Về hiện trạng sử dụng đất, theo đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tổng diện tích khu vực nghiên cứu khoảng 11.000ha, riêng sông Hồng chiếm 3.600ha (chiếm khoảng 33% tổng diện tích). Đất bãi sông khoảng 5.480ha (chiếm 50% tổng diện tích) với đa dạng về loại hình: trồng rau, hoa màu, hoa, cây cảnh, đất trống chưa sử dụng; phần còn lại là khu vực đã xây dựng gồm các khu vực làng xóm có lịch sử hình thành và phát triển từ lâu như các xã: Bát Tràng, Văn Khê, Tráng Việt...; các khu phố nằm ngoài đê như khu dân cư các phường Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ, Phúc Xá... với diện tích khoảng 1.190ha và đất các công trình xã hội: công cộng, trường học, công trình hạ tầng kỹ thuật, công nghiệp (kho bãi, bến cảng...).
Trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất của đồ án, có 8 khu vực bãi sông Hồng, gồm: Tàm Xá - Xuân Canh, Long Biên - Cự Khối, Thượng Cát - Liên Mạc, Hoàng Mai - Thanh Trì, Chu Phan - Tráng Việt, Đông Dư - Bát Tràng, Kim Lan - Văn Đức, Bắc Cầu - Bồ Đề.
Để bảo đảm tính thực tiễn và khả thi, cũng như nguồn lực thực hiện, quy hoạch phân khu đề xuất 5 bãi sông với khoảng 1.590ha (gồm: Thượng Cát - Liên Mạc, Hoàng Mai - Thanh Trì, Chu Phan - Tráng Việt, Đông Dư - Bát Tràng, Kim Lan - Văn Đức) được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 5%. Riêng bãi Tàm Xá - Xuân Canh (khoảng 408ha) được phép xây dựng với tỷ lệ 15%. Các bãi sông này được định hướng xây dựng khu đô thị mới hiện đại, khu nhà ở sinh thái chất lượng cao, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng đô thị phục vụ dân cư hai bên bờ sông và khu vực nội đô. Do là bãi sông, các công trình thiết kế chịu lũ với tầng một sử dụng đỗ xe, công cộng... giảm thiệt hại khi có lũ.
Khu vực bãi sông còn lại (Long Biên - Cự Khối, Bắc Cầu - Bồ Đề) được định hướng phát triển không gian mở với các loại hình: Không gian công viên - quảng trường đô thị, công viên ngập lũ, không gian sinh thái nông nghiệp nhằm đa dạng hóa việc sử dụng khu vực ven sông.
Với các khu dân cư tập trung được tồn tại có diện tích khoảng 1.165ha, được định hướng cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, được mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có (khoảng 60ha) để bổ sung hạ tầng xã hội và xây dựng các khu nhà ở phục vụ giãn dân, tái định cư tại chỗ
Trong số 12 khu vực dân cư hiện hữu: Thượng Cát - Liên Mạc; Đông Ngạc - Nhật Tảo; Nhật Tân - Tứ Liên; khu vực dân cư các quận Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng; Hoàng Mai - Thanh Trì; Chu Phan - Tráng Việt; Võng La - Hải Bối; Tàm Xá; Ngọc Thụy; Bắc Cầu; Bồ Đề; Đông Dư - Bát Tràng, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô (Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1259/QĐ-TTg, gọi tắt là QH1259), các khu dân cư hiện tập trung đông dân sinh sống trong không gian thoát lũ tại các quận phía Hữu Hồng (Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) chưa được xem xét cụ thể cần di dời hay được tồn tại, bảo vệ, cải tạo chỉnh trang. UBND TP đã có công văn gửi Bộ NN&PTNT đề nghị cho phép bổ sung vào danh mục được phép tồn tại.
Các khu dân cư Bắc Cầu, Bồ Đề, theo QH1259 được tồn tại, cải tạo, chỉnh trang nhưng theo Quy hoạch phòng, chống lũ và quy hoạch đê điều hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình (Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 257/QĐ-TTg) lại thuộc diện phải di dời.
Trong khi đó, một vướng mắc lớn hiện nay là cơ sở xác định ranh giới bãi sông để tính toán diện tích bãi nổi, bãi sông Hồng chưa được hướng dẫn xác định cụ thể, vì vậy, chưa đủ cơ sở để lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất.
Để giải quyết các vướng mắc trên, tại Tờ trình gửi Thường trực Thành ủy, Ban Thường vụ Thành ủy; Ban Cán sự đảng UBND TP đề xuất giải pháp: Trước mắt, lấy ý kiến của Bộ NN&PTNT về quản lý sử dụng bãi sông và các khu vực dân cư để xác định rõ được tồn tại bảo vệ hay cần di dời. Trên cơ sở ý kiến Bộ NN&PTNT, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn sẽ tham mưu UBND TP xem xét, chỉ đạo triển khai các bước tiếp theo về quy hoạch và đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.
Nhận xét về những đề xuất của đồ án, GS. TS Nguyễn Quốc Thông - Chủ tịch Hội đồng kiến trúc (Hội KTS Việt Nam) cho biết, đây là một đề xuất mang tính khả thi khi mật độ xây dựng ở các bãi sông rất thấp, phù hợp với điều kiện Việt Nam, khác hẳn đồ án phía Hàn Quốc từng đề xuất. Mặt nước, thảm cỏ xanh như trục không gian công cộng lớn của Hà Nội. Trong tuyến cảnh quan đó có điểm nhấn quan trọng nhất là ngã ba sông Tứ Liên – Hồ Tây – Cổ Loa, đây là điểm đặc biệt quan trọng của đồ án và có giá trị tâm linh với Hà Nội trong tương lai.
GS.TS Nguyễn Quốc Thông kiến nghị, các khu vực dân cư đang hiện hữu có thể giãn dân hoặc để nguyên không di dời, nhưng quan trọng nhất là không xây thêm các công trình cao tầng để kinh doanh mà bổ sung, hoàn thiện các công trình thiết yếu, dân sinh qua đó nâng cao chất lượng sống của người dân. Phần còn lại là không gian xanh mặt nước dọc tuyến sông, hàm chứa những giá trị văn hóa cần phải khai thác rộng hơn để trở thành biểu tượng của Thủ đô.
