DÒNG SỰ KIỆN. * HỘI THẢO THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI-TẠO LẬP KHÔNG GIAN SỐNG VĂN MINH * 45 NĂM CHIẾN THẮNG HÀ NỘI-ĐIỆN BIÊN PHỦ TRÊN KHÔNG * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Thị trường bất động sản: Lẫn lộn đầu tư và đầu cơ

Vân Hằng
16-11-2017 10:53
Kinhtedothi - Các nhận định từ các cơ quan, hiệp hội mới đây vẫn cảnh báo thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu đầu cơ quay trở lại, làm sai lệch giá cả.
Trong khi đó, tại “Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên lần thứ I” ngày 15/11 giới chuyên gia phản biện: “Đó chỉ là sự lẫn lộn giữa hai thuật ngữ đầu tư – đầu cơ. Thực tế, chưa có hiện tượng đầu cơ. Thời điểm hiện tại, cung đang dư thừa, nếu có đầu cơ thị trường thì đây là tín hiệu đáng mừng”.
Điệp khúc dư thừa cao cấp
Tại diễn đàn, những lo ngại về dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà lên tiếng cảnh báo. Bộ trưởng phân tích: Trên một số các yếu tố cơ bản, trước mắt chưa có dấu hiệu quá bất bình thường nhưng khoảng cách cung - cầu giữa nguồn cung căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng với nhà ở xã hội đang quá xa nhau. Nếu thực hiện hết các dự án BĐS có khả năng cuối năm 2017 và đầu năm 2018, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng vẫn ở giới hạn an toàn (8 - 9%). Tuy nhiên, phần lớn mới tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung một số nhà đầu tư. Vì thế, thị trường BĐS sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như không kiểm soát tốt tài chính.
 Một dự án nhà ở cao cấp trên địa bàn phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng
Về vấn đề mất cân bằng của cán cân BĐS, đã từng có ý kiến cho rằng do đầu cơ. Thế nhưng luồng ý kiến này không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia tại diễn đàn. Theo ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thuật ngữ đầu tư và đầu cơ ở Việt Nam đang lệch pha căn bản so với thế giới. Việc mua đi bán lại được xem như đầu cơ là chưa chuẩn xác. Đó là hoạt động đầu tư như đầu tư cổ phiếu.
“Đầu cơ trên thị trường BĐS là hành vi tạo sự khan hiếm, dùng thủ đoạn giữ hàng, tạo ra mức cầu lớn hơn nhiều lần so với mức cung. Sau đó đẩy giá bán lên để trục lợi. Tôi chỉ ghi nhận cơn sốt nhà đất đầu năm 2008 đầu cơ hoạt động mạnh, khi hàng hoá khan, đầu cơ đẩy hàng gom với giá hời và khách hàng ngay lập tức mua bằng bất cứ giá nào. Tuy nhiên, thị trường hiện tại lại đang dư thừa nguồn cung, nếu thật sự có đầu cơ lại là tín hiệu… mừng, chứng tỏ thị trường có sinh khí” – ông Nam phân tích.
Cẩn thận biến động cực đoan
Dự báo về thị trường BĐS năm 2018, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đánh giá, diễn biến thị trường chưa có dấu hiệu biến động cực đoan lớn. Tuy nhiên, không loại trừ khả năng phát triển thiếu đồng bộ và tiềm ẩn rủi ro. Một bộ phận thị trường phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối, tập trung quá nhiều cho các sản phẩm hạng sang, phục vụ giới giàu và siêu giàu.
Ở góc độ DN, bà Lưu Thị Thanh Mẫu - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho biết, tỷ lệ bán hàng phân khúc BĐS cao cấp trong 10 tháng vừa qua vẫn ở mức khá cao so với nguồn cung. Tuy nhiên, nếu tình trạng nguồn cung ồ ạt như hiện nay rất có thể thị trường sẽ có những thay đổi. Chính vì vậy, vấn đề cảnh báo cũng là đúng đắn, để các chủ đầu tư có hướng phát triển thích hợp. Dù vậy, cần có một con số thống kê cụ thể số lượng căn hộ cao cấp đang dư thừa trên thị trường hiện nay là bao nhiêu và mức độ dư thừa đang ở tình trạng nào.
Theo thống kê, thời gian qua, Hà Nội có khoảng 5.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường và đang có khoảng 20.000 căn chào bán. Tính cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, có khoảng từ 45.000 - 50.000 căn đang bung hàng. Vì thế, vẫn còn đủ hàng hóa để bán. Bởi, sức tiêu thụ 1 năm chỉ khoảng 30.000 căn ở cả hai TP lớn nhất cả nước. Đáng chú ý, điểm nhấn cho bức tranh địa ốc 2018 sẽ là phân khúc nhà ở giá rẻ và du lịch nghỉ dưỡng.

Hình dung lại vào năm 2009 khi thị trường vỡ trận, ước mơ của tất cả chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước là sự xuất hiện của đầu cơ. Như vậy, cái giá hơn 6.000 DN bị đóng cửa sẽ ít chống chếnh hơn. Vì vậy, giữa thuật ngữ đầu tư và đầu cơ nếu không làm rõ sẽ có rất nhiều sự hiểu chưa chuẩn về hoạt động môi giới, đầu tư phát triển thị trường địa ốc.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam


Chính phủ đã cảnh báo về tăng trưởng nóng cho BĐS thời gian qua. Trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo quyền lợi người mua nhà thì việc thế chấp tài sản được quy định chặt chẽ hơn. Khi nguồn tài chính ổn định, cấp bảo lãnh, ngân hàng chỉ cho vay không quá 70% và không được dùng nguồn vốn đó đầu tư vào lĩnh vực khác. Từ đó kiểm soát nguồn tiền.

Ông Nguyễn Quốc Hùng

Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước