DÒNG SỰ KIỆN. * KỶ NIỆM 1010 NĂM THĂNG LONG - HÀ NỘI * GÓP Ý DỰ THẢO VĂN KIỆN ĐẠI HỘI XVII ĐẢNG BỘ TP HÀ NỘI * ĐẠI HỘI ĐẢNG BỘ CÁC CẤP VÀ ĐẠI HỘI XIII CỦA ĐẢNG * ĐẠI DỊCH COVID-19

[Sổ tay kinh tế] Đầu tư condotel - giao dịch tài chính nhiều rủi ro

Hà Lâm
30-11-2019 06:04
Kinhtedothi - Sự việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng ngừng cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm làm dấy lên những lo ngại về hàng loạt rủi ro của các bên từ nhà đầu tư đến ngân hàng khi tham gia đầu tư và bỏ vốn vào các sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel).
Từ mấy năm trước, nhiều chuyên gia đã lên tiềng về việc đầu tư condotel thực chất là giao dịch tài chính thuần túy, huy động vốn từ đám đông và lên tiếng cảnh báo hàng loạt rủi ro của phương thức đầu tư này.
Theo chuyên gia kinh tế Phan Lê Thành Long - Viện Kế toán và quản trị công chứng Úc, điểm mấu chốt trong đầu tư Condotel nói chung là nhà đầu tư không kiểm soát chính tài sản bất động sản của mình, mà tất cả phụ thuộc vào chủ đầu tư và nhà quản lý vận hành để tạo ra dòng tiền trong tương lai.
Kỹ thuật một chút, bản chất chủ đầu tư như Cocobay sử dụng Condotel như một tài sản cơ sở để tạo ra công cụ huy động vốn (tài sản tài chính) từ đám đông, và sau đó vận hành tài sản cơ sở này sinh lợi để tài sản tài chính tạo thặng dư trong tương lai.
“Nếu như vậy, thì bản chất tài sản cơ sở condotel vẫn thuộc quyền kiểm soát hoàn toàn bởi chủ đầu tư. Khách hàng mang cái tiếng là sở hữu tài sản cơ sở này nhưng không kiểm soát gì. Mà theo các chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS 16), tài sản cơ sở (condotel) vẫn thuộc về mục tài sản của chủ đầu tư chứ không thuộc về mục tài sản của khách hàng, nhà đầu tư” - ông Long phân tích. Có thể thấy, khách hàng không kiểm soát gì ngoài mong đợi chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận, hưởng hơn chục ngày nghỉ, và hy vọng tài sản cơ sở tăng giá để cho tài sản tài chính mình nắm giữ tăng lên trong tương lai.
Cùng quan điểm, Chủ tịch Công ty Chứng khoán SSI Nguyễn Duy Hưng cho rằng, thực chất, condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn. Thay vì nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động. Theo ông Hưng, khi chưa có quy định pháp luật thì tất nhiên DN có quyền làm những gì pháp luật không cấm.
Ông Hưng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình bằng cách tìm hiểu để biết mình đang đầu tư vào cái gì, mình nhận những gì và có những rủi ro gì trong tương lai. Condotel thực sự là một công cụ huy động tuyệt vời cho những DN làm ăn chân chính nhưng sẽ rủi ro lớn cho người đầu tư và cả hệ thống kinh tế nếu DN dùng nó như một công cụ huy động kiểu bán hàng đa cấp.
Từ sự đổ vỡ của Cocobay, các chuyên gia cũng cho rằng, ngoài các bộ, ngành liên quan đến xây dựng và đất đai thì không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có các quy định quản lý.
Bên cạnh đó, các DN hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ những quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng tài sản huy động; phải chịu cơ chế giám sát về công bố thông tin bao gồm cả các nội dung quảng cáo, hợp đồng ký 2 bên và phương án cam kết lợi nhuận phải tuân thủ theo mẫu đã được cơ quan chức năng phê duyệt và chịu sự giám sát thực hiện hoặc bảo lãnh của một bên thứ 3...