DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 11, QUỐC HỘI KHÓA XIV * BẦU CỬ ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI KHÓA XV VÀ HĐND CÁC CẤP * ĐẠI DỊCH COVID-19 * QUY HOẠCH KHU VỰC HAI BÊN SÔNG HỒNG * CUỘC THI VIẾT “BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI”

Thị trường bất động sản năm 2021: Đón thêm nhiều xung lực mới

Doãn Thành
12-02-2021 10:25
Kinhtedothi - Năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua nhiều cung bậc, từ khủng hoảng, phục hồi đến tăng giá. Nhưng nhìn chung, thị trường vẫn đang thiếu đi nguồn cung mới sản phẩm. Dịch Covid-19 chỉ được xem là “phép cộng” cho những khó khăn này, cốt lõi vẫn là vấn đề liên quan đến những quy định về pháp lý.
Tin liên quan
  • Nhận diện những khó khăn của thị trường bất động sản năm 2021 Nhận diện những khó khăn của thị trường bất động sản năm 2021
Theo chuyên gia, năm 2020, nhiều quy định liên quan đến thị trường BĐS đã được sửa đổi, bổ sung trong các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư... Cùng với đó, dự kiến năm 2021, Quốc hội dự kiến sẽ ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Điều này mang đến những kỳ vọng vô cùng lớn cho cộng đồng DN, giúp thị trường BĐS nhanh chóng phục hồi toàn diện và tạo đà phát triển bền vững.
Thị trường BĐS kỳ vọng sẽ bứt phá sau nhiều sửa đổi về pháp lý. Ảnh: Công Hùng
Thiếu nguồn cung, giá bán tăng

Năm 2020, thị trường BĐS chịu nhiều yếu tố chi phối. Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Giai đoạn 6 tháng đầu năm, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng trệ, hàng loạt sàn giao dịch tạm dừng hoạt động. Nhưng 6 tháng cuối năm, mặc dù dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát triệt để, song thị trường đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn. "Những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển nhà ở và BĐS, đặc biệt với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng dù được tháo gỡ một phần song chưa triệt để là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường” – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Số liệu tổng hợp từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2020, thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận sự giảm sút cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm. Tổng số lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước (bao gồm hàng tồn) là 128.900 sản phẩm. Lượng giao dịch trên 74.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình 57,4%. Tính riêng sản phẩm mới chào bán năm 2020 có trên 94.300 sản phẩm, giao dịch gần 34.100 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 36,1%. Lượng cung mới chào bán năm 2020 bằng 54,1% năm 2018 và 87,6% năm 2019. Lượng giao dịch lần lượt chỉ đạt 30,3% và 46,6%.

Tại Hà Nội, đã có 45 dự án đủ điều kiện bán hàng ra thị trường (năm 2019 là 60 dự án), với tổng sản phẩm (bao gồm cả hàng tồn) khoảng 28.800 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công 13.800 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc că hộ bình dân đạt giao dịch tốt, còn phân khúc căn hộ cao cấp tỷ lệ hấp thụ rất kém. Đáng chú ý, đô thị hóa mạnh tại các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 – 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Những vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng từ 20 - 30%.

“Giá bán ghi nhận tăng nhẹ ở phân khúc chung cư trung cấp, phân khúc cao cấp đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không biến động. Nhưng nhà đất vẫn rất được nhà đầu tư Hà Nội ưa chuộng, nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã lập những mức giá kỷ lục tại dự án Him Lam (Hà Đông) với mức 300 triệu đồng/m2” – Chánh Văn phòng Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Quỳnh cho hay.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh chỉ có 31 dự án được chào bán với gần 15.300 căn hộ và 1.620 nhà ở thấp tầng. Tỷ lệ giao dịch lần lượt đạt 42,1% và 61,1%, tuy nhiên, giá bán lại có sự phân cấp mạnh, căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng 26,5% so với năm 2019 và 50,7% so với năm 2018. Giá bán trung bình căn hộ cao cấp là 72,9 triệu đồng/m2, giá trung bình của sản phẩm liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh cho biết thêm, tại các tỉnh, TP khác, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 và những yếu tố khác cũng làm giảm nhịp hoạt động của thị trường BĐS. Tình trạng ít dự án được phê duyệt, nguồn cung mới khan hiếm diễn ra khá phổ biến. Thị trường chủ yếu là các dòng sản phẩm đất nền đấu giá của địa phương và mua đi bán lại những sản phẩm đã chào hàng từ giai đoạn trước, tỷ lệ hấp thu chậm. Những dự án có tính pháp lý rõ ràng luôn được tiêu thụ tốt.
Khách hàng tham khảo thông tin dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Chiến Công
Gỡ nút thắt

Nghịch lý đã xảy ra không chỉ riêng trong năm 2020 mà từ những năm trước là hàng hóa BĐS trên thị trường ít nhưng giá lại rất cao, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nghĩa là số lượng sản phẩm mua – bán không lớn. Trong khi đó, rất nhiều dự án xa khu vực trung tâm giá bán từ 30 triệu đồng/m2 thì những người thu nhập thấp không có khả năng mua nhà. “Chúng ta đang kỳ vọng vào cơ chế chính sách mới tại Nghị định 148/2020, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, thì tính pháp lý cho các dự án triển khai sẽ được thực hiện nhanh hơn. Từ đó sẽ mang đến nguồn cung dồi dào hơn sẽ có được nhiều dự án với giá bán mà người mua có thể chấp nhận được” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.

