Một loạt chuyên gia đồng thời cảnh báo nguy cơ "bong bóng" cùng những rủi ro có thể xảy đến bất cứ lúc nào.
Tăng gấp đôi sau một năm
Trong thời gian gần đây, giá đất nền tại thị trường TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các quận, huyện vùng ven liên tục tăng mạnh với mức tăng trung bình từ 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng đến 50% so với năm trước. Khu vực phía Đông đang nắm giữ "kỷ lục" tăng giá với mức tăng trung bình từ 20 - 40% so với năm 2016, đồng thời là khu vực có mức giá tăng nhanh nhất trên thị trường hiện nay. Đơn cử, tại khu vực đường Lò Lu (quận 9), một loạt dự án đang được chào bán với giá từ 1,5 - 1,8 tỷ đồng/lô diện tích 50 - 60m2, tăng gấp đôi so với cách đây gần một năm.
"Nếu như cách đây khoảng một năm, chỉ cần 500 - 600 triệu đồng, người mua đã có thể sở hữu một lô đất có diện tích từ 40 - 60m2 thuộc địa bàn các phường Phú Hữu, Long Bình, Long Phước (quận 9)…, thì nay điều đó chỉ còn trong giấc mơ..." - Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Sơn Nghĩa Nguyễn Sơn Nghĩa (có trụ sở đóng tại đường Lê Văn Việt, quận 9) cho biết. Theo ông Nghĩa, giá đất tại khu vực này hiện đang “sốt nặng”, mua hôm trước, hôm sau đã có lời. “Nếu anh có nhu cầu mua đầu tư thì phải “chốt” ngay, chần chừ 1 - 2 hôm là sẽ có người khác mua mất…” - ông Nghĩa nói, đồng thời cho biết, ngoài công ty của mình, hiện có khá nhiều công ty môi giới sẵn sàng cam kết đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng từ 50 - 100 triệu đồng/nền sau 3 tháng đầu tư.
Đua theo khu Đông, giá đất tại huyện Nhà Bè (khu Nam ) cũng tăng từ 20 - 30% so với khoảng 6 tháng trước đây. Cụ thể, trên các trục đường Huỳnh Tấn Phát (xã Phú Xuân), Đào Sư Tích (xã Phước Lộc), Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển)…, đất trong hẻm rộng từ 4 - 6m đang có giá từ 1,3 - 1,5 tỷ đồng/nền, đã tăng lên khoảng từ 1,8 - 2 tỷ đồng/nền 100m2. Tại khu vực phía Tây TP, giá đất thậm chí đã tăng vượt đỉnh thị trường năm 2007 - 2008. Đơn cử, đất mặt tiền đường Tên Lửa, đường số 7, đường Kinh Dương Vương (Bình Tân) hiện đang giao dịch với giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với thời điểm 2007.
Cẩn trọng với “thổi giá”
Theo các chuyên gia, việc tăng giá này có thể được lý giải là do các dự án hạ tầng đã được hoàn thành trong năm qua, tăng cường kết nối giữa các vùng trong TP. Tuy nhiên, hiện tượng tăng giá này chỉ ghi nhận ở mức giá chào bán, không phản ánh đúng nhu cầu thị trường, người mua nên cẩn trọng để tránh việc bị nhân viên môi giới thổi giá.
Thực tế ghi nhận, giá đất tại một số dự án cũng đang điều chỉnh theo hướng tăng liên tục; có dự án điều chỉnh tăng giá gần gấp đôi. Đơn cử như dự án Vạn Phúc Riverside (quận Thủ Đức). Nhà và đất tại dự án này đang được chào bán với giá khoảng từ khoảng 6,3 tỷ đồng/căn 115m2 (khoảng 54,7 triệu đồng/m2). Trong khi đó, trên mạng internet, nhiều khách hàng đang rao bán lại nhà và đất tại dự án này với mức giá chỉ từ 35 triệu đồng/m2. Thậm chí có khách hàng chấp nhận bán “chốt lỗ” với mức giá chỉ 29 triệu đồng/m2.
