Phân lô, bán nền: Chiêu lách luật để huy động vốn

Anh Trần Duy Cương, trú tại ngõ 197 Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) vừa mới mua thành công một lô đất thuộc địa bàn xã An Thượng (Hoài Đức, Hà Nội) nằm trong khu đô thị Nam An Khánh mức giá trên 22 triệu đồng/m2, với mục đích để đầu tư kiếm lời. “Hiện tại, thị trường BĐS tương đối trầm lặng nhưng đầu tư đất nền là kênh đầu tư lâu dài. Tôi đã nhiều năm đi đầu tư đất nền nên thường mua vào thời điểm thị trường có dấu hiệu suy giảm nhưng phải chọn được sản phẩm ở những khu vực đã có hạ tầng hoặc đã được quy hoạch để chuẩn bị làm hạ tầng, thì BĐS sẽ lên giá” – anh Cương nói.

Việc phân lô, bán nền tại các dự án để lại nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS. Nhiều DN đã lợi dụng điều này để bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất, có như vậy sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn. GS. TSKH Đặng Hùng Võ

Anh Cương chỉ là một trong số hàng vạn nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội nói riêng, vì theo đánh giá, đất nền dự án có ưu thế mạnh nhất là giá tương đối rẻ và có khả năng sinh lời trong tương lai rất cao. Do đó, việc mua đất nền dự án luôn tạo ra một sức hút không nhỏ đối với nhà đầu tư, bao gồm cả người dân. Chỉ cần gõ từ khóa "mua đất nền" tại dự án nào đó trên Google sẽ cho ra hàng chục nghìn kết quả chỉ trong vài giây. Đơn cử, khi gõ từ khóa “mua đất nền tại khu đô thị An Khánh” sẽ cho ra khoảng 13.000 kết quả trong vòng 0,6 giây, cho thấy mức độ quan tâm rất lớn của người dân đối với dòng sản phẩm này.

Đáng nói, xu hướng bán hoặc huy động đầu tư vào các dự án phân lô, bán nền không chỉ phổ biến ở các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… mà còn nở rộ ra các tỉnh Quảng Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... Thậm chí, còn được chào bán cả ở các huyện, thị xã ở các tỉnh lỵ với những mỹ từ quảng cáo là dự án “đẳng cấp” như ở thị trấn Hùng Sơn (Thái Nguyên), Phố Nối (Hưng Yên), Yên Phong (Bắc Ninh), Kỳ Sơn (Hòa Bình)... nhưng thực tế rất nhiều dự án gần như chưa triển khai bất cứ hạng mục hạ tầng nào hoặc triển khai một ít cho có, để hợp thức hóa việc bán hay huy động vốn.

Có thể kể đến dự án TNR Stars Đồng Văn (thị trấn Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam) - dự án phân lô, bán nền bằng hình thức hợp đồng đặt chỗ ngay từ khi còn đang có tranh chấp giữa chủ dự án cũ và mới. Khi đó, đội ngũ sale của đơn vị phát triển dự án là Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings) quảng cáo rầm rộ với nhiều lời có cánh về giá trị gia tăng mà dự án mang lại. Thậm chí ngay trong bản hợp đồng đặt chỗ cũng nêu rõ, sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 95% tổng giá trị chuyển nhượng công ty sẽ bàn giao lô đất trên thực địa cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, dù đã đóng đủ 95% giá trị hợp đồng từ lâu nhưng khách hàng TNR Stars Đồng Văn vẫn chưa được bàn giao đất để thi công xây dựng, chưa được cấp sổ đổ.

Trong khi đó ở phía Nam, sự ngang ngược, lộng hành của Công ty Địa ốc Alibaba lập ra hàng chục “dự án ma” tại nhiều tỉnh, thành thuộc địa bàn miền Trung và Nam Bộ để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người dân với số tiền lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đã bị các cơ quan chức năng điều tra, khởi tố hình sự.

Những ví dụ kể trên chỉ là một trong những dự án “nổi cộm” về việc phân lô bán nền bị phanh phui, mà vẫn còn nhiều dự án khác cũng đang phân lô, bán nền, huy động vốn bất hợp pháp.

Khi sự việc lừa đảo của Công ty Địa ốc Alibaba vẫn đang dậy sóng dư luận thì vẫn còn không ít người dân “đổ xô” vào đầu tư đất nền với mục đích lướt sóng, kiếm lời nhanh. Theo các chuyên gia, việc phân lô bán nền tại các dự án đang dựa vào những kẽ hở của Luật, đồng thời tiềm ẩn những rủi ro cho cả người dân và thị trường.

Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam Phạm Thanh Tùng cho biết, trước đây có một thời gian Bộ Xây dựng đã đề xuất cấm các dự án phân lô bán nền, nhưng sau đó Bộ này lại vẫn tiếp tục cho các DN triển khai. Chính việc cho phép phân lô, bán nền đã tạo điều kiện cho các DN tìm cách “lách” Luật. “DN chỉ cần cầm trên tay quyết định phê duyệt với tỷ lệ 1/500 là đã có quyền phân lô, bán nền, huy động vốn hoặc dùng để thế chấp ngân hàng. Vì vậy đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư “tay không bắt giặc” (đầu tư dự án với số vốn “0” đồng)” – KTS Phạm Thanh Tùng cho hay.

Thị trường hiện có rất nhiều dự án phân lô, bán nền nhưng chưa được đầu tư hạ tầng. Từ sự việc lừa đảo của Công ty Alibaba bị phơi bày, đã đến lúc các cơ quan chức năng cần phải chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản pháp luật về đất đai, siết chặt việc cho phép phân lô, bán nền, cho phép tách thửa… để giảm thiểu những rủi ro cho người dân và để thị trường phát triển một cách bền vững. Ông Trần Quốc Việt – Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam)

Khi các dự án mới chỉ được hình thành “trên giấy” các chủ đầu tư đã sử dụng một đội ngũ môi giới “hùng hậu” kèm theo nhiều chiêu trò để thuyết phục người mua. Không chỉ “vẽ” ra những dự án có vị trí đẹp với cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn, một số môi giới còn đánh vào tâm lý đám đông, xuống tiền cọc ảo, để tạo niềm tin cho khách hàng.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam, việc phân lô, bán nền không chỉ mang lại rủi ro cho người mua mà còn làm ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường. “Đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững, mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường hoặc mua phải đất không rõ ràng pháp lý. Bởi vậy, để thị trường lành mạnh cần phải siết chặt quản lý, tăng cường kiểm soát khoản vay của các cá nhân khi đổ tiền vào đất nền” – ông Nam nhìn nhận.