Hiện nay, người có nhu cầu đang kỳ vọng sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp nhưng điều này rất khó xảy ra. Bởi hầu hết chủ đầu tư nhà ở thương mại vẫn bán được giá cao nên họ sẽ không tập trung vào dòng sản phẩm giá thấp, kể cả được vay ngân hàng. Trong khi đó, phát triển những dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều khó khăn do các địa phương không thực hiện một cách quyết liệt quy định về 20% diện tích đất tại dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Mạnh Hà phân tích, rất nhiều dự án nhà ở thương mại lớn diện tích lên tới vài trăm hecta nhưng toàn bộ diện tích 20% quy định để phát triển nhà ở xã hội bị “biến mất”. Về vấn đề này, không chỉ Bộ Xây dựng, mà địa phương cũng phải có trách nhiệm. Người đứng đầu tại các tỉnh, TP phải kiên quyết yêu cầu giám sát, thực hiện, thị trường mới có thêm được nhiều sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. “Nhưng cơ bản vẫn phải gỡ nút thắt về pháp lý để thủ tục hành chính được dễ dàng hơn, khi nguồn cung lớn, thị trường sẽ trở nên bình ổn” – ông Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận.
Chủ tịch FLC Group Trịnh Văn Quyết: Giá tăng do thủ tục, thuế phí

Tất cả chủ đầu tư dự án BĐS đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên tiền thuế sẽ tỷ lệ thuận với giá BĐS. Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, một mét vuông chịu thuế sử dụng đất 4 triệu đồng, giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu đồng xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý làm truyền thông, phí và các lệ phí khác. Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận. Khi du lịch phát triển, giá đất tăng lên, nhà đầu tư mua nhà ban đầu hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Trong bối cảnh hiện nay, không nhiều chủ đầu tư có lãi nếu tính thuế, tiền đền bù, thuế, chi phí vốn vay... Với mức phí như vậy, rất khó để đầu tư vào nhà ở xã hội. Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội tập trung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh... nhiều DN muốn đầu tư vào phân khúc này nhưng giá đất cao, thủ tục pháp lý mất thời gian.
Chuyên gia tài chính - TS Cấn Văn Lực: Nhiều điểm tựa cho thị trường năm 2021

Năm 2021, thị trường BĐS sẽ đón thêm nhiều xung lực mới, dựa vào những yếu tố, như thị trường đã điều chỉnh nhanh nhạy theo tình tình dịch bệnh, chủ đầu tư và sàn giao dịch đã đưa công nghệ vào bán hàng, tạo ra một hệ sinh thái mới đem lại cơ hội tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn. Toàn cảnh ngành BĐS 2021 sẽ có những bước tiến khả quan, khi tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5 - 7%, bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%/năm, nếu Việt Nam làm tốt những khâu đột phá đã xác định cho giai đoạn tới.

Rồi một số luật sửa đổi bổ sung với nhiều điểm tinh giản đáng kể. Luật Chứng khoán bắt đầu có hiệu lực thi hành từ đầu năm có điểm nhấn là huy động vốn từ các quỹ sẽ là động lực cho DN. Trong bối cảnh DN nước ngoài tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra nhiều cơ hội cho Việt Nam. Khi kinh tế suy thoái, đầu tư công là kênh đầu tư rất tốt, mức độ lan tỏa nhanh hơn. Giải ngân công nhanh đóng góp chung cho sự tăng trưởng chung của nền kinh tế cả nước, tương đương 0,2%. Xung lực cuối cùng liên quan đến lãi suất ngân hàng. Đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, vì vậy các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà hay đầu tư.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Pháp lý là mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp

Tôi cho rằng, pháp lý là mối quan tâm chung và lớn nhất của cả DN lẫn cơ quan quản lý, thị trường BĐS Việt Nam bị tác động bởi những chính sách trước cả khi dịch bệnh Covid-19 tới. Một số nghị định hiện nay chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến DN lúng túng, BĐS tăng giá vào cuối năm 2020 do lệch giá cung - cầu nhưng pháp lý là yếu tố quan trọng, đã mang đến tác động làm thay đổi cung - cầu. Chính việc hạn chế cấp phép cho các dự án cùng với việc nhiều chủ đầu tư gom hàng đã làm giá nhà ở tăng. Tuy nhiên, ở Việt Nam, BĐS sản vẫn có sức sống tốt, năm 2021, cơ hội còn nhiều cho DN. Vì vậy, muốn có động lực mới từ 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần mạnh tay hơn, để cả cơ quan Nhà nước và DN cùng có tiếng nói chung. Nếu như có một luật duy nhất có thể sửa đổi và bao quát hết tất cả những vấn đề của BĐS là điều tốt nhất.