Thị trường Tư vấn đầu tư Phong thủy Đô thị & Cuộc sống

Năm 2016: Sự “đổ bộ” của nhà bán lẻ bất động sản ngoại

10-02-2016 15:32

Kinhtedothi - “Tôi khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài rót tiền vào Việt Nam theo hình thức trực tiếp bởi vì đây là cơ hội tuyệt vời để kinh doanh với 90 triệu dân Việt Nam, và con số này sẽ tăng lên nữa. Mức thu nhập cũng đang được tăng lên tương ứng với khả năng chi tiêu”.

Đó là nhận định của ông Theodore Knipfing – Giám đốc Bộ phận Bán lẻ Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương về thị trường bất động sản (BĐS) bán lẻ Việt Nam trong việc thu hút các thương hiệu nước ngoài gia nhập thị trường bán lẻ Việt Nam trong năm 2016

Giá thuê BĐS bán lẻ tại Việt Nam đang ở mức nào so với mặt bằng chung của khu vực? Ông có thể phân tích cụ thể mặt bằng chung này có hợp lý so với GDP đầu người và sức mua tại Việt Nam?

Khi tôi nói đến khu vực, tôi thường nói về Campuchia, Myanmar vì các thị trường này khá tương đồng với Việt Nam chứ không nói đến các nước như Indonesia hay Singapore, nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ thì ngoài những địa điểm sang trọng dĩ nhiên có giá thuê cao thì các địa điểm khác giá thuê cũng tương đối hợp lý. Và nếu nhìn vào doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp thì một số có biên độ lợi nhuận cao so với chi phí thuê mặt bằng. Tôi nghĩ rằng chi phí thuê mặt bằng nên chỉ chiếm trung bình khoảng 20% doanh số bán hàng mà thôi, một số thương hiệu trả giá thuê dưới 20% so với doanh thu nhưng cũng có các thương hiệu khác phải trả giá thuê cao hơn mức 20% này.

Do đó để nhận định là giá thuê mặt bằng cao hay thấp thì khá là chủ quan vì có thể là do giá thuê cao thật, nhưng cũng có thể do thương hiệu chưa mạnh tại trị trường, dẫn đến kết quả kinh doanh không chưa mang lại lợi nhuận mong muốn.

Nếu so với các thị trường bán lẻ khác, tôi nghĩ Việt Nam có nhiều lợi thế hơn Myanmar, Campuchia. Ví dụ Việt Nam có các con đường mua sắm tại khu trung tâm trong khi hai nước kia không có, do đó không thể so sánh giá tại các con đường này được. Xét về giá thuê tại trung tâm thương mại, cả ba nước hiện có rất nhiều trung tâm đang thương mại được xây dựng, thói quen sinh hoạt, mua sắm của người dân mới bắt đầu cải thiện đối với các hình thức mua sắm hiện đại, tức là thị trường đang và sẽ có sự thay đổi trong thời gian tới, do đó có lẽ thời gian này chưa xác đáng để nhận định giá cả đã phù hợp với mức thu nhập và sức mua hay chưa.

Tòa nhà Lotte Center Hà Nội. Ảnh: Chiến Công.

Có khá nhiều BĐS bán lẻ tại Việt Nam đã có tỷ lệ cho thuê khá thấp trong một thời gian dài khi BĐS xuống dốc do có thời gian nguồn cung tăng quá nhanh. Ông có nhìn thấy điều đó trên thị trường lúc này?

Tôi không thấy tình hình bi quan như vậy vì nhiều yếu tố: Đúng là nguồn cung hiện nay đang tăng, ví dụ như Vincom đang xây dựng 20 trung tâm mua sắm cùng một lúc nhưng thu nhập bình quân đầu người và thu nhập hộ gia đình đang phát triển nhanh chóng, tăng đến hai con số tại Việt Nam. Số người Việt đi du lịch nước ngoài cũng đang tăng và giúp họ biết được nhiều thương hiệu hơn, kích thích thói quen mua sắm hơn. Nguồn cung tăng nhưng kinh tế vĩ mô cũng đang phát triển ổn định, thói quen mua sắm của người dân cũng đang được cải thiện.

Do đó tôi thấy rằng mọi thứ vẫn đang đi đúng quỹ đạo tự nhiên của nó, chỉ có một điều mà thị trường bán lẻ Việt Nam cần cải thiện đó chính là phải thu hút các thương hiệu lớn quan trọng vào trung tâm thương mại vì tại