DÒNG SỰ KIỆN. * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY * KỶ NIỆM 100 NĂM CÁCH MẠNG THÁNG MƯỜI NGA * NĂM APEC 2017

Lãng phí từ những dự án nhà tái định cư - Bài 3: Chất lượng phụ thuộc chủ sở hữu

Vân Hằng
20-10-2017 09:38
Kinhtedothi - Số lượng nhà tái định cư (TĐC) còn tồn đọng bởi lý do khách quan hay chủ quan đang làm phát sinh câu hỏi về chất lượng.
Việc bỏ trống quỹ nhà này đang lãng phí chồng lãng phí nguồn vốn xây dựng và tu bổ khi bố trí dân về ở. Câu hỏi “kinh phí sửa chữa bài toán chất lượng với quỹ nhà tồn đọng này thuộc về ai” (!?) đang được dư luận đặc biệt quan tâm.
Kiểm tra tổng thể khi dân về ở
Giới chuyên môn về giám định chất lượng công trình xây dựng nhận định, việc bỏ trống các căn hộ TĐC không chỉ là một sự lãng phí lớn, mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho những người dân chuyển đến sinh sống sau này.
Theo PGS.TS Phạm Hùng Cường - Phó Hiệu trưởng Đại học Xây dựng, nhà cao tầng có một số hệ thống kỹ thuật đồng bộ, theo nguyên tắc chúng phải đi kèm với công tác bảo trì, bảo hành. Nếu chưa lắp đặt, người dân dọn đến mới lắp đặt hệ thống kỹ thuật là một chuyện. Trong khi đó, nếu đã lắp đặt xong hết rồi nhưng người dân không dọn đến ở thì lại là chuyện khác. Bởi, nếu hệ thống kỹ thuật này được lắp đặt sớm mà không đưa vào vận hành, bảo trì thì có thể sẽ bị hỏng hóc, xuống cấp gây nguy hiểm (ví dụ như đường điện, đường nước không còn đảm bảo đủ an toàn cho người sử dụng).

