Theo kết quả Điều tra dân số giữa kỳ 01/4/2014, Hà Nội là đô thị có dân số đứng thứ 2 cả nước, gần 7,1 triệu người, trung bình mỗi năm dân số Thủ đô tăng thêm khoảng 200.000 người. Với quy mô bình quân hộ gia đình 3,8 người/hộ, hiện Hà Nội có khoảng 1,87 triệu hộ gia đình. Tổng diện tích nhà ở 124,7 triệu m2 (nhà riêng lẻ gần 118 triệu m2, chiếm gần 95%; nhà chung cư chỉ đạt 6,7 triệu m2, chiếm gần 5%), diện tích bình quân là 19,6m2 (cả nước là 16,7m2).
| Ảnh minh họa |
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng (Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam), thị trường BĐS nước ta nói chung cũng như tại Hà Nội nói riêng trong thời gian qua đã có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, các công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống HTKT, HTXH đồng bộ đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta thời gian qua phát triển chưa thật ổn định, thường xuyên có những biến động, Hà Nội cũng nằm trong xu thế chung đó.
Nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng tạo lập không gian sống văn minh ở Thủ đô Hà Nội cần hoàn thiện, tập trung chỉ đạo thực hiện đồng bộ, có hiệu quả quy hoạch phát triển Thủ đô, trọng tâm là công tác lập, thẩm định, phê duyệt, triển khai thực hiện quy hoạch và quản lý quy hoạch phù hợp với quy định của pháp luật. Rà soát, điều chỉnh, thực hiện các quy hoạch có liên quan. Trước mắt, giai đoạn ngắn hạn, trong khi chờ đợi kết nối với các khu đô thị về tinh được dễ dàng hơn, có thể xem xét cấp phép các dự án mới theo phương thức “vết dầu loang”, từ khu vực trung tâm ra phía ngoài đô thị, nhằm mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ, lan tỏa.
Bên cạnh đó cần rà soát lại các mục tiêu để phù hợp với thực tế, điều chỉnh sau khi có Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định có liên quan là cần thiết, cần gấp rút thực hiện, tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch, chưa theo sát với nhu cầu thị trường…; đồng thời có kế hoạch chuẩn bị nguồn lực để phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của TP trong thời gian tới. Công tác tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát trong quá trình thực hiện Chương trình, Kế hoạch phải đặc biệt coi trọng, đảm bảo các Chủ đầu tư thực hiện các dự án theo tiến độ cam kết; thực hiện nghiêm túc các quy định về điều kiện bán hàng, đặc biệt là các điều kiện bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai…
Đối chiếu với mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở thành phố, đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đạt 26,3m2. Với quy mô dân số dự kiến đến năm 2020 đạt mức 8,5 triệu người thì diện tích nhà ở cần phải phát triển thêm trong giai đoạn 2014-2020 là khoảng 56 triệu m2, tương đương mỗi năm khoảng 8 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, cần lưu ý đến số lượng nhà ở phát triển theo dự án, cơ cấu hàng hóa, nguồn lực thích hợp để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê.
Theo số liệu thống kê những năm qua, diện tích nhà ở khu vực đô thị tại Hà Nội chiếm tỷ lệ khoảng 50-60%, trong đó diện tích nhà ở phát triển mới theo hình thức dự án tại khu vực đô thị chiếm khoảng 60%, cộng với đường cung nên lớn hơn đường cầu khoảng 20% nhằm mục tiêu dành lợi thế cho người mua, đảm bảo tập trung nguồn lực nhà nước cũng như nguồn lực xã hội, đồng thời không tạo ra khủng hoảng thừa, đảm bảo sự bền vững của thị trường. Với nguyên tắc như vậy, thì mỗi năm Hà Nội chỉ nên cấp từ 3-3,5 triệu m2 sàn nhà ở phát triển mới theo dự án.
Đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, Hà Nội cần rà soát quy hoạch đô thị để xác định cụ thể vị trí, diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là NOXH, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; quy hoạch KCN, quy hoạch mạng lưới cơ sở đào tạo phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người lao động, nhà ở cho giáo viên, HSSV.
TP cũng cần có trách nhiệm tạo quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp xây dựng NOXH trên địa bàn. Tuy nhiên, việc bố trí quỹ đất riêng cũng như dành quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng NOXH trong thời gian qua còn hạn chế và chưa triệt để, chưa đáp ứng nhu cầu của người dân.
TP cũng cần tạo điều kiện thông thoáng cũng như các ưu đãi mà luật cho phép để khuyến khích doanh nghiệp cũng như người dân tham gia vào phát triển NOXH. Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các ưu đãi của Chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng là: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế VAT; chủ đầu tư được dành 20% quỹ nhà, đất để bán theo giá thị trường để bù đắp chi phí, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH; được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn; đối với các DN sử dụng lao động, nếu tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân và người lao động của mình thì được hạch toán chi phí nhà ở vào giá thành sản xuất; tùy điều kiện cụ thể của địa phương hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án từ nguồn ngân sách địa phương.
Ngoài ra TP cũng cần đẩy mạnh công tác xây dựng lại khu chung cư cũ theo hướng: (i) di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước và với nguyên tắc “di dời càng xa, càng được hưởng nhiều ưu đãi”; cần lưu ý là nhà ở phục vụ tái định cư phải được đầu tư với đầy đủ HTKT cũng như xã hội, giao thông kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư; (ii) đấu giá đất/dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí. Làm như vậy, có thể đảm bảo được lợi ích của 3 bên: người dân sẽ có quyền chủ động lựa chọn nơi tái định cư, doanh nghiệp thì sẽ không mất thời gian giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án; chính quyền thì chăm lo được nhà ở cho người dân, kết hợp chỉnh trang được đô thị mà không bị sức ép lên hạ tầng.
