Thị trường bất động sản năm 2019: Nhiều biến động

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, từ đầu năm 2019, tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS, bao gồm cả dự án đầu tư mới, mua bán, góp vốn đạt trên 4,8 tỷ USD, một lượng lớn số vốn này được đầu tư vào BĐS KCN. Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay xây lắp từ hệ thống ngân hàng đến hết tháng 10/2019 là trên 800.000 tỷ đồng, tăng 8,5% so với năm 2018.

Một số liệu khác từ Công ty Dịch vụ BĐS JLL Việt Nam, giá thuê BĐS trong các KCN thời gian gần đây đã đạt mức tăng trưởng khá tốt. Cụ thể, đã đạt bình quân 95 USD/m2 cho một kỳ hạn thuê là 50 năm. Các khu vực quanh Hà Nội như Hải Dương, Hải Phòng mức giao dịch đã đạt mức trên 100 USD/m2, đặc biệt là Bắc Ninh mức thuê đã lên tới 140 USD/m2. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn để cho thuê thì các nhà đầu tư kỳ vọng mức 4 – 5 USD/m2/tháng.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh cho biết: “Năm 2019 là năm phát triển thịnh vượng của BĐS KCN, DN phát triển BĐS KCN trong nước gặp sự cạnh tranh mạnh mẽ từ DN nước ngoài. Nếu như trước đây, ghi nhận nhà phát triển BĐS KCN chủ yếu đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc... thì năm 2019 đã có sự vượt trội của nhà phát triển BĐS đến từ Hồng Kông (Trung Quốc)”.

Hiện nay, các yếu tố cho phát triển BĐS KCN được đánh giá là tương đối đầy đủ. Ngoài phần BĐS dành cho phát triển nhà máy sản xuất, có thêm loại hình BĐS phụ trợ cho các KCN. Rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khu vực vùng ven các KCN lớn để đầu tư các dự án nhà ở cho chuyên gia, người lao động, hệ thống siêu thị, trung tâm bán lẻ...

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia đầu tư vào BĐS KCN là cuộc chơi dài hạn, dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh và đặc biệt phải là những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) PGS. TS Trần Kim Chung, năm 2019 thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn tài chính hóa, với việc phát hành trái phiếu DN là luồng tiền phái sinh quan trọng đối với thị trường.

Cùng với đó, các thương vụ mua bán, sáp nhập DN (M&A) và hệ thống chứng khoán của các DN kinh doanh hạ tầng KCN hoạt động rất tốt. “Nhưng hành lang pháp lý đối với lĩnh vực BĐS còn nhiều hạn chế, sản phẩm Condotel và Officetel chưa có một văn bản luật nào được đưa ra. Trong khi đó, thể chế là nền tảng quan trọng để phát triển bền vững” – ông Chung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Vũ Quang Vinh cho biết thêm, vấn đề nổi cộm nhất liên quan đến thị trường BĐS trong năm 2019 không phải là việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình giảm nguồn vốn vay đối với các DN BĐS, mà chính là những lo ngại về hành lang pháp lý.

“Những tranh chấp về quyền sở hữu chung – riêng, tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì (2%); hay sự việc “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng... đã “vẽ” lên gam màu tối cho thị trường. Theo tôi những vấn đề này chưa thể giải quyết trong năm tới được, mà vẫn là câu chuyện gây đau đầu những nhà làm luật trong một khoảng thời gian dài nữa” – ông Vinh nhìn nhận.