Kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng

Báo cáo của HoREA cho biết, TP Hồ Chí Minh có 8.993.082 người theo kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019. So với năm 2009, dân số TP đã tăng 1,8 triệu người, trung bình tăng 183.000 người/năm trong 10 năm gần đây. Theo số liệu của ngành Công an, dân số TP có khoảng 13 triệu người, bao gồm cả người cư trú ngắn hạn. Bên cạnh đó, còn có khoảng 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú, đông nhất là người Hàn Quốc với khoảng 90.000 người.

Nhu cầu về nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tăng cao.

Chủ tịch HoREA cho rằng, TP Hồ Chí Minh đang có 9 mô hình phát triển nhà ở được đưa ra nhằm giải quyết tình trạng gia tăng dân số.

Thứ nhất, mô hình phát triển các dự án nhà ở trong các khu đô thị vệ tinh: Hơn 30 năm qua, TP Hồ Chí Minh đã định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh, như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Khu đô thị mới Him Lam, Khu đô thị mới Dragon City, Khu dân cư Nam Long, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị - Cảng biển Hiệp Phước, Khu đô thị Tây Bắc. Trong 3 năm gần đây, TP đã bổ sung thêm Đề án xây dựng Khu đô thị sáng tạo phía Đông thành phố, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ và thúc đẩy phát triển dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa...

Đây là mô hình tối ưu, hình thành các khu đô thị vệ tinh của TP có đầy đủ các chức năng đô thị, phát triển thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện phát triển hệ thống vận tải công cộng sức chở lớn. Hình thành các khu nhà ở thương mại cao cấp dành cho người có thu nhập cao; nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau, góp phần phát triển kinh tế, xã hội của TP.

Thứ hai, mô hình phát triển các dự án khu dân cư quy mô lớn (mỗi dự án nên có diện tích khoảng trên dưới 50ha trở lên) tại các quận ven và huyện ngoại thành. Đây cũng là mô hình tối ưu, hình thành các khu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ, dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau.

Thứ ba, mô hình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ. Trong 30 năm qua, đã có nhiều mô hình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị lụp xụp, chung cư cũ, kênh rạch. Điển hình thành công nổi bật là Dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè; rạch Bến Nghé; kênh Tàu Hủ - Ruột Ngựa; kênh Tân Hóa - Lò Gốm... Đây là những bài học thực tiễn cần được tổng kết để vận dụng trong thời gian tới.

Thứ tư, mô hình phát triển các dự án, khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ. Mô hình này có mặt tích cực là đã góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố trong giai đoạn nền kinh tế còn rất khó khăn, thu nhập của đa số người dân còn rất thấp trong những năm trước đây.

Thứ năm, mô hình nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội. Hiện nay, nguồn căn hộ nhà ở xã hội vẫn rất thiếu so với nhu cầu rất lớn của xã hội. Trong thời gian tới, phát triển nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho 10 đối tượng thụ hưởng, theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở, vẫn là nhiệm vụ hàng đầu để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Thứ sáu, mô hình hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, cho thuê nhà ở. Ông Lê Hoàng Châu thông tin, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở chiếm đến 61,7% tổng diện tích sàn xây dựng năm 2018. Kết quả này đã góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và cải thiện điều kiện sinh sống của các tầng lớp nhân dân thành phố. Nhưng có một số tồn tại, hạn chế, như tình trạng xây dựng nhà không phép, trái phép còn diễn ra khá lớn, hoặc nhiều khu dân cư hình thành tự phát, không có đầy đủ cơ sở hạ tầng, hoặc chưa có cơ chế khuyến khích người dân hợp khối để giải quyết tình trạng nhà nhỏ, "siêu mỏng, siêu méo".

Thứ bảy, mô hình phát triển các điểm dân cư nông thôn. Mô hình này phát triển trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng, gắn với sản xuất công nghiệp, nông nghiệp kỹ thuật cao, tạo ra môi trường sống xanh, trong lành, mà điển hình thành công là huyện Củ Chi.

Thứ tám, mô hình văn phòng - lưu trú. Mô hình này đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, kết hợp vừa làm việc, kinh doanh vừa lưu trú. Nhưng hiện nay, vấn đề đặt ra là đang có sự biến tướng văn phòng - lưu trú, căn hộ du lịch, cửa hàng - lưu trú thành dạng căn hộ gia đình thông thường, mà do chưa quy định các chỉ tiêu quy hoạch nên có thể dẫn đến quá tải hạ tầng đô thị và chưa cấp được "sổ đỏ",  nên cần sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật để xác định các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, thiết kế phù hợp và cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua.

Thứ chín, mô hình phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư quy mô lớn tại các tỉnh giáp ranh TP. Chủ tịch HoREA cho biết, hơn 20 năm qua, nhiều địa phương trong "Vùng thành phố Hồ Chí Minh" đã có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp rất nhanh, như các tỉnh Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai. Nhiều khu vực giáp ranh hoặc gần TP đã thực sự tạo thành các đô thị vệ tinh, như vùng ngoại ô của TP Hồ Chí Minh, góp phần cơ cấu lại sản xuất, dân cư trong toàn Vùng và làm giảm bớt áp lực của dòng người nhập cư vào TP.

Để phát triển TP bền vững trong xu thế đô thị hóa tăng nhanh, Chủ tịch HoREA cho rằng, TP Hồ Chí Minh cho rằng, Nhà nước phải giữ vai trò kiến tạo môi trường kinh doanh thông qua hoạt động xây dựng thể chế hành chính và cơ chế chính sách. Doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh "minh bạch, lành mạnh, bình đẳng, thông thoáng" để phát triển kinh tế, phát triển thị trường bất động sản và nhà ở.

Cần nhiều nguồn lực để xây dựng TP.

Thể chế hành chính và cơ chế chính sách tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế và phát triển thị trường nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội.

Đối với các quận nội thành, không nên tiếp tục cho phép "khoét lõm" xây dựng chung cư mini. Xây dựng lại chung cư cũ và chỉnh trang, di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh rạch cần kết hợp với chỉnh trang khu vực lân cận. Chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ cần phát triển dự án theo khu phố, khối phố, ô phố.

Đối với các quận ven và huyện thành, nên hạn chế việc phát triển các dự án nhỏ, trừ một số khu vực đặc thù. Quản lý chặt chẽ hoạt động tách thửa và xử lý nghiêm hoạt động phân lô bán nền trái phép dẫn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị, đầu cơ tạo các cơn sốt ảo giá đất, khó thu hút các nhà đầu tư lớn.

Cho phép doanh nghiệp được phát triển các dự án nhà trọ, phòng trọ để giải quyết nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.