Quản lý nhà chung cư: Siết chặt ngay từ quy hoạch

Mới đây, các cư dân chung cư 54 Hạ Đình, Thanh Xuân, Hà Nội rất bất bình trước việc chủ đầu tư là Công ty CP Thi công cơ giới và xây lắp đã “cố tình” cắt xén mặt cắt ngang của đường nội bộ, xây dựng một dãy nhà thấp tầng không đúng thiết kế bản vẽ, sai mật độ 70%, xây dựng hàng rào lấn chiếm mốc giới của dự án. Theo quy hoạch thiết kế ban đầu của các tòa chung cư, có một tầng là khu kỹ thuật, thương mại nhưng chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, biến thành nhà ở đem bán... Câu chuyện đã lên đến đỉnh điểm khi người dân đề nghị chủ đầu tư buộc phải dừng thi công dự án để các cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra toàn bộ việc cấp phép xây dựng, quy hoạch.

Trong thời gian tới cần sớm hoàn thiện gắn các khu đô thị, nhà chung cư với trách nhiệm chính quyền cấp quận, huyện, không nên để hình thành các ốc đảo chung cư như hiện nay. Khi xác định rõ trách nhiệm, có sự kiểm soát chặt từ chính quyền sẽ hạn chế việc vi phạm của chủ đầu tư, tranh chấp từ đó cũng sẽ giảm đi. Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội - TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm

Đây chỉ là một điển hình trong số rất nhiều những “cuộc chiến” giữa cư dân với chủ đầu tư có nguyên nhân từ việc nhiều hạng mục tại tòa nhà chung cư bị sai lệch so với thiết kế ban đầu. Đáng lưu ý những mâu thuẫn này thường xuất hiện tại các dự án nhà chung cư đơn lẻ hoặc cụm nhà chung cư, có quy mô diện tích nhỏ. Các hạng mục như phần ngầm (hầm) phục vụ nhu cầu đỗ xe thường rất hạn chế và không đủ đáp ứng theo quy chuẩn. Diện tích sân bãi, không gian sinh hoạt cộng đồng phục vụ nhu cầu cư dân hầu như không có. Lối vào cư dân thường bị thu hẹp và bố trí vào mặt sau lưng hoặc bên hông tòa nhà do phần diện tích mặt tiền chính được ưu tiên cho thuê dịch vụ. Điều đáng nói, khi rao bán các tiêu chí trên thường được chủ đầu tư cam kết với khách hàng dưới mọi hình thức.

Ông Trần Quý Dương (Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, ĐH Xây dựng) phân tích, hiện nay, các nhà chung cư thường có 3 loại hình khác nhau: Tòa nhà chung cư là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên); Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên; Tổ hợp nhà chung cư theo mô hình đơn vị ở, là một tổ hợp gồm nhiều cụm nhà chung cư có quy mô tương đối lớn, với đầy đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Với mỗi loại hình, khi phê duyệt hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng và hồ sơ lập dự án đầu tư xây dựng thì các chỉ tiêu khống chế là khác nhau như mật độ xây dựng, mật độ cư trú, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tòa nhà, hạ tầng xã hội phục vụ cho cư dân nên công tác quản lý nhà chung cư sẽ có những vấn đề tồn tại với các mức độ khác nhau.

Bên cạnh những khó khăn, mâu thuẫn về mặt thành lập ban quản trị tòa nhà, thu chi quản lý quỹ bảo trì căn hộ, mức phí dịch vụ…, còn nhiều bất cập nảy sinh do công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng công trình, tập trung chủ yếu với 2 loại hình tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư. “Nếu chính quyền, các nhà hoạch định phê duyệt dự án sâu sát hơn, quyết liệt hơn trong quá trình thẩm định, phê duyệt và quản lý quay hoạch thì các bất cập sẽ được hạn chế. Những câu chuyện thiếu chỗ đỗ xe, sử dụng không gian cộng đồng sai mục đích hay việc không tuân thủ giữa thiết kế và xây dựng (như trường hợp hành lang 1,8m thu nhỏ thành 1,3m của cụm nhà chung cư cao cấp D’capitale Trần Duy Hưng. Hay việc tự ý tăng mật độ trên 50% và số tầng vượt quá mức cho phép của cụm nhà chung cư HH Linh Đàm sẽ không thể xuất hiện” - ông Trần Quý Dương nêu quan điểm.