Nghị định 79/2019/NĐ-CP về trả nợ tiền sử dụng đất: Ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách

3 trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất

Theo luật sư Trần Trung Kiên (Văn phòng Luật sư Kiên và Cộng sự), Nghị định 79 sửa đổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có hiệu lực từ 10/12/2019 đã quy định rất rõ đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ mà đến trước ngày 10/12/2019 chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất. Trong đó, quy định hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016 thì tiếp tục thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (giá đất theo bảng giá đất cũ áp dụng trước ngày 1/3/2016) hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận nếu có ghi rõ số tiền đến hết ngày 28/2/2021. Từ ngày 1/3/2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ (theo giá đất mới).

"Đây thực ra mới chỉ là trường hợp áp dụng đầu tiên của Nghị định nhưng lại gây xôn xao dư luận trong thời gian qua, dẫn tới nhiều người hiểu nhầm rằng mức tăng mới tiền sử dụng đất được áp dụng cho tất cả trường hợp là chưa chính xác” – Luật sư Trần Trung Kiên nói và cho biết, trường hợp thứ 2 đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1/3/2016 đến trước ngày 10/12/2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định, theo đúng quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất. Quá thời hạn 5 năm, hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ. “ Tôi lấy ví dụ, bà A được ghi nợ tiền sử dụng đất vào ngày 1/1/2019 trong thời hạn 5 năm; nếu bà A thanh toán tiền sử dụng đất trong năm 2021, 2022, 2023 thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP mà không phải nộp theo chính sách và giá đất mới” – Luật sư Trần Trung Kiên cho hay.

Đối với trường hợp thứ 3, luật sư Trần Trung Kiên cho rằng, người dân cần lưu tâm vì việc ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 10/12/2019 đến nay có nhiều thay đổi. Cụ thể là đối tượng được ghi nợ thu hẹp lại từ 5 trường hợp chỉ còn 1 trường hợp là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư. Đáng nói, trong trường hợp còn lại này không phải ai cũng được ghi nợ mà chỉ có 4 đối tượng được ghi nợ, đó là: Người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. “Quy định trả nợ tiền sử dụng đất đối các đối tượng này cũng có điểm mới. Tôi lấy ví dụ, ngày 12/12/2020, ông B được ghi nợ tiền sử dụng đất thì ông B được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 5 năm. Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ thì phải nộp đủ số tiền còn nợ và tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế (tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày/trên số tiền chậm nộp). Như vậy không phải mọi trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất đều phải nộp theo mức cao hơn từ ngày 1/3/2021 mà sẽ phụ thuộc vào thời điểm ghi nợ”- Luật sư Trần Trung Kiên khẳng định.

Vẫn làm chính sách theo tư duy thị trường

Theo hướng dẫn của Cục Thuế TP Hà Nội, đối với những trường hợp nợ tiền sử dụng đất từ trước ngày 1/3/2016 mà sau ngày 1/3/2021 vẫn nợ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 của Hà Nội với hệ số K mới điều chỉnh gần đây. Tiền sử dụng đất được tính theo phương pháp chi tiết như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất - Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) - Tiền bồi thường, GPMB được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có).

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị xoay quanh vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT bày tỏ, quy định mới sẽ góp phần ngăn chặn được người cố tình trục lợi chính sách. Vì thực tế có người, có hộ gia đình đủ điều kiện trả nợ tiền sử dụng đất nhưng vì được nợ nên họ không tội gì... không nợ, nhất là khi giá trị mảnh đất có họ ngày càng gia tăng. “Chúng ta bắt đầu thực hiện cấp sổ hồng, sổ đỏ từ năm 1994, đến nay là khoảng thời gian khá dài. Trước đây, đúng là có rất rất nhiều người dân, hộ gia đình không có tiền để nộp tiền sử dụng đất. Chính sách cho ghi nợ đã tạo sự an sinh, ổn định cho xã hội. Nay năm 2021, chỉ so với năm 2014, mọi thứ xung quanh ta đã khác nhiều rồi, chính sách cho ghi nợ tiền sử dụng đất gút lại chỉ dành cho đối tượng yếu thế, người có công là hợp lý và cần thiết”- GS Đặng Hùng Võ nhận định.

Tuy nhiên, hiện nay, chính sách đất đai vẫn đang làm theo tư duy thị trường, nhìn ở mặt bằng TP, thị xã để áp dụng cho ngoại thành, trong khi ngay cả ở khu vực ngoại thành nông thôn, khu vực có dự án được quy hoạch cũng không hẳn là mặt bằng cuộc sống sẽ được như nội đô. Vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, để có chính sách đúng, chúng ta cần nhiều hơn dữ liệu về sử dụng đất đai. Ngoài thống kê về diện tích đất, loại đất, chủ sở hữu ở cấp phường/xã, dữ liệu về hoàn cảnh cụ thể của người sử dụng đất - chủ sở hữu, hiệu quả thu nhập sản xuất của người sử dụng đất đó ra sao, có thật là họ không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất không… cũng cần được cập nhật vào trong dữ liệu.

Tính đến tháng 12/2020, cả nước đã có 100% các đơn vị cấp huyện ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai ở các mức độ khác nhau. Tuy nhiên, mới có 192/707 đơn vị hành chính cấp huyện, thuộc 49 tỉnh/TP đang vận hành, quản lý khai thác, sử dụng đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai.

Tại Hà Nội, bảng giá đất đang được áp dụng theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 - 31/12/2024. Trong giai đoạn này, giá các loại đất tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 - 2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Chu Ngọc Anh vừa ký ban hành Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn trong năm 2021 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15.

Chưa có cơ sở dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất đai một cách đầy đủ và đúng thực tế thì việc thực hiện kiểm kê đất đai 5 năm/lần, thống kê hàng năm vẫn chỉ là những con số vô cảm, khiến những chính sách ra đời trên cơ sở này vẫn thiếu thực tiễn. Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT GS Đặng Hùng Võ