Ông nhận định thế nào về sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2021 và những năm tiếp theo?
- Việt Nam đã “chiến thắng” ở hiệp đầu trong trận chiến chống Covid-19. Mặc dù về mặt y tế, chúng ta đã có thể kiểm soát tình hình nhưng điều đó hoàn toàn không đúng đối với mặt trận kinh tế.
Khác với những cuộc khủng hoảng trước, Việt Nam ít bị tác động và hồi phục nhanh do chỉ nhờ vào thị trường nội địa. Nay, chúng ta đã hội nhập rất sâu vào kinh tế quốc tế, những dòng tiền GDP đến từ khách du lịch quốc tế, từ thương mại mâụ dịch với các nước, từ FDI và cả từ kiều hối... là những nguồn thu quan trọng để kinh tế VIệt Nam có thể hồi phục, trên thực tế tăng trường kinh tế không bị “âm” nhưng ở mức thấp, các ngành nghề đều giảm sút, đặc biệt là du lịch, cho thấy, một kịch bản hình chữ V với nền kinh tế Việt Nam có thể chỉ là mong ước. Theo đánh giá của nhiều nhà phân tích kinh tế, một kịch bản chữ U với khoảng lặng từ 18 - 24 tháng có lẽ sẽ sát với thực tế hơn.
Ở một góc nhìn khác, chúng ta hy vọng rằng sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu của Trung Quốc sẽ mang lại cơ hội cho Việt Nam. Qua quan sát về sản lượng sản xuất công nghiệp của Việt Nam mặc dù có sự tăng trưởng nhưng tốc độ tăng vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2019.
Điều này cho thấy, việc chuyển dịch của chuỗi sản xuất - cung ứng sang Việt Nam vẫn chưa thực sự diễn ra, mà có thể vẫn đang giai đoạn tìm hiểu - quan sát - và chuẩn bị. Một vài tín hiệu tốt, chẳng hạn như Apple dự định sản xuất Airpod ở Việt Nam cũng mới ở giai đoạn… ý định. Những dự báo đáng chú ý cho rằng, sẽ mất 5 năm để 20% các nhà máy sản xuất của nước ngoài di dời khỏi Trung Quốc.
Với việc nền kinh tế không bị tăng trưởng “âm” và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc, nó có tác động thế nào đến hành vi mua bán BĐS ở Việt Nam?
- Có lẽ, điều mà không có một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn trong giai đoạn Covid-19 đó chính là chuyển đổi số. Chưa bao giờ, Protech nói riêng và nhiều ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong BĐS đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước, 50 - 70% khách hàng quyết định mua BĐS thông qua nền tảng và ứng dụng công nghệ tạo cảm xúc.
Khách hàng Việt Nam đã có nhiều thông tin hơn, họ đã trở thành các nhà đầu tư và tiêu dùng thông minh hơn. Biết phân tích đánh giá và ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa hay một thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Và bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu và hành vi của khách hàng. Số lượng các nhân viên môi giới thực sự hoạt động và sống được với nghề sẽ giảm đáng kể dưới tác động của chuyển đổi số và sự phát triển của công nghệ, và do sự thay đổi hành vi của khách hàng như nói ở trên.
Theo ông, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian ngắn hạn từ 1 - 2 năm sẽ còn chịu những tác động gì?
- Trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12 - 24 tháng): Thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.
Những nét chính của thị trường trong ngắn và trung hạn, theo tôi đó là: Nhà ở đô thị: Phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh/an toàn, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.
Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp. Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó, là những căn hộ dịch vụ và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.
Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì… đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Nay, các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu second home (để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay). Hòa Bình, hay Ninh Bình là những ví dụ.
Những loại hình khác như BĐS Công nghiệp (nhà xưởng), BĐS Logistic (kho tàng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình BĐS du lịch truyền thống.
Vậy dự báo của ông về thị trường BĐS trong dài hạn từ 3 - 10 năm tới, khi chúng ta phải giải quyết những “hậu quả” do Covid-19 gây ra?
- Trong dài hạn (giai đoạn 3 - 10 năm tới), Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP per Capita của Việt Nam chạm và vượt mức 3.000 USD. Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thỏa mãn và người dân sẽ có tích luỹ tốt để có thể đầu tư BĐS và cải thiện chất lượng cuộc sống.
Một trong những tác động của khủng hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo, và điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam.
Xin cảm ơn ông!
