Chênh lệch cung - cầu
Theo số liệu thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung BĐS có chiều hướng giảm sút, đặc biệt tại hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch cũng giảm khoảng 28%; trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh mức độ giảm còn mạnh hơn, tổng nguồn cung giảm gần 50%.
Các chuyên gia cho rằng, việc giảm sút nguồn cung xuất phát từ việc số lượng sản phẩm tồn kho gia tăng đều theo từng năm, đến thời điểm hiện tại tổng lượng tồn kho còn khoảng gần 23.000 tỷ đồng, giảm khoảng 10% so với năm 2017, nhưng vẫn ở mức khá cao. Condotel là sản phẩm có lượng tồn kho lớn nhất, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng tại các tỉnh, TP ven biển có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 40%, như vậy lượng tồn kho của phân khúc này còn tới 60%. Một số khu vực du lịch biển có mức hấp thụ còn ảm đạm hơn như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng... mức hấp thụ của thị trường chỉ đạt khoảng 20 - 30%.Một nghiên cứu khác về thị trường của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, không chỉ trong năm 2019, mà trong 3 năm gần đây (giai đoạn 2016 - 2018), tỷ lệ nguồn cung căn hộ trên thị trường có xu hướng giảm dần. Tuy nhiên, trái ngược với quy luật cung giảm thì giá tăng, nhưng ở thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng giá BĐS sẽ bình ổn từ nay đến hết năm 2019. “Tuy nguồn cung giảm, nhưng lượng sản phẩm tồn kho còn tương đối nhiều, nên chủ đầu tư buộc phải có thêm những chính sách cho khách hàng để thanh khoản thu hồi vốn. Như vậy khả năng tăng giá sẽ rất khó xảy ra và với những chính sách khách hàng tốt hơn thì thực tế giá có thể sẽ giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2018” - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Nguyễn Minh Ngọc nhận định.Cẩn trọng khi đầu tưTừ đầu năm 2019 đến nay, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam cao nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây. Tuy nhiên lượng hàng tồn kho còn nhiều, nhà đầu tư hạn chế tăng thêm nguồn cung nên thời điểm hiện tại quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang... đang bị thiếu hụt. Các dự án mới chậm tiến hành do gặp vướng mắc về công tác đền bù, GPMB, mà nguyên nhân xuất phát từ việc kham hiếm quỹ đất khiến giá đất tăng cao, nên cũng ít nhiều ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của các dự án mới.Các chuyên gia cũng nhìn nhận, chính sách về tài chính BĐS đang có những tác động lớn đối với việc đẩy mạnh đầu tư của các DN. Hiện nay, Chính phủ đang sử dụng 40% nguồn vốn vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong một thời gian ngắn nữa sẽ giảm xuống còn 30%, đây được coi là một “phép thử” dành cho thị trường, đặc biệt là trong thời điểm giá BĐS đã tăng cao gấp nhiều lần so với mức thu nhập bình quân của người dân.Việc siết chặt chính sách tín dụng tài chính sẽ buộc các chủ đầu tư phải có những định hướng mới cho lộ trình phát triển. Ngoài ra đối với các nhà đầu tư thứ cấp cũng xác định được mức đầu tư hợp lý nhất đối với tiềm lực của mình. “Trong thời điểm thị trường khan hiếm nguồn cung cục bộ, các nhà đầu tư không nên vội vã “xuống tiền” bởi đây chính là thời gian thử thách để xem lại hướng đi của thị trường” - ông Nguyễn Minh Ngọc khuyến cáo.
| Giai đoạn cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi những yếu tố về chính sách, chiến tranh thương mại giữa các cường quốc. “Sự thay đổi của chính sách tín dụng cho BĐS theo hướng được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng giảm sẽ tác động không nhỏ tới thị trường BĐS.Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi |
