Liên tiếp nhiều chung cư bị siết nợ!
Tháng 6/2018, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) ra thông báo về việc phát mãi tài sản chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư để thu hồi nợ.
Cụ thể, tổng dư nợ Công ty Gia Phú tại BIDV là hơn 232 tỷ đồng. Trong đó, có gần 89 tỷ đồng nợ gốc và hơn 143 tỷ đồng là lãi.
Được khởi công từ năm 2010 và dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2012, dự án bao gồm 2 khối nhà cao 18 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 2 tầng làm trung tâm thương mại và 15 tầng làm chung cư với 199 căn hộ.
Tuy nhiên, dự án xây dựng xong phần thô thì khách hàng “tá hỏa” khi phát hiện chủ đầu tư đã mang một căn hộ đi bán cho nhiều người. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đã đem dự án để thế chấp cho ngân hàng. Kể từ đó đến nay, dự án bị “chôn chân” và hành trình khiếu nại, khiếu kiện của hàng trăm khách hàng cũng kéo dài chưa rõ hồi kết.
Thời điểm đó, Ngân hàng BIDV đưa ra mức đấu giá khởi điểm là 112,148 tỷ đồng, khiến cho nhiều khách hàng rơi vào cảnh “ăn không ngon, ngủ không yên” khi hoàn toàn có thể mất trắng tài sản mà mình đã bỏ tiền ra để sở hữu.
Tương tự như trường hợp chung cư Gia Phú, cuối năm 2017, ngân hàng BIDV cũng ra thông báo về việc bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của Công ty cổ phần Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584, với tổng giá trị tạm tính là 1.091 tỷ đồng.
Tài sản thế chấp kèm theo khoản nợ là dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Dự án bao gồm nền đất có diện tích 174,5m2 và tài sản gắn liền với đất là 2 khối chung cư với 712 căn hộ.
Mới đây nhất, ngày 7/3, Ngân hàng TMCP NamA Bank đã chính thức thông báo về việc tiến hành thu giữ và xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với Chung cư Khang Gia Tân Hương. Ðây là dự án do CTCP Ðầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư, được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại NamA Bank từ năm 2011.
Chồng chéo luật
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Ngô Trung - Luật sư cao cấp Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, hiện nay, chúng ta đang có rất nhiều sự chồng chéo, không thống nhất và bất cập trong các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản.
Cụ thể, khi ký kết hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư, theo Luật Kinh doanh Bất động sản phải có thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư, cũng như các điều kiện về tài sản được phép giao dịch. Nhất là trường hợp người mua đã thực hiện hợp đồng và được bàn giao căn hộ, thì theo Bộ Luật Dân sự, đây là trường hợp chiếm hữu ngay tình được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở và văn bản có hiệu lực pháp luật cao nhất là Hiến pháp quy định “Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý”. Đó là những cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua.
Tuy nhiên, “giữa chủ đầu tư và bên cấp tín dụng lại quan hệ bằng việc thế chấp chính dự án này và có đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp này lại được điều chỉnh bởi pháp luật về giao dịch bảo đảm, theo đó bên nhận bảo đảm được quyền ưu tiên thanh toán khi phát mãi tài sản bảo đảm là dự án này.
Đặc biệt, bắt đầu từ 15/8/2017, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, VAMC còn được quyền thu giữ và phát mãi tài sản.
Với những sự bất cập và chưa thống nhất như trên, khi dự án rơi vào tình huống bị xiết nợ thì quyền lợi của người mua chưa thể xem là được đảm bảo, nhất là trong trường hợp mà người mua chưa được bàn giao sản phẩm để thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng.
Theo luật sư Trung, để xác định quyền lợi các bên trong tình huống này, trước tiên cần xem xét đến tính pháp lý của hợp đồng mua bán đã ký kết giữa khách hàng và chủ đầu tư.
Về nguyên tắc, sản phẩm/căn hộ phải đảm bảo đủ điều kiện pháp lý để giao dịch như: Giấy phép xây dựng, đủ điều kiện mở bán, bảo lãnh ngân hàng… Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến thời điểm giao kết hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư là xảy ra trước hay sau khi thế chấp.
Nếu là trường hợp ký kết trước khi thế chấp, thì trong giao dịch giữa chủ đầu tư và ngân hàng cần thể hiện rõ là căn hộ đã bán.
Trường hợp sau thế chấp, thì hợp đồng này phải có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc căn hộ đã được giải chấp. Khi không đảm bảo nguyên tắc này, thì hợp đồng đối diện nguy cơ bị xem là vô hiệu, trong khi chủ đầu tư lại không còn khả năng trả nợ nên người mua khó có thể thu hồi số tiền đã đóng.
Thêm nữa, Luật Phá sản quy định về thứ tự phân chia tài sản như sau: Chi phí phá sản; khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước hợp đồng lao động đã ký kết; các khoản nợ phát sinh sau khi mở thụ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của DN, hợp tác xã; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ, khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản không đủ bảo đảm thanh toán nợ …
Tuy nhiên, điều này được áp dụng khi chủ đầu tư là rơi vào tình trạng phá sản và được giải quyết theo thủ tục này. Còn trường hợp chủ đầu tư vẫn tồn tại, chưa thể áp dụng quy định trên.
Chính vì thế, luật sư Trung đưa ra lời khuyên, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán bất cứ sản phẩm tại dự án nào, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư, lựa chọn những DN uy tín để tránh phiền phức về sau.
