Quản lý vận hành nhà chung cư: Hoàn thiện khung pháp lý để hóa giải tranh chấp

Tại buổi Tọa đàm, các chuyên gia tiếp tục bàn luận sâu về những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư đang diễn ra gay gắt, có chiều hướng gia tăng trong thời gian gần đây. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, tranh chấp thường xảy ra tại các dự án chung cư như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu - chi tài chính của ban quản lý... Ngoài ra còn có nguyên nhân không thống nhất về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình có vấn đề, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án theo quyết định được duyệt…

Việc tranh chấp diễn ra trong một thời gian dài mà vẫn chưa đi đến hồi kết. Nguyên nhân là do một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng. “Ngoài ra, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, nhiều người mua nhà không xem xét kỹ hợp đồng. Trong đó, chủ đầu tư đưa ra các điều khoản có lợi cho mình... cũng là nguyên nhân xảy ra tranh chấp” - ông Châu cho hay.

Công khai, minh bạch trong hoạt động

Liên quan đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, hiện nay, các văn bản luật cũng chưa thực sự rõ ràng. Tài sản nhà chung cư được chia thành 2 phần: Tài sản chung và tài sản riêng nhưng hai tài sản này có liên quan chặt chẽ với nhau. Tài sản riêng và quyền sở hữu căn hộ của cư dân, được gắn với tài sản chung, như cầu thang, thang máy, khuôn viên... Vì vậy, nếu không tổ chức sở hữu tài sản chung tốt sẽ ảnh hưởng đến tài sản riêng.

Theo báo cáo về kiểm tra, rà soát của Bộ Xây dựng tại 574 dự án chung cư thương mại và chung cư tái định cư, số lượng dự án chưa bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư chiếm tới 50%, việc tranh chấp về quỹ bảo trì chiếm tới 36% trong tổng số các vụ tranh chấp. Các chuyên gia cho rằng cần phải giải quyết dứt điểm tranh chấp này, để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo các chuyên gia, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư. Trong quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại nhà. Nhưng hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp chưa rõ ràng. Vì vậy, các chuyên gia đều cho rằng cần phải sớm có những quy định, tiêu chuẩn về dịch vụ quản lý, vận hành.

Đối với việc thành lập Ban quản trị chung cư, luật sư Đoàn Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, quy định hiện hành, tổ chức của các chủ sở hữu (người sử dụng) bắt buộc phải được thành lập với những nhà chung cư có số lượng từ 20 căn hộ trở lên, với cơ cấu tổ chức gồm hội nghị toàn thể và Ban quản trị. Trong đó, Ban quản trị được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do đó, trước hết, cần các quy định pháp luật để đảm bảo và hướng đến hoạt động của Ban quản trị tốt (có chuyên môn, khách quan, minh bạch), phải có cơ chế tự sàng lọc những người không đủ năng lực trên thực tế (không tham gia đầy đủ hoạt động, ứng xử không phù hợp, hoạt động không tốt… “Để tổ chức của các chủ sở hữu nhà chung cư hoạt động hiệu quả, cần hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động. Bên cạnh đó, phải có các quy định về kiểm soát hoạt động và trách nhiệm thành viên của Ban quản trị” - luật sư Phượng nói.