Theo giới chuyên gia, diễn tiến này đang trở nên đáng quan ngại khi không triệt tiêu được cơn "đông lạnh" căn bản của thị trường mà chỉ làm ấm hời hợt phần mặt. Dấu hiệu chững lại về giao dịch, về giá tiềm ẩm rủi ro bên trong nội tại thị trường. Nếu không giải quyết được nhu cầu thực của số đông người dân ở thị phần nhà ở giá rẻ sẽ khiến thị trường đánh mất sự phát triển bền vững.
| Người mua nhà vẫn “đỏ mắt” tìm dự án nhà ở giá rẻ |
Theo ông Phạm Thanh Hưng - Chủ tịch HĐQT Cengroup, việc để DN tham gia mạnh mẽ vào phân khúc nhà giá rẻ rất khó khăn. Bởi, đầu tư vào nhà giá rẻ nhưng thực chất vẫn chỉ là nhà ở thương mại giá rẻ mà không phải nhà ở xã hội nên không được hưởng các ưu đãi. Do đó, để hạ giá thành, chủ đầu tư các dự án dạng này chắc chắn sẽ phải lựa chọn phương án thiết kế các căn hộ có diện tích nhỏ, tận dụng tối đa các chỉ tiêu xây dựng.
Với nguy cơ mất cân đối, thiếu vắng các sản phẩm trung bình, sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân nên nếu không cảnh bảo, điều chỉnh sớm, nguy cơ trong những năm tới, thị trường sẽ thừa những sản phẩm mà nhu cầu thực của xã hội không lớn trong khi lại thiếu sản phẩm xã hội đang rất cần. Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam |
“Việc điều chỉnh các dự án đã có quy hoạch 1/500 được phê duyệt hiện nay là không dễ, chưa nói đến việc điều chỉnh chia nhỏ căn hộ, tăng mật độ xây dựng dẫn tới vượt định mức các chỉ tiêu về dân số so với quy hoạch phân khu, có khả năng gây quá tải công suất đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực dự án” - ông Hưng nói.
Tại thị trường Hà Nội, thời gian qua sản phẩm giá rẻ (từ 1 tỷ đồng) hầu như không có thêm nguồn cung mới. Chủ yếu vẫn là những dự án cũ với số lượng ít ỏi như The Vesta, CT Number One, Gemek Premium, Tân Tây Đô, Athena Complex, Gemek Tower, The Golden An Khánh, Tân Việt Tower, Thăng Long Victory, Bright City Az Thăng Long, XpHomes Tân Tây Đô…
Qua số liệu báo cáo của một số chủ đầu tư và một số công ty tư vấn BĐS, tại Hà Nội trong quý III/2017, thị trường chung cư đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn TP. Một điểm đáng chú ý là phân khúc cao cấp đang có diễn biến tương đối thận trọng. Lượng căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ khách hàng, nên xảy ra hiện tượng hàng loạt dự án BĐS cao cấp ế hàng. Rất ít những dự án vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình được các chủ đầu tư tung ra thị trường, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá 2 tỷ đồng trở xuống.
Dòng tiền và tín dụng của ngân hàng trong BĐS đang có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng mà không đến đông đảo những người cần có một căn hộ nhỏ để ở. Trong khi đối nghịch với độ “chững” của căn hộ chung cư cao cấp, nguồn cung condotel, officete có giá từ hàng tỷ đồng vẫn được giới đầu tư dự báo tăng trưởng như vũ bão (?!). Hiện loại hình sản phẩm trên vẫn ra hàng đều đặn, chủ yếu tại Đà Nẵng 6.550 căn, Nha Trang 12.990 căn và Phú Quốc 1.808 căn. Ngoài ra, condotel còn xuất hiện tại các tỉnh Lào Cai (Sapa), Hà Nội, Quảng Ninh (Hạ Long), Hải Phòng (Đồ Sơn), Quảng Nam (Hội An), Quy Nhơn (Bình Định) và Bà Rịa Vũng Tàu.
Ông Trần Đức Diễn – Chủ tịch Kiêm Tổng Giám đốc Maxland cho biết, ở phân khúc bình dân tỷ suất lợi nhuận không cao lắm nên kém hấp dẫn nhà đầu tư. Chính vì vậy, trong thời gian vừa qua, tỷ lệ cung ứng ra thị trường của phân khúc bình dân ít hơn hẳn so với phân khúc cao cấp. Tại sàn giao dịch Maxland, số sản phẩm giới thiệu và phân phối tới khách hàng chủ yếu cũng thuộc dòng trung và cao cấp.
Khó khăn của thị trường vẫn nằm ở phân khúc cao cấp. Sản phẩm quá nhiều song bán chậm. Đặc biệt đối với các dự án ba phòng ngủ trở lên. Mặc dù về giá, chủ đầu tư hiện nay vẫn cố gắng giữ giá, thậm chí làm giá nên có những dự án tăng nhưng về tổng thể mặt bằng giá trên thị trường không tăng. Đang có hiện tượng một số chủ đầu tư làm chiêu trò, về mặt marketing là bán rồi, giao dịch phân khúc cao cấp tăng song thực chất là chưa bán hoặc ế hàng.
