Quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư: Có nên giao cho chủ đầu tư?

Trong thời gian qua, câu chuyện tranh chấp tại các chung cư cao tầng lại được nhắc tới nhiều, bởi chung cư cao tầng là một hình thái ngày càng phổ biến. Tranh chấp này cũng chỉ xoay quanh việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và việc các chủ đầu tư “cố tình” chiếm dụng nguồn quỹ này. Vì vậy, việc siết chặt giám sát và gia tăng chế tài của cơ quan quản lý với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tại các dự án chung cư có tranh chấp là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại.

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 40 tỉnh, thành đến giữa năm 2019, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh với tổng số 458 vụ. Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.

Riêng địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn các địa phương khác. Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Đức Khuê, sở dĩ xảy ra tình trạng trên là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, khi được cấp phép thì chỉ chú trọng đến lợi nhuận từ việc bán sản phẩm mà không quan tâm đến nghĩa vụ của mình đối với khách hàng.

“Cũng chính vì lý do không đủ năng lực tài chính mà khi đã cầm trong tay hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì đã thu được của khách hàng, các chủ đầu tư đã đưa khoản tiền này vào phục vụ mục đích kinh doanh của mình” – ông Khuê nhìn nhận.

Vào tháng 4/2019, tại phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức, về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc, bất cập và giải pháp tháo gỡ. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, mức thu 2% ở một số chung cư không hề nhỏ, và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có số thu lớn. Do vậy, phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Để giải quyết tình trạng này, bên cạnh việc kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng cũng đưa ra chế tài nghiêm trong quá trình tổ chức thực hiện.

“Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật” – Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay.

Thời gian qua, trước sự việc tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ra ngày một căng thẳng, nhiều ý kiến cho rằng việc quản lý nguồn quỹ này không nên giao cho chủ đầu tư và cũng không nên giao cho Ban quản trị (BQT) toà nhà; mà thành lập một Công ty nhà nước để quản lý dưới dự giám sát của BQT, nhằm tránh phát sinh những tiêu cực có thể xảy ra khi giao cho một trong hai đơn vị quản lý đã được luật quy định.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ CHí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, sau khi kết thúc thời hạn bảo hành thì chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. HoREA đề xuất nên để công ty dịch vụ công ích mà chung cư đóng trên địa bàn thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì dưới sự giám sát của BQT.

“Phương án này có nhược điểm là cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư" - ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Trong khi đó, KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội thì cho rằng, biện pháp tốt nhất hiện nay là giao cho một đơn vị thứ ba quản lý nguồn quỹ bảo trì. Nhưng nên giao cho một tổ chức tín dụng hoặc một ngân hàng có uy tín đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam; BQT toà nhà vẫn hoạt động theo quy chế đã được quy định trong luật, khi toà nhà cần phải bảo trì, sữa chữa thì BQT sẽ là người liên hệ với các đơn vị thi công, lập bảng giá xin ý kiến công khai của cư dân, sau đó sẽ hoàn thành các thủ tục thanh toán đưa cho đơn vị thứ ba để thực hiện chi trả.

“Nguồn quỹ do tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng quản lý theo hình thức tiền gửi, lãi suất sẽ được bổ sung vào phần gốc của quỹ, nếu không phải sửa chữa nhiều thì phần lãi suất đó sẽ thay cho phần tiền đóng thêm của người dân mà vẫn giữ được tiền gốc ban đầu” – KTS Trần Huy Ánh phân tích.