DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 6 - HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XV * HÀ NỘI SAU 10 NĂM MỞ RỘNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH * HÀ NỘI VỚI CHƯƠNG TRÌNH TRỒNG MỚI 1 TRIỆU CÂY XANH * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Có vỡ trận như đất nền?

Vân Hằng
06-06-2017 10:07
Kinhtedothi - Ồ ạt “khoe hàng” tại nhiều cuộc triển lãm, tung hô mức lợi nhuận cao ngất ngưởng được xem là công cụ đắc lực tạo nên cơn sốt của phân khúc bất động (BĐS) nghỉ dưỡng.
Dù vậy, theo nhiều chuyên gia, vốn đầu tư càng cao, rủi ro càng lớn. Bài học vỡ trận khách sạn ở Đà Nẵng hay đất nền tại TP Hồ Chí Minh cảnh báo tình trạng dòng tiền “lũ lượt” chảy vào phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tiềm ẩn rủi ro. Đặc biệt trong bối cảnh thị phần này có dấu hiệu bội thực khi nguồn cung lấn át nhu cầu.
LTS: Bất động sản là lĩnh vực có tác động quan trọng tới sự phát triển của nền kinh tế; luôn thu hút sự quan tâm của đông đảo bạn đọc, đặc biệt là các nhà đầu tư. Bởi thế, nhằm đáp ứng nhu cầu thông tin đa chiều về thị trường, ngoài chuyên mục bất động sản trên báo điện tử kinhtedothi.vn được cập nhật liên tục, thường xuyên hàng ngày, từ số báo này, Kinh tế & Đô thị mở chuyên trang Bất động sản vào số thứ Ba hàng tuần. Qua đó, cung cấp cho độc giả những bài viết chuyên sâu, phản ánh về các góc cạnh sáng, tối của thị trường bất động sản; đồng thời cập nhật thông tin về quy hoạch đô thị của Hà Nội và các địa phương trên cả nước. Với sự tư vấn đầu tư của các chuyên gia, nhà quản lý, chủ đầu tư dự án… giúp khách hàng định lượng kỹ lưỡng trước khi quyết định mua bán, tham gia đầu tư bất động sản. KT&ĐT
Rầm rộ "khoe hàng"
Theo thống kê từ Công ty CBRE, trên 80% căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc… được mua bởi khách hàng Hà Nội. Số liệu trên được xem là căn nguyên cốt lõi khiến các DN BĐS liên tiếp tiến hành mở bán căn hộ nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn) tại miền đất hứa Thủ đô. Mới đây nhất, vào ngày 2/6, tại Hội chợ Triển lãm BĐS Việt Nam (Vietreal Expo 2017) do Hội Môi giới BĐS Việt Nam tổ chức là sự “khoe hàng” của hàng loạt dự án nghỉ dưỡng trải dài từ Bắc chí Nam. Đơn cử như Mövenpick Cam Ranh Resort của Eurowindow Holdings; Luxury Apartment của Alphanam; Infinity Field Premier Residences Đà Nẵng của MBLand Holdings… Điểm chung của hầu hết các dự án trên là khả năng sinh lời khủng, với mức giá cao, lên đến 30 tỷ đồng/căn biệt thự.

Tình trạng mở bán hàng loạt đang dự báo khả năng dư thừa nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng là hiện hữu. Ảnh: Công Hùng    

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, đại diện Eurowindow Nha Trang khẳng định, thanh khoản tại Mövenpick Cam Ranh Resort vẫn rất tốt. Dự án này đã được mở bán hơn một năm nay, gồm 121 căn biệt thự cao cấp, 250 phòng khách sạn và khu condotel với 132 căn hộ. Tính đến hiện tại, loại hình condotel đã giao dịch được gần 95%, biệt thự ước tính hơn 70%. Được biết, các biệt thự nghỉ dưỡng Mövenpick Villas với dịch vụ 5 sao quốc tế được chào bán ra thị trường với mức giá từ 14,5 tỷ đồng/căn.
