Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của bất kỳ đối tượng nào trong xã hội, tùy vào từng nhóm đối tượng khác nhau sẽ có những nhu cầu về nhà ở khác nhau. Sự ra đời của mô hình nhà ở xã hội vừa thể hiện sự quan tâm của Chính phủ mỗi quốc gia với các đối tượng yếu thế trong xã hội, vừa góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở với số lượng lớn cho nhóm đối tượng này.
Theo ThS. Nguyễn Ngọc Tiệp (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội) từ những kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở xã hội của các quốc gia trên thế giới Hà Nội có thể lựa chọn những bài học nhằm áp dụng trong tương lai.
Cụ thể, đối với Mỹ, chính phủ quốc gia này đặc biệt quan tâm và thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển các loại hình nhà ở. Từ đầu thế kỷ 20, chính sách nhà ở nói chung và nhà ở dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nước Mỹ. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ dành vốn ngân sách cho tái tạo quỹ nhà ở khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác. Tỷ trọng này có xu hướng giảm dần trong những năm gần đây.
| Ảnh minh họa |
Chất lượng nhà ở Mỹ rất cao, đặc biệt là nhà được xây dựng bằng nguồn vốn tư nhân: 92% được cung cấp nước nóng, 77% được trang bị điều hòa trung tâm, 83% có gara ô tô; Diện tích bình quân một nhà là 186 m2 với bình quân 2,6 nhân khẩu/ gia đình. Bên cạnh vấn đề đảm bảo chỗ ở, Chính phủ liên bang rất quan tâm đến các nhu cầu xã hội của người dân. Các khu nhà ở này thường được xây dựng bởi các công ty có tiềm lực mạnh và được Nhà nước thanh toán các khoản hỗ trợ đã cam kết hằng năm.
Đối với vấn đề sở hữu nhà ở, như nhiều nước phát triển khác, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay tới 90-95%. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5-6%. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng ¼ chi phí cả năm (khoảng 6.800 đô la/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống.
Vì vậy, để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ nước này đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ. Giống như nhiều quốc gia trên thế giới, tỷ lệ người sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn thường thấp hơn tỷ lệ người thuê nhà do mật độ dân cư cao, thu hút nhiều người lao động từ các nơi khác về sinh sống và làm việc. Trường hợp thành phố New York, tỷ lệ người thuê nhà chiếm hơn một nửa người dân thành thị.
ThS. Nguyễn Ngọc Tiệp cho biết thêm, một quốc gia có thể học tập khác là Pháp, trong lịch sử, Chính phủ nước này đã từng phải đối mặt với việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho các đối tượng di cư ồ ạt từ nông thôn ra thành phố. Tuy phần lớn nhà ở xã hội ở Pháp là căn hộ trong các chung cư lớn, nhưng cũng có nhà ở riêng lẻ và từ năm 1973, căn hộ cũ cũng đã được nâng cấp, cải tạo và làm nhà ở xã hội cho thuê.
Để hỗ trợ người thuê nhà, Chính phủ Pháp hỗ trợ cho các hộ gia đình thuê nhà theo hình thức trả trực tiếp cho chủ sở hữu hoặc cho người thuê lại các căn nhà đó. Trong hóa đơn tiền thuê nhà bao gồm:Chi phí phải thanh toán = Tiền thuê nhà + Các phí quản lý – Hỗ trợ của nhà nước. Phần hỗ trợ của nhà nước chính là khoản tiền người thuê nhà được giảm trừ. Số tiền này được xác định dựa trên giá thuê nhà của gia đình (ở mức trần), các khoản thu nhập và hoàn cảnh của gia đình. Nếu điều chỉnh tăng/giảm với tỷ lệ rất nhỏ cũng có thể khiến cho hộ gia đình được hưởng hoặc không được hưởng chính sách hỗ trợ.
Tuy nhiên khác với một số mô hình ở những quốc gia Châu Mỹ, Chỉnh phủ Pháp không triển khai các dự án nhà ở xã hội theo quy mô lớn thành các khu ở tập trung cho các đối tượng xã hội. Thay vào đó, mỗi khu vực sẽ có tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân địa phương, từ đó phân bổ vào các dự án sẽ được triển khai. Theo quy định, mỗi dự án với quy mô 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ nhà ở xã hội. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở xã hội bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Như vậy, sẽ đáp ứng đủ quỹ nhà ở xã hội cho người dân địa phương.