Khu chung cư Mỗ Lao, Hà Đông. Ảnh: Quỳnh Linh

“Đặc biệt, nhà đã hoàn thiện xong mà không có người đến ở rất nhanh hỏng. Do điều kiện khí hậu nhiệt đới ở Việt Nam, nhà làm xong mà ở trong tình trạng đóng cửa kéo dài, không thông thoáng thường ẩm thấp, xuống cấp rất nhanh. Tình trạng này dẫn đến nhiều thiệt hại như: Ảnh hưởng đến chất lượng công trình, độ an toàn của chủ nhà khi dọn về sinh sống” - ông Hùng nhấn mạnh. Về thực tế trên, Phó trưởng Phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) Vũ Ngọc Thành khẳng định, chất lượng phụ thuộc vào chủ sở hữu tòa nhà. Đối với những căn hộ TĐC chưa có bố trí, Nhà nước có trách nhiệm bảo hành về kết cấu trong 5 năm và 12 tháng với hệ thống thiết bị kỹ thuật đi kèm. Riêng trường hợp các hộ gia đình đã nhận bàn giao, có trách nhiệm chủ động sửa chữa thông qua quỹ bảo trì 2%. Hiện tại, các đơn vị được giao quản lý vận hành nhà TĐC mới tổ chức thành công được 44 hội nghị nhà chung cư để thành lập 44 ban quản trị (BQT) của 48 tòa nhà chung cư; số còn lại 131 tòa nhà sẽ được tổ chức hội nghị để thành lập BQT.
Trả lời phóng viên về chất lượng nhà TĐC 4A Tạ Quang Bửu, theo ông Nguyễn Thế Văn - Giám đốc Ban quản lý dự án Đại Cồ Việt thuộc Công ty CP Tu tạo và Phát triển nhà, tòa TĐC đã được nghiệm thu vào tháng 5/2017. Đồng thời, vệ sinh công nghiệp toàn nhà khoảng 3 lần trước khi nghiệm thu. Hiện, đang có đơn vị quản lý, vận hành và một công ty vệ sĩ bảo vệ chuyên nghiệp 24/24, nên tòa nhà không có dấu hiệu xuống cấp. Nứt nẻ, ẩm mốc nếu có là ở hạng mục gạch lát nền quanh tòa nhà do chưa có người đi lại nhiều.
“Đây là công trình nhà ở cấp 1 cao trên 9 tầng, theo quy định được bảo hành tối thiểu 60 tháng sau khi nghiệm thu. Ngoài ra, còn có quy trình bảo trì được chủ đầu tư phê duyệt làm căn cứ bảo trì tòa nhà trong quá trình vận hành. Do vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nếu có hạng mục xuống cấp. Sau đó phối hợp với BQT tòa nhà để bảo trì trong những năm tiếp theo theo quy định” - ông Văn nói.
Giảm áp lực xây nhà tái định cư
Trong giai đoạn đến năm 2020, Hà Nội phấn đấu hoàn thành hơn 9.000 căn hộ để bố trí TĐC cho người dân. Để đạt được mục tiêu này, nhu cầu vốn ngân sách ước tính lên đến hàng chục tỷ đồng. Con số này vượt ngưỡng ngân sách TP, nên tốc độ xây dựng quỹ nhà TĐC chậm.
Thẳng thắn nhìn nhận vấn đề, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nếu không kịp xây dựng các khu TĐC thì người dân không chịu bàn giao mặt bằng dự án do chưa có nơi ở mới. Thế nhưng, khi đã hoàn thành, dân cũng lần lữa vì sợ chất lượng nhà, lo lên cao tầng không còn mặt bằng kinh doanh. Nghịch lý cũng từ đây mà xuất hiện, trong khi quỹ nhà TĐC cho nhiều hộ dân bị giải tỏa còn thiếu thì không ít khu TĐC xây dựng xong lại… bỏ trống. Phương án TĐC theo cơ chế đặt hàng nhà thương mại và hỗ trợ tiền để dân tự lo nhà ở sẽ là “lối ra” đẩy nhanh tiến độ GPMB và giảm áp lực xây dựng nhà TĐC bằng vốn ngân sách.
Thực tế, các dự án TP đã có chủ trương sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại phục vụ TĐC theo cơ chế đặt hàng. Tổng số 20 dự án với quy mô 14.525 căn, về cơ bản đáp ứng số lượng căn hộ cho cả giai đoạn 2017 - 2020. Tuy nhiên, giới chuyên môn kiến nghị, việc đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại phục vụ TĐC bắt buộc tiến độ hoàn thành quỹ nhà và tiến độ GPMB phải tương thích với nhau. Tránh tình trạng quỹ nhà thương mại phục vụ TĐC theo cơ chế đặt hàng nếu xây dựng xong mới thông báo vị trí, diện tích căn hộ sẽ dẫn đến quỹ nhà này bị tồn kho hàng năm. Sau thời gian 9 - 12 tháng không sử dụng làm nhà TĐC lại bán làm nhà thương mại. Hệ lụy là làm sai lệch mục tiêu ban đầu là nhà TĐC hoặc nhà đầu tư gặp khó khăn khi bán nhà thương mại, nếu thị trường bất động sản xuống dốc.
Trong khi đó, phương án hỗ trợ bằng tiền để người dân tự lo nhà ở được nhiều chuyên gia đánh giá là hợp lý, nhất là trong điều kiện TP đang khó khăn về quỹ nhà TĐC. Mức giá hỗ trợ 6,8 triệu đồng/m2 mặt bằng chung tương đối ổn. Với các quận vùng ven như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, người dân đồng thuận ngay. Tuy nhiên, ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, khung giá này chưa đủ bù đắp mức chênh lệch giá bất động sản ngoài thị trường. “Theo quan điểm của liên ngành TP, nếu gấp đôi diện tích hai lần như thế thì ngân sách không “cõng” được. Dù vậy, TP cần nhìn nhận ở góc độ thực tiễn hơn, để mọi hộ dân có sự công bằng như nhau. Không thể có câu chuyện người sở hữu diện tích 90m2 cũng chỉ được đền bù bằng người có diện tích 40m2. Chính sách về tinh thần là tốt đẹp, nhưng 50% hộ dân đồng thuận không phải là tất cả” - Trưởng ban Bồi thường GPMB quận Cầu Giấy Trần Đông Dực đề xuất. 
TP đã có chủ trương xây dựng nhà ở thương mại phục vụ TĐC theo cơ chế đặt hàng. Tổng số 20 dự án với quy mô 14.525 căn đặt hàng, về cơ bản đáp ứng số lượng căn hộ cho giai đoạn 2017 - 2020. Nếu tính cả số lượng căn hộ có được từ việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phục vụ TĐC theo cơ chế đặt hàng với 20 dự án thương mại (số lượng căn hộ tối đa là 14.525 căn) thì số lượng căn hộ TĐC đến năm 2020 thừa 5.322 căn hộ TĐC. 
(Nguồn: Sở Xây dựng)
Theo Quyết định số 677/QĐ-UBND ngày 24/1/2014, và số 2357/QĐ-UBND ngày 5/5/2014 của UBND TP có: 149 tòa chung cư được chuyển trả số kinh phí là 45.026.093.647 đồng. Trong đó, đã bàn giao cho 13/44 BQT quản lý với tổng số tiền 15.857.378.977 đồng. Số kinh phí bảo trì 2% còn lại (kể cả số phát sinh thêm khi bán tính đến 31/12/2016): 69.044.782.060 đồng, hiện các đơn vị được giao quản lý vận hành tòa nhà đang tạm giữ tại ngân hàng và sẽ chuyển trả cho BQT tòa nhà ngay sau khi được thành lập.
Phó Trưởng phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) 
Vũ Ngọc Thành
(còn nữa)