Nam Từ Liêm: Nhiều tranh chấp gây khó khăn trong quản lý nhà chung cư

Nhiều mâu thuẫn nổi cộm

Theo UBND quận Nam Từ Liêm, hiện trên địa bàn có 123 tòa nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng, trong đó 49 chung cư thương mại đã thành lập Ban quản trị (BQT), 8 chung cư tái định cư (TĐC) do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách. Tổng số có 17.774 căn hộ chung cư, trong đó 296 căn chung cư TĐC (gồm tòa nhà CT1 Khu nhà ở Mễ Trì 7,5ha và các tòa nhà CT2A, CT2B, CT2C, CT5A, CT5B, CT5C, CT5D Khu đô thị Mễ Trì) do Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý. Với các chung cư còn lại, việc quản lý vận hành tòa nhà do chủ đầu tư hoặc BQT ký hợp đồng với đơn vị có chức năng để quản lý vận hành tòa.

Đại biểu Nguyễn Nguyên Quân phát biểu tại buổi làm việc

Hiện công tác quản lý Nhà nước, sử dụng, vận hành các khu chung cư tại quận nhìn chung gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, mà nguyên nhân chủ yếu do các tranh chấp về quyền lợi giữa các bên liên quan: Giữa chủ đầu tư với BQT, với cư dân; giữa nội bộ BQT; giữa BQT với cư dân, thậm chí do khúc mắc giữa BQT với chủ đầu tư và trong nội bộ cư dân cũng mâu thuẫn chia làm nhiều nhóm khác nhau. Điều này gây nên những bức xúc, bất an, ảnh hưởng đến an ninh trật tự và cuộc sống thường ngày của người dân. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư không bàn giao hoặc mới bàn giao một phần quỹ bảo trì (2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ) cho BQT và đơn vị quản lý vận hành theo quy định, gây khó khăn trong bảo trì nhà chung cư và bức xúc trong BQT, cư dân.

Phó Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm Lê Thanh Bình nhận định: Tranh chấp về sở hữu chung-riêng, trong hoạt động của BQT, kinh phí bảo trì, phí quản lý… là những mâu thuẫn nổi cộm tại nhiều chung cư tại quận hiện nay, trong khi, thiếu chế tài với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, khiến việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn. Nhất là, vai trò của BQT nhà chung cư còn mờ nhạt do thiếu hướng dẫn cụ thể về hoạt động, tính pháp lý của tổ chức này, mà nguyên nhân do đa số BQT không có chuyên môn nghiệp vụ quản lý, vận hành nên chưa sâu sát trong chỉ đạo đơn vị thực hiện quản lý vận hành. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư thiếu trách nhiệm trong bàn giao diện tích sở hữu chung-riêng, thường không quan tâm công tác quản lý vận hành và giải quyết an sinh xã hội cho cư dân, chủ yếu giao khoán cho đơn vị quản lý tòa nhà thực hiện. Ngoài ra, còn một số khó khăn vướng mắc điển hình chưa được giải quyết dứt điểm, như: Tranh chấp về vấn đề bảo hành, bảo trì chung cư, tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung-riêng, diện tích kinh doanh dịch vụ, kios…

Tại đây, lãnh đạo UBND quận cũng đề nghị đoàn giám sát kiến nghị TP, sở ngành chức năng tháo gỡ một số vướng mắc cụ thể đối với các nhà chung cư tại quận, trong đó: Sớm có phương án giải quyết vấn đề sử dụng diện tích kinh doanh tầng 1 tại nhà chung cư Khu đô thị Mễ Trì Hạ; sớm quy định cụ thể mức kinh phí trích nộp từ một phần lợi nhuận của diện tích kinh doanh tầng 1 chung cư để hỗ trợ kinh phí quản lý vận hành tòa nhà; nhiều tòa được xây dựng và đưa vào sử dụng trước năm 2010 hiện không có phòng sinh hoạt cộng đồng (SHCĐ)…

Chính quyền địa phương cần vào cuộc quyết liệt

Nắm bắt tình hình quản lý chung cư tại Nam Từ Liêm, nhiều ý kiến đoàn giám sát cho rằng, mới có ít tòa chung cư thành lập được BQT, việc thành lập BQT nảy sinh nhiều bất cập, cho thấy mối quan hệ không tốt giữa BQT, chủ đầu tư, chính quyền sở tại, tổ dân phố. Theo Phó Trưởng Ban Đô thị HĐND TP Vũ Ngọc Anh, thực tế các chung cư tại quận cho thấy, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn đối với các chung cư còn mờ nhạt, gần như không có mối liên hệ giữa cơ quan quản lý với BQT tòa nhà, trong khi trách nhiệm chính xử lý tranh chấp tại tòa nhà thuộc về chính quyền sở tại.

Đại biểu Nguyễn Minh Đức phát biểu

Còn Ủy viên Ban Đô thị HĐND TP-Tổng Biên tập Báo Kinh tế&Đô thị Nguyễn Minh Đức cho rằng, chính sự thiếu hợp tác giữa các bên dẫn đến khó thành lập được BQT, và kể cả BQT thành lập xong cũng không vận hành tốt, lại luôn có tranh chấp. Nên, “đoàn giám sát cần đề xuất để có mô hình phù hợp hơn cho các BQT nhà chung cư, trong đó phải thể hiện rõ vai trò cấp ủy, chính quyền địa phương, tổ dân phố… Về diện tích nhà SHCĐ tại chung cư cũng đang gây nhiều lúng túng trong quản lý, nên cần có quy định để ngay từ lúc hình thành tòa nhà, đàm phán giữa chủ đầu tư với các cư dân phải có xác định rõ ràng tỷ lệ diện tích này ở tầng 1, xác định rõ nguồn tài chính cũng như đơn vị đầu tư cho nhà này”, ông Đức nêu rõ.

Ghi nhận cố gắng của quận Nam Từ Liêm, đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo việc quản lý sử dụng nhà chung cư, chưa để xảy ra khiếu kiện đông người lên đến cấp TP, đoàn giám sát cũng cho rằng, từ thực tế còn thể hiện những hạn chế, mà nổi bật là rất nhiều tòa chưa thành lập được BQT. Trong nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân chủ quan là sự thiếu quyết liệt của quận, phường trong đôn đốc, kiểm tra chủ đầu tư thực hiện quy định về tổ chức hội nghị nhà chung cư. Tại nhiều tòa đã được thành lập BQT thì lại chưa hoàn thiện điều kiện cần và đủ để bàn giao quỹ bảo trì 2% cho BQT, tổ chức quản lý và triển khai thực hiện bảo trì, quản lý vận hành chung cư theo quy định. “Điều này, ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư còn do trách nhiệm của lãnh đạo phường và các cơ quan chuyên môn của quận trong chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc chủ đầu tư; và có cả trách nhiệm của các cơ quan TP”, Trưởng Ban Đô thị HĐND TP-Trưởng đoàn giám sát Nguyễn Nguyên Quân nhấn mạnh.

Từ đó, đoàn giám sát đề nghị, lãnh đạo địa phương cần quan tâm thực hiện tốt hơn chức năng nhiệm vụ theo quy định trong công tác này, trong đó có Chỉ thị 15 của Chủ tịch UBND TP giao các chủ tịch UBND phường tăng cường quản lý Nhà nước với các chung cư trên địa bàn. UBND quận cũng cần quan tâm hơn vì công tác theo dõi, quản lý sử dụng chung cư trên địa bàn còn những lỗ hổng; cần cập nhật hàng ngày các di biến động, quá trình phát triển của chung cư, để kịp thời tham mưu các giải pháp quản lý.