Một “đại gia” BĐS khác là Hồng Hạc Đại Lải (thuộc Công ty CP Đầu tư Hùng Vương) cũng vừa mở bán biệt thự trên cao Forest in the Sky, cam kết lợi nhuận đầu tư lên đến 10%/năm và kéo dài trong 10 năm. Hay như Cocobay Đà Nẵng đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu căn hộ khoảng 12% trong 8 năm đầu. Sau 8 năm, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỷ lệ lợi nhuận 80 - 20.
Nhìn nhận về tình trạng mở bán ồ ạt của dòng sản phẩm này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, có nguy cơ cao bội thực nguồn cung. Đặc biệt, mức giá của phân khúc này còn quá cao, không phù hợp với số đông khách hàng. Rất nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel về cơ bản được xây dựng giống như căn hộ nhưng giá “đội” lên 30 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các căn hộ hạng sang tại đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh - nơi có giá đất hàng trăm triệu đồng cũng chỉ ngang ngửa. “Cần nhấn mạnh, giá đất bãi ven biển rẻ vô cùng, chi phí đầu tư hạ tầng cũng không quá cao, lại không tốn chi phí “xông” đất. Do đó, mức giá cao lắm cũng chỉ dao động từ 15 triệu đồng/m2. Việc chủ đầu tư rao bán gấp đôi cho thấy biên độ lợi nhuận mà DN đầu tư vào dòng sản phẩm này cực lớn” - ông Đực phân tích.
Theo tìm hiểu của phóng viên, những thông tin giao dịch thành công của dự án BĐS nghỉ dưỡng hầu như chỉ diễn ra chiều có lợi cho các chủ đầu tư, công ty phân phối. Thực tế, chưa có cơ quan Nhà nước nào đứng ra kiểm chứng về con số thực giao dịch. Vì thế, các con số giao dịch “đẹp” được DN đưa ra không loại trừ khả năng cài cắm lợi ích riêng vào, dẫn đến tình trạng khách hàng bị “hoa mắt, ù tai” trước “rừng” thông tin quảng cáo để đầu tư. Ngay như tại Triển lãm sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng vừa diễn ra, số lượng khách hàng giao dịch thành công cũng là ẩn số. Trong khi đó, nhu cầu thực quan tâm đầu tư cũng hạn chế, đa phần là tìm hiểu cho biết. "Tôi vốn thích BĐS nghỉ dưỡng, vì tương lai nó là sản phẩm tốt, song hiện tại lại đang vướng mắc một số trở ngại. Ví như đa phần đều ở xa trung tâm, đi lại không thuận tiện nên khó đông khách bốn mùa như quảng bá của DN. Trong khi đó, tính pháp lý vẫn chưa rõ ràng, lợi nhuận phải chung chi cho đơn vị quản lý... Vì thế, ngay với sản phẩm hot hiện nay của BĐS nghỉ dưỡng là condotel tôi cũng vẫn ngại xuống tiền" - một nhà đầu tư Hà Nội chia sẻ.
Chưa có căn hộ khách sạn nào được cấp sổ đỏ
Để “chiêu dụ” khách hàng, về vấn đề sở hữu condotel (căn hộ khách sạn hay căn hộ nghỉ dưỡng), nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, trên cương vị cơ quan quản lý, ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) tại hội thảo bên lề Vietreal Expo 2017 thừa nhận, tính pháp lý của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng chưa rõ ràng. Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho biết condotel là một khái niệm mới, chưa quy định rõ trong các văn bản luật.
Ông Phạm Văn Thường cho hay, Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định chung cho những giao dịch mua bán BĐS, chứ không quy định riêng cho từng trường hợp BĐS là condotel và officetel (căn hộ văn phòng). Luật Nhà ở chỉ quy định các vấn đề liên quan tới nhà ở. Do đó, mới đây, Bộ Xây dựng đã báo cáo Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng rằng: Đây là loại hình BĐS mới mà Luật không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Bộ đi theo hướng "nếu đó là nhà ở thì cho phép đầu tư, chấp thuận đầu tư, xác định đó là nhà ở thì sẽ thực hiện theo Luật Nhà ở. Còn nếu là dịch vụ thì thực hiện theo khách sạn".