Hay như quốc gia gần với Việt Nam là Singapore, đất nước hàng đầu trên thế giới về phát triển các mô hình nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá hợp lý với quy mô rộng phù hợp cho số lượng lớn dân cư. Trong lịch sử, Chính phủ quốc đảo này từng phải đối mặt với vấn đề nhà ở chất lượng thấp, không đảm bảo các yêu cầu về tiện ích tối thiểu, gây ra tệ nạn xã hội và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Nhằm giải quyết vấn đề này, từ đầu những năm 1960, Singapore đã thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) – cơ quan này chịu trách nhiệm đảm bảo vấn đề nhà ở dân sinh cho toàn bộ các đối tượng dân cư.
Về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, công tác quy hoạch, thiết kế các khu ở được thực hiện đảm bảo theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn đã được ban hành. Theo quy định, khoảng cách từ các công trình nhà ở xã hội tới các khu dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, thể dụ thể thao, giao thông công cộng, khu mua sắm… đều phải đảm bảo bán kính phục vụ cho người dân sống trong khu vực đó. Ví dụ bán kính phục vụ từ khu vực ở đến điểm giao thông công cộng không quá 400m. Việc chấp hành nghiêm chỉnh các quy định được Chính phủ Singapore kiểm soát rất chặt chẽ, các đơn vị triển khai dự án phải tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn này.
Nhằm hỗ trợ người dân sở hữu nhà ở, kể từ năm 1964, khi Kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” bắt đầu được triển khai đã tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Với cách làm này không chỉ giải quyết nhà ở cho đối tượng người dân nghèo, thông qua Kế hoạch đã giúp cho những người mong muốn được sở hữu ngôi nhà cho riêng mình.
Việc thành lập Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) đã giúp cho người gửi Quỹ CPF được quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ nước này cũng đã tạo cơ hội cho người dân có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp. Ngoài ra các hình thức mua- thuê nhà được triển khai rất linh hoạt, đa dạng. Chính phủ Singapore đã rất thành công khi tạo thói quen cho người dân về việc chấp nhận hình thức tiết kiệm nhà ở là việc làm bắt buộc.
Nói về kinh nghiệm mà Hà Nội có thể học tập các quốc gia trên, ThS. Nguyễn Ngọc Tiệp cho rằng cần xác định, nhà ở xã hội là đối tượng được nhiều nước quan tâm với các cơ chế chính sách thích hợp. Bên cạnh đó nhà ở xã hội được nghiên cứu và xây dựng với đa dạng mô hình trong đó luôn chú trọng đến loại hình nhà ở cho thuê. Vấn đề thay đổi tâm lý, quan niệm sở hữu nhà ở của người dân Việt Nam, đặc biệt những người sinh sống và làm việc tại Hà Nội cần nhiều thời gian và cần sự tác động để thay đổi toàn diện về tư duy, nhận thức của người dân.
Trong điều kiện, nguồn ngân sách của Thành phố Hà Nội hiện nay còn nhiều khó khăn, việc huy động nguồn vốn ngoài ngân sách tham gia phát triển nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng và nhà đầu tư cần nhận được nhiều ưu đãi về giá thuê đất, thủ tục hành chính, điều kiện về mặt bằng, cơ sở hạ tầng... TP cũng cần đẩy mạnh việc hỗ trợ ưu đãi cho người mua chứ không chỉ riêng đối với chủ đầu tư như hiện nay, để kích thích nhu cầu của người có nhu cầu sở hữu nhà ở thật và tạo cầu hấp dẫn cho thị trường.
Không những thế cần hình thành các tổ chức cung cấp thông tin chuyên nghiệp về thị trường cho người dân và cơ quan chức năng để theo dõi, nắm bắt nhanh chóng nhu cầu của thị trường. Bố trí các loại hình căn hộ có diện tích và giá bán linh hoạt khác nhau để phù hợp với khả năng của từng nhóm đối tượng (trường hợp mô hình nhà giá “100 triệu đồng” có thể xem xét đối với một số KCN tập trung lớn ở Hà Nội). Ngoài ra cũng cần sử dụng các công nghệ và thiết kế mới nhằm tiết kiệm chi phí hoàn thiện công trình, giảm giá bán căn hộ cho người dân nhưng vẫn phải đảm bảo các công trình có chất lượng
