Gỡ khó quỹ đất xây nhà xã hội

Tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển NƠXH trong các dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị mới đã được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ. HĐND TP Hà Nội cũng đã ban hành Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 quy định về diện tích đất ở, nhà ở để phát triển NƠXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn TP. Theo đó, các dự án nhà thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà để phát triển NƠXH. Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua ghi nhận rất ít dự án nhà ở thương mại làm đúng quy định trích quỹ đất làm NƠXH hoặc có làm cũng chậm.

Để đảm bảo đủ quỹ NƠXH thì cùng với Chính phủ, TP Hà Nội cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản khác liên quan đến phát triển NƠXH. Quyết liệt trong chỉ đạo các sở, ngành để kịp thời hướng dẫn, giải quyết các khó khăn, vướng mắc. Yêu cầu các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển NƠXH theo lộ trình rõ ràng. Xác định cụ thể quỹ đất xây dựng NƠXH tại các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại. Nguyên Phó hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, GS.KTS Nguyễn Tố Lăng

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, qua rà soát, TP hiện đang có khoảng 6 đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị có quy mô hơn 10ha đất đã được phê duyệt dành quỹ đất để phát triển NƠXH. Tuy nhiên, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho biết, khi phát triển NƠXH tại các ô đất thuộc quỹ 20%, 25% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã phát sinh bất cập như diện tích nhỏ lẻ, nằm rải rác trong các khu đô thị, nhất là khi chia tỷ lệ 20% nhà ở để cho thuê và 20% nhà ở chủ đầu tư được kinh doanh thương mại. Bên cạnh đó, theo quy hoạch phân khu một số dự án chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, do đó việc dành quỹ đất 20%, 25% làm NƠXH là chưa phù hợp hoặc nếu bố trí chung cư thấp tầng làm NƠXH thì hiệu quả sử dụng đất thấp, thời gian thu hồi vốn dài với lợi nhuận định mức nên chưa hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Việc bố trí quỹ đất này thường do chủ đầu tư chủ động đề xuất, là những khu vướng mắc GPMB nên dẫn đến tiến độ chậm.

Trong báo cáo gửi Quốc hội về việc thực thi Luật Thủ đô, Chính phủ cho biết, trong 6 năm qua, khi phê duyệt quy hoạch và thực hiện dự án, Hà Nội đều bố trí quỹ đất hoặc diện tích nhà để phát triển NƠXH theo đúng quy định. Báo cáo cũng lý giải, trên thực tế việc bố trí 25% diện tích đất ở hoặc 25% quỹ sàn nhà ở để phát triển NƠXH trong cùng dự án rất khó khả thi. Bởi, quy hoạch dự án nhà ở, khu đô thị cao cấp và nhà ở xã hội trong cùng dự án là không tương thích với nhau về hạ tầng kỹ thuật. Hơn nữa, do chung hạ tầng kỹ thuật cho nên giá căn hộ, giá dịch vụ trong khu đô thị, dự án nhà ở cao cấp là rất cao so với mặt bằng chung thu nhập của người dân là đối tượng được mua NƠXH.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ nay đến năm 2020, TP Hà Nội cần bổ sung gần 1,7 triệu mét vuông sàn NƠXH. Để sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho phát triển NƠXH, đảm bảo tổng diện tích sàn khoảng 6,2 triệu mét vuông sàn vào năm 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt.

Bàn về vấn đề này, GS.KTS Nguyễn Tố Lăng – nguyên Phó hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, nhìn chung nhiều đơn vị đã thực hiện tốt quy định dành quỹ đất xây NƠXH, Hà Nội hiện đứng đầu cả nước về phát triển quỹ NƠXH. Tuy nhiên, còn nhiều DN bất động sản, chủ đầu tư các dự án xây dựng khu đô thị tại Hà Nội chưa thực hiện nghiêm quy định này. “Đây là điều kiện bắt buộc, là trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định trong Luật Nhà ở. Chủ đầu tư khi thực hiện nhiệm vụ này đã nhận được rất nhiều ưu đãi của Nhà nước như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN; được vay vốn ưu đãi từ các ngân hàng. Do đó, TP cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng NƠXH” - GS.KTS Nguyễn Tố Lăng nhấn mạnh.

Cũng theo GS.KTS Nguyễn Tố Lăng, việc bố trí kết hợp 25% diện tích đất ở hoặc 25% quỹ sàn nhà ở để phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại từ 10ha trở lên là có thể thực hiện được. Theo yêu cầu, NƠXH phải bảo đảm các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định trong đô thị nên việc bố trí bên cạnh nhà ở thương mại là không khó khăn, vấn đề khác nhau chủ yếu là diện tích căn hộ và giá thành.

Để đảm bảo diện tích quỹ NƠXH theo kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020, Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, Sở đã cùng với các đơn vị chức năng của TP rà soát việc nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20%, 25% tại các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tiến độ còn chậm, đến nay mới có 27 dự án thực hiện phương thức nộp tiền được hơn 2.700 tỷ đồng, tương đương hơn 183.000m2 sàn nhà ở. Dự kiến đến năm 2020 sẽ có 96 dự án phải nộp tiền là hơn 8.000 tỷ đồng, tương đương khoảng hơn 549.000m2 sàn nhà ở.