Theo ông Phạm Văn Thường, Bộ Xây dựng đang soạn tiêu chuẩn xây dựng  condotel. Còn quyền sở hữu condotel thì liên quan tới quyết định đầu tư của dự án. Bộ đã nhìn thấy sổ đỏ do UBND tỉnh Khánh Hòa cấp cho Vinpearl. Việc này chưa hoàn toàn đúng. Bởi, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là một thuật ngữ chẳng đâu có. Thời hạn sử dụng đất là "lâu dài" nhưng người sử dụng đất bị hạn chế quyền. Cũng theo vị lãnh đạo này, hiện Bộ Xây dựng chưa có trong tay một cuốn sổ đỏ nào về condotel. Bộ cũng đã nhiều lần yêu cầu các DN bán condotel cho mượn xem sổ đỏ nhưng chưa được đáp ứng, mặc dù DN đầu tư phân khúc này luôn khẳng định condotel đã có sổ?!
 Không chỉ tồn tại băn khoăn về tính pháp lý của sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, nhiều người còn lo ngại về yếu tố lợi nhuận của sản phẩm bởi nhiều chi phí phát sinh như vốn đầu tư từ nguồn vay ngân hàng hay việc chung chi lợi nhuận cho đơn vị vận hành, khai thác. TS Hà Văn Siêu - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch cho rằng, thực tế đang “tô hồng” quá mức khả năng sinh lời so với mức giá “khủng” mua vào đối với sản phẩm này. Thứ nhất, sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bán căn hộ và chuyển giao việc vận hành, khai thác cho công ty quản lý. Như vậy, lợi nhuận đem lại cho chủ đầu tư thứ cấp thường không cao như kỳ vọng. Thứ hai, chủ căn hộ phải chia sẻ chi phí vận hành các khu vực chung với công ty quản lý. Thứ ba, nhà đầu tư căn hộ khách sạn riêng lẻ rất khó dự đoán các rủi ro xảy trong thị trường du lịch như sự biến động về lượng khách, sự thay đổi nhu cầu của khách hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án ảnh hưởng đến lợi nhuận, giảm công suất cho thuê và tăng phí bảo trì. “Và như vậy, nếu condotel xuất hiện không có sự tính toán theo quy hoạch thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị sa lầy vốn đầu tư do khả năng sinh lợi của dự án không như kỳ vọng. Nhà đầu tư, đầu cơ nếu phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng khi “lấn sân” sang phân khúc nghỉ dưỡng thì biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công... đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, rủi ro vỡ trận thị trường condotel là hoàn toàn có cơ sở” – ông Siêu nhận định.
Loại hình condotel mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không...), cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình BĐS loại này có thực sự tốt hay không? Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật làm liều. Có nhiều loại hình condotel có tính pháp lý khác nhau nên đôi lúc khó giải thích với khách hàng: Có dự án là 50 năm và được ở; 50 năm không được ở..., khiến cho khách hàng khi mua gặp nhiều rắc rối.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 - Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ 

Sự xuất hiện thêm condotel cao cấp có khả năng gây dư thừa hoặc khiến phân khúc này bão hòa, trong khi tốc độ tăng trưởng khách không thể gây tăng đột biến công suất buồng hiện có. Ví dụ khi tăng thêm một buồng khách sạn cao cấp tại một điểm đến, ngành du lịch cần thêm khoảng 180 lượt khách cao cấp nữa thì buồng đó mới đạt công suất 50%/năm. Nếu condotel xuất hiện không có tính toán theo quy hoạch thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị chôn vốn đầu tư do khả năng sinh lợi của dự án không như kỳ vọng.
Ông Lê Ngọc Tuấn  Vụ Khách sạn, Tổng cục Du lịch