Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.
Thưa ông, dịch Covid-19 đã gây ra nhiều thiệt hại đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Vậy vấn đề cấp cách cần phải giải quyết hiện nay giúp cho thị trường phục hồi là gì?
- Thị trường BĐS đã gặp khó khăn, vướng mắc từ 2 năm 2018, 2019, với hàng trăm dự án bị ách tắc; nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh; giá nhà tăng; người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản bị sụt giảm. Dịch Covid-19 càng làm trầm trọng thêm các khó khăn của các DN BĐS và người mua nhà.
Nhìn lại cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường BĐS bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản, đã giúp nền kinh tế và thị trường BĐS phục hồi. Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển “nóng” lại gây ra “bong bóng” BĐS năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường BĐS bị đóng băng lần thứ hai. Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng, đã hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế.
Vì vậy, theo tôi vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là tập trung cải cách các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ dung các văn pháp quy và các quy chuẩn, tiêu chuẩn không còn phù hợp với điều kiện tự tế.
Tại sao cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư dự án BĐS là vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong giai đoạn này?
- Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS trong hơn 10 năm qua, cho thấy thị trường BĐS có khả năng phục hồi rất nhanh. DN BĐS không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách. Thị trường BĐS như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế.
Vậy, những nội dung cải cách cần tập trung vào vấn đề trong tâm gì, thưa ông?
- Quan trọng nhất là Chính phủ cần phải tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.
Đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, theo thủ tục rút gọn. Trong đó, có bổ sung hình thức “giao đất” đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở; đi đôi với quy định thửa đất do nhà nước quản lý có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đề nghị Quốc hội xem xét thông qua Dự thảo Luật Đầu tư theo thủ tục rút gọn, trong kỳ họp tháng 5, tháng 6 năm 2020: Trong đó, có quy định “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (chủ đầu tư) không thông qua đấu giá, đấu thầu trong các trường hợp sau: Nhà đầu tư (chủ đầu tư) có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn 4 bước” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện.
Theo quy trình thủ tục hiện nay, DN phải nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình, thủ tục này làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, DN bị chôn vốn, làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà người mua phải gánh chịu. Bởi lẽ, thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất phải mất trên dưới 3 năm (hoặc lâu hơn); thời gian thi công mất trên dưới 02 năm mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn.
Quy trình này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vì pháp luật về xây dựng không quy định DN phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án. Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp: Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai và trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án.
Do vậy, Hiệp hội đề xuất quy trình chuẩn 4 bước, như sau: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư; Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Công nhận chủ đầu tư; Cấp Giấy phép xây dựng (Chủ đầu tư được khởi công xây dựng); Lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất, cấp số đỏ dự án.
Xin cảm ơn ông!
