DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 11 - HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XV * KỲ HỌP THỨ 8, QUỐC HỘI KHÓA XIV * TOÀN CẢNH VỤ NƯỚC SẠCH Ở HÀ NỘI CÓ MÙI LẠ * KỶ NIỆM 65 NĂM NGÀY GIẢI PHÓNG THỦ ĐÔ * HÀ NỘI - 20 NĂM “THÀNH PHỐ VÌ HÒA BÌNH” * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Đặt cọc mua đất nền, làm thế nào để tránh rủi ro?

TIỂU THÚY
17-09-2019 10:25
Kinhtedothi - Đặt cọc một số tiền lớn để mua nền (nhà) đất có thể gặp phải những rủi ro mà người mua không thể lường trước được. Vậy làm thế nào để quá trình mua bán diễn ra an toàn?
Theo quy định, các dự án mua bán đất nền phải thực hiện xong hạ tầng mới được chào bán. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng, thậm chí có những dự án vẫn đang là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, chủ đầu tư vẫn bất chấp thu tiền cọc của khách.
Cho rằng hình thức đặt cọc giữ chỗ không sai, nhiều chủ đầu tư đưa ra lý giải rằng đây là động thái thăm dò thị trường, khảo sát nhu cầu của khách hàng, để định hình giá trị sản phẩm, cũng như kế hoạch triển khai xây dựng dự án.
Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp bên mua ký thỏa thuận đặt cọc, giao tiền cho bên bán nhưng bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý để bên mua không thể thực hiện tiếp hợp đồng dẫn đến mất tiền đặt cọc.
 Lưu ý hợp đồng đặt cọc mua đất nền không thể thế chấp ngân hàng bởi vì nó chưa có chính dang cụ thể, chỉ đang ở mức quản lý lơ lừng giữa người bán và người mua. Vì vậy, ngân hàng sẽ không mạo hiểm để thế chấp cho chủ hợp đồng.
Cũng có nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất, sau khi đặt cọc mới biết được mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch và còn nợ thuế đất. Việc mua đất không được pháp luật công nhận và cũng có nguy cơ mất luôn tiền đặt cọc…
Đánh vào tâm lý muốn có lời nhanh, việc giữ chỗ được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua đất với giá rẻ hoặc muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải đặt mua ngay trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ lô đất có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên, người mua cần tỉnh táo để tránh rủi ro.
Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bán nền (nhà) đất thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài chưa kể quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.
Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ngày càng mất kiểm soát, tháng 7/2019, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra văn bản kiến nghị hàng loạt giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật, trong đó, đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ và rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền đất.
HoREA cho biết, trên thực tế, hành vi đặt cọc được giải thích trong Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích đảm bảo giao kết trước thời điểm ký hợp đồng nhưng không có chế tài mạnh khi rủi ro xảy ra trong quá trình đặt cọc. Mặt khác, các quy định chuyên ngành là Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.
Lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.
Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, một chuyên gia bất động sản nhận định, trong giao dịch bất động sản, ngoài hợp đồng mua bán có giá trị cao nhất, vẫn còn rất nhiều thoả thuận cần phải thực hiện. Một trong những khâu quan trọng không nên qua loa là việc thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận cọc "không đủ" chặt chẽ, rất dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên, điều đáng tiếc là phần đông khách hàng, nhà đầu tư đều ít nhận thức được việc này sớm.
“Đối với nền đất dự án, thông thường các hợp đồng cọc đã được bên bán soạn sẵn từ trước, ít xảy ra đàm phán thỏa thuận đặt cọc như mua nhà phố riêng lẻ. Trường hợp người mua ký hợp đồng cọc vội vàng trong thời gian ngắn, chưa kiểm tra pháp lý cặn kẽ, thiếu sự cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng cọc này, nhiều khả năng có thể bị ép mất tiền cọc nếu bỏ giao dịch giữa chừng hoặc chôn vốn rất lâu”, vị này nhấn mạnh.
Do đó, để an toàn khi đặt cọc mua đất nền, người mua cần phải lập hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết.

Những bước quan trọng khi thực hiện đặt cọc mua bán đất nền

-Kiểm tra tính chính danh của chủ sở hữu lô đất

Bản photocopy giấy chủ quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong các giao dịch, đàm phán trước khi đặt cọc. Để kiểm soát rủi ro khi đặt cọc mua đất, tuyệt đối phải kiểm tra bản chính của sổ hộ khẩu, photo kèm một bản hoặc chụp hình để kiểm tra danh tính người bán trên UBND phường/tổ dân phố.

-Kiểm tra đất có bị quy hoạch hay không?

Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp mua phải những lô đất vướng phải quy hoạch. Chính vì vậy, trước khi diễn ra đặt cọc bạn nên kiểm tra để tránh mất tiền cọc.

-Xem xét đất có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không?

Có một số lô đất bị chặn giao dịch chuyển nhượng do vi phạm xây dựng, tranh chấp, chiếm dụng, kiện tụng, đang bị thi hành án, bị đưa vào dạng cấm bán. Chính vì vậy, nếu thiếu kinh nghiệm sẽ rất dễ gặp rủi ro khi đặt cọc mua đất.

-Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Vì hợp đồng mua bán đất không thuộc loại văn bản quá phức tạp nên bạn có thể yêu cầu môi giới soạn và gửi cho cả hai bên mua bán để thống nhất cả điều khoản trước khi đặt cọc. Trong hợp đồng, cần chú ý một số điều khoản quan trọng như: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, số tiền thanh toán khi ra công chứng, thoả thuận các khoản phí thuế…

-Kiểm tra thông tin, điều khoản hợp đồng

Cụ thể nên kiểm tra một số điểm sau: nên có chữ ký của cả vợ và chồng, các thành viên trong hộ khẩu (nếu có), nếu thanh toán đặt cọc qua ngân hàng thì cần lưu trữ giấy tờ liên quan như ủy nhiệm chi, sao kê tài khoản, nếu thanh toán tiền mặt thì giữ giấy biên nhận tiền, chụp hình lại.