Tái thiết chung cư cũ tại Hà Nội: Đột phá từ chính sách quy hoạch

Trong văn bản yêu cầu các sở, ban, ngành hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm 2019, TP giao Sở QH - KT phải chủ trì xây dựng, trình đồ án quy hoạch, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Trong Báo cáo gửi Quốc hội về việc thi hành Luật Thủ đô, Chính phủ cho biết, TP Hà Nội đã tiến hành rà soát xác định trên địa bàn hiện có 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng, tập trung chủ yếu tại 4 quận nội thành cũ (969 nhà chung cư cũ). Nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Hiện, Hà Nội đã kiểm định được 340 chung cư cũ. TP đang tổ chức triển khai lập quy hoạch cải tạo 28 chung cư cũ, đồng thời đề xuất các cơ chế, chính sách để thực hiện, đã có 16 nhà đầu tư đề xuất ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với khu chung cư cũ. Tuy nhiên, Chính phủ cũng đánh giá việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách.

Bên cạnh đó, năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Đặc biệt, công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm, thậm chí rất chậm.

Điều này có thể thấy rõ trong thực tế, đến nay cả TP mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 14 trên tổng số hơn 1.500 khối nhà, chiếm khoảng 1% so với kế hoạch. Có 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Đơn cử, chung cư cũ C1 khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình) tổ chức di dân từ năm 2011 nhưng đến 2019, khu chung cư này mới chuẩn bị hoàn thành. Tương tự, dự án cải tạo nhà B1, khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) vẫn đang vướng vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Do chỉ tiêu quy hoạch đã phê duyệt, dự án này chỉ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1/4 số dân hiện có, số còn lại buộc phải tái định cư, điều này cư dân không đồng tình…

Nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thời gian qua TP Hà Nội đã có kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với địa phương đề xuất với T.Ư cho phép Hà Nội thực hiện cơ chế đặc thù để giải quyết việc cải tạo chung cư cũ. UBND TP Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư triển khai lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn TP đảm bảo khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, đồng thời nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế trước đây.

Đến nay, đã có một khu chung cư cũ được UBND TP phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, một khu chung cư cũ được chập thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, 3 khu đang triển khai thực hiện nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch, 16 khu chung cư cũ đã được các nhà đầu tư triển khai lập ý tưởng quy hoạch và báo cáo UBND TP, làm cơ sở để triển khai các bước tiếp theo theo quy định.

Bên cạnh đó, UBND TP cũng đã giao các sở, ngành tiếp tục thực hiện nhiệm vụ, kêu gọi các nhà đầu tư tổ chức lập quy hoạch các khu chung cư cũ còn lại trên địa bàn TP. Cụ thể, mới đây ngày 22/7 tại văn bản yêu cầu các sở, ban, ngành hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm 2019, TP yêu cầu Sở QH - KT phải chủ trì xây dựng, trình đồ án quy hoạch, xây dựng lại các khu chung cư cũ C86 Kim Mã Thượng, Mai Động, Thượng Đình (Thuốc lá Thăng Long), Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thành Công, Trung Tự, Văn Chương, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Kim Liên, Khương Thượng, Thủy lợi, Bách Khoa, Nam Đồng, Thanh Nhàn, Thành Công, Kim Giang, Vĩnh Hồ.

Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, để công cuộc tái thiết chung cư cũ đạt hiệu quả thì một trong những giải pháp cần thực hiện là Hà Nội cần có quyết sách mạnh mẽ, đột phá từ chính sách quy hoạch. Thời gian qua, với chủ trương xã hội hóa, Nhà nước đã giao cho chủ đầu tư tự lập quy hoạch từng khu để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt.

Do đó việc cải tạo chung cư cũ mới chỉ được thực hiện cho từng tòa nhà đơn lẻ tại các khu như Giảng Võ, Kim Liên, Nam Đồng… dẫn đến hạ tầng tiếp tục “khập khiễng”. Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, TS.KTS Lê Thị Bích Thuận cho rằng, khi tái thiết các khu chung cư cũ phải tuân thủ chặt chẽ nguyên tắc quy hoạch.

Đây là nhân tố hàng đầu quyết định sự thành công của một dự án tái thiết khu chung cư cũ. Cụ thể, với các khu tập thể lớn, gồm nhiều khối nhà như khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Bách Khoa, Phương Mai, Giảng Võ, Thành Công… nên xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị mới đồng bộ. Các khu chung cư cũ riêng lẻ như khu nhà ở dệt 8 - 3, các khu thuộc Hà Tây cũ… nên tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng.

Thống nhất với quan điểm này, PGS.TS Nguyễn Quang Đạo (Khoa Cầu đường, ĐH Xây dựng Hà Nội) cũng cho rằng, Hà Nội cần xây dựng một đề án tổng thể tái thiết các khu vực này, trong đó quy hoạch được định hướng bởi giao thông công cộng (TOD). Nghĩa là việc xây dựng, phát triển các khu đô thị không nhất thiết xây tại khu vực ở cũ mà nghiên cứu xây dựng bám theo các trục giao thông công cộng như BRT, đường sắt trên cao, đường sắt mặt đất, tàu điện ngầm… nhằm tăng sự tiếp cận của người dân với hệ thống phương tiện giao thông công cộng. Từ định hướng này, nghiên cứu mô hình xây dựng các không gian đô thị mới từ khu vực Vành đai 2 trở ra theo hình thái “đô thị nén”, có mật độ đô thị cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng.

Với các khu vực trung tâm hạn chế phát triển, nên bố trí sử dụng quỹ đất sau khi phá dỡ nhà chung cư cũ theo hướng sử dụng để xây dựng các công trình công cộng hoặc thực hiện đấu giá theo phương án quy hoạch để hoàn trả khoản ngân sách đã chi để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư.

Thực tế, để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay là việc không hề dễ. Theo Báo cáo của Chính phủ, trong thời gian tới sẽ chỉ đạo các bộ, ngành có liên quan phối hợp chặt chẽ với TP Hà Nội thực hiện nghiên cứu, đề xuất cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các quy định liên quan đến chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cùng với những quyết sách mạnh mẽ của chính quyền TP, hy vọng việc tái phát triển các khu vực đô thị cũ đã xuống cấp tại Hà Nội được đẩy nhanh tiến độ hơn.