bán mà phải theo mức trần nên “e dè” cũng là lẽ thường tình. Đó có chăng cũng là sự điều tiết tất yếu của thị trường. Từ kinh nghiệm của chu kỳ trước, các chủ đầu tư “chết” khi thị trường đi xuống. Nếu chủ đầu tư nhỏ lẻ “nhắm” vào phân khúc cao cấp nhưng không kịp phân phối sản phẩm sẽ rất nguy hiểm. Trường hợp thị trường biến động, các doanh nghiệp này bị chững dòng tiền đầu vào trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng sẽ tiềm ẩn nguy cơ phá sản. Đó là kinh nghiệm của chu kì trước, các doanh nghiệp lớn cũng không nằm ngoài quy luật. Chu kỳ này dù còn nhiều tín hiệu lạc quan nhưng các doanh nghiệp nhỏ vẫn nên lưu tâm bởi “cẩn tắc vô áy náy”. Xin cảm ơn ông!
