Thị trường bất động sản năm 2021: Đón thêm nhiều xung lực mới

Theo chuyên gia, năm 2020, nhiều quy định liên quan đến thị trường BĐS đã được sửa đổi, bổ sung trong các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư... Cùng với đó, dự kiến năm 2021, Quốc hội dự kiến sẽ ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Điều này mang đến những kỳ vọng vô cùng lớn cho cộng đồng DN, giúp thị trường BĐS nhanh chóng phục hồi toàn diện và tạo đà phát triển bền vững.

Thiếu nguồn cung, giá bán tăng

Năm 2020, thị trường BĐS chịu nhiều yếu tố chi phối. Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Giai đoạn 6 tháng đầu năm, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng trệ, hàng loạt sàn giao dịch tạm dừng hoạt động. Nhưng 6 tháng cuối năm, mặc dù dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát triệt để, song thị trường đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn. "Những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển nhà ở và BĐS, đặc biệt với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng dù được tháo gỡ một phần song chưa triệt để là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường” – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Số liệu tổng hợp từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2020, thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận sự giảm sút cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm. Tổng số lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước (bao gồm hàng tồn) là 128.900 sản phẩm. Lượng giao dịch trên 74.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình 57,4%. Tính riêng sản phẩm mới chào bán năm 2020 có trên 94.300 sản phẩm, giao dịch gần 34.100 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 36,1%. Lượng cung mới chào bán năm 2020 bằng 54,1% năm 2018 và 87,6% năm 2019. Lượng giao dịch lần lượt chỉ đạt 30,3% và 46,6%.

Tại Hà Nội, đã có 45 dự án đủ điều kiện bán hàng ra thị trường (năm 2019 là 60 dự án), với tổng sản phẩm (bao gồm cả hàng tồn) khoảng 28.800 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công 13.800 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc că hộ bình dân đạt giao dịch tốt, còn phân khúc căn hộ cao cấp tỷ lệ hấp thụ rất kém. Đáng chú ý, đô thị hóa mạnh tại các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 – 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Những vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng từ 20 - 30%.

“Giá bán ghi nhận tăng nhẹ ở phân khúc chung cư trung cấp, phân khúc cao cấp đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không biến động. Nhưng nhà đất vẫn rất được nhà đầu tư Hà Nội ưa chuộng, nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã lập những mức giá kỷ lục tại dự án Him Lam (Hà Đông) với mức 300 triệu đồng/m2” – Chánh Văn phòng Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Quỳnh cho hay.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh chỉ có 31 dự án được chào bán với gần 15.300 căn hộ và 1.620 nhà ở thấp tầng. Tỷ lệ giao dịch lần lượt đạt 42,1% và 61,1%, tuy nhiên, giá bán lại có sự phân cấp mạnh, căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng 26,5% so với năm 2019 và 50,7% so với năm 2018. Giá bán trung bình căn hộ cao cấp là 72,9 triệu đồng/m2, giá trung bình của sản phẩm liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh cho biết thêm, tại các tỉnh, TP khác, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 và những yếu tố khác cũng làm giảm nhịp hoạt động của thị trường BĐS. Tình trạng ít dự án được phê duyệt, nguồn cung mới khan hiếm diễn ra khá phổ biến. Thị trường chủ yếu là các dòng sản phẩm đất nền đấu giá của địa phương và mua đi bán lại những sản phẩm đã chào hàng từ giai đoạn trước, tỷ lệ hấp thu chậm. Những dự án có tính pháp lý rõ ràng luôn được tiêu thụ tốt.

Khách hàng tham khảo thông tin dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

Gỡ nút thắt

Nghịch lý đã xảy ra không chỉ riêng trong năm 2020 mà từ những năm trước là hàng hóa BĐS trên thị trường ít nhưng giá lại rất cao, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nghĩa là số lượng sản phẩm mua – bán không lớn. Trong khi đó, rất nhiều dự án xa khu vực trung tâm giá bán từ 30 triệu đồng/m2 thì những người thu nhập thấp không có khả năng mua nhà. “Chúng ta đang kỳ vọng vào cơ chế chính sách mới tại Nghị định 148/2020, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, thì tính pháp lý cho các dự án triển khai sẽ được thực hiện nhanh hơn. Từ đó sẽ mang đến nguồn cung dồi dào hơn sẽ có được nhiều dự án với giá bán mà người mua có thể chấp nhận được” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.

Hiện nay, người có nhu cầu đang kỳ vọng sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp nhưng điều này rất khó xảy ra. Bởi hầu hết chủ đầu tư nhà ở thương mại vẫn bán được giá cao nên họ sẽ không tập trung vào dòng sản phẩm giá thấp, kể cả được vay ngân hàng. Trong khi đó, phát triển những dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều khó khăn do các địa phương không thực hiện một cách quyết liệt quy định về 20% diện tích đất tại dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Mạnh Hà phân tích, rất nhiều dự án nhà ở thương mại lớn diện tích lên tới vài trăm hecta nhưng toàn bộ diện tích 20% quy định để phát triển nhà ở xã hội bị “biến mất”. Về vấn đề này, không chỉ Bộ Xây dựng, mà địa phương cũng phải có trách nhiệm. Người đứng đầu tại các tỉnh, TP phải kiên quyết yêu cầu giám sát, thực hiện, thị trường mới có thêm được nhiều sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. “Nhưng cơ bản vẫn phải gỡ nút thắt về pháp lý để thủ tục hành chính được dễ dàng hơn, khi nguồn cung lớn, thị trường sẽ trở nên bình ổn” – ông Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.