Tại quận 9, ngay sau khi thông tin Tập đoàn Vingroup đầu tư dự án VinCity được công bố, giá đất cũng liên tục biến động theo chiều hướng gia tăng không ngừng. Một số công ty môi giới BĐS thậm chí còn “thổi phồng” rằng, “tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên sắp đưa vào sử dụng, từ quận 9 vào trung tâm TP chỉ khoảng 10 phút”… Trong khi đó, thực tế dự án VinCity chỉ mới ở giai đoạn san lấp mặt bằng. Còn tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên… thì vẫn chưa định ngày đưa vào khai thác sử dụng.
Đáng chú ý, mặc dù việc mua bán đất nền hiện nay (nhất là thị trường đất nền phân lô hộ lẻ) vẫn tồn tại không ít rủi ro, nhưng nhiều người vẫn “nhắm mắt mua đại”. Chẳng hạn, tại dự án phân lô hộ lẻ gần phà Bình Khánh (huyện Nhà Bè), diện tích mỗi lô chỉ có 90m2, chưa có giấy chủ quyền (sổ đỏ) từng lô. Thế nhưng nhiều người vẫn “xuống tiền”, mặc dù chưa biết cụ thể nền của mình nằm ở đâu, giá, diện tích bao nhiêu, pháp lý ra sao...
Theo Luật sư Nguyễn Văn Trường (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh), căn cứ Quyết định số 33 của UBND TP Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa, tại huyện Nhà Bè diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất chưa có nhà ở trên đất là 120m2. Có nghĩa là dự án phân lô hộ lẻ nêu trên không đủ điều kiện tách thửa. Người mua đất có nguy cơ không được cấp sổ đỏ cũng như không được phép xây nhà ở.
“Nếu các cơ quan quản lý thiếu sự sát sao đối với thị trường đất nền sẽ rất nguy hiểm. Bởi giá đất nền tăng thì giá căn hộ cũng tăng, kéo theo mặt bằng giá BĐS tăng lên, cộng hưởng với những rủi ro khác, chẳng hạn là rủi ro về pháp lý dự án, sẽ dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS” - TS Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế BĐS nhận định.
Chuyên gia nhận định: Thận trọng lựa chọn dự án Theo bà Tú, với việc quỹ đất tại các khu vực gần trung tâm ngày càng khan hiếm, thị trường căn hộ đang có dấu hiệu chững lại, đất nền trỗi dậy, trở thành kênh đầu tư chủ lực là phù hợp với nhu cầu và xu hướng vận động tất yếu của thị trường. Thực tế ghi nhận, thời gian qua, giá đất nền liên tục tăng. Tuy nhiên, trên thị trường vẫn có nhiều dự án đất nền có mức giá phù hợp với nhu cầu thực, có thể chấp nhận được. Chẳng hạn, phía Đông là dự án Khu đô thị Long Hưng do Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai làm chủ đầu tư đang có giá bán từ 8,5 - 9,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Phía Tây Nam là dự án TP Sinh thái Năm Sao do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư có giá bán từ 9,9 triệu đồng/m2, đã bao gồm 10% thuế VAT. Tại phía Tây Bắc là Khu đô thị sinh thái Cát Tường Phú Sinh do Tập đoàn Cát Tường làm chủ đầu tư. Dự án có tổng quy mô lên đến 107ha, có giá bán chỉ từ 299 triệu đồng/nền. Sự chững lại của thị trường căn hộ sẽ đẩy nguồn đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc đất nền, giúp thị trường tiếp tục tăng trưởng dài hạn. Điểm mạnh của kênh đầu tư này là tỷ suất lợi nhuận ổn định, tính thanh khoản tốt và nguồn vốn đầu tư không quá lớn. Ngoài ra, với tâm lý chung của đại đa số người Việt đều muốn mua đất để tích lũy tài sản trong tương lai, sẽ góp phần giúp phân khúc này tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải biết "chọn mặt gửi vàng", thận trọng lựa chọn những dự án được quy hoạch cụ thể, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro về mặt pháp lý cũng như những "cam kết ảo” trong tương lai. Việt Tâm ghi |
