Ông đánh giá thế nào về các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS từ thời điểm sau đổi mới năm 1986 đến nay?
- Trên cơ sở đường lối đổi mới của Đảng và các cơ chế, chính sách, pháp luật ngày càng được dần hoàn thiện, thị trường BĐS đã hình thành từ đầu thập niên 90 và phát triển cho đến ngày nay. Nhưng trong hơn 10 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định, thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, như bong bóng, đóng băng, rồi phục hồi và tăng trưởng mạnh trong giai 2007 – 2017. Rồi lại gặp khó khăn lớn trong các năm 2018 - 2020 và kể từ tháng 3/2020, đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm khó khăn. Nhưng, từ tháng 8/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Rất nhiều ý kiến quan ngại về nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là việc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng khiến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn khi Chính phủ thực hiện siết chặt chính sách tài chính bắt đầu từ năm 2008. Ông có nhìn nhận thế nào về vấn đề này?
- Về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15 - 20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings.
Theo đánh giá, điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường BĐS trong thời gian qua chính là vấn đề liên quan đến thể chế pháp luật. Ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?
- Gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, do vẫn còn một số hạn chế về thể chế pháp luật, nên môi trường kinh doanh trong lĩnh vực này chưa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh.
Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, cũng là “lực cản” và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà.
Đâu là giải pháp giúp thị trường trở nên minh bạch, lành mạnh và phát triển bền vững, thưa ông?
- Trên cơ sở những khó khăn, vướng mắc, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo Chương trình xây dựng pháp luật trong năm 2021, trong đó có “Đề án sửa đổi Luật Đất đai” (sau Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XIII) và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh BĐS; Luật Quy hoạch đô thị; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Du lịch; Bộ Luật Dân sự; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông của hệ thống pháp luật.
Cùng với đó, rác soát, xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách thực hiện dự án BT, nhằm bịt kín các lỗ hổng, không để thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách, để huy động các nguồn lực xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện các dự án nhà ở xã hội; dự án nhà ở tái định cư; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Bổ sung “Chương trình mục tiêu phát triển nhà ở xã hội” khi xem xét ban hành “Nghị quyết ban hành các nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2021 - 2025”, để có nguồn ngân sách thực hiện tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở.
Đề nghị Chính phủ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường BĐS, xử lý một số vướng mắc, bất cập, như ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai” sẽ có cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở; và có quy định cấp “Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải là dự án nhà ở”, như condotel, officetel, shophouse, serviced apartment, cũng như các loại sản phẩm BĐS tương tự có thể phát sinh sau này.
Sớm ban hành ”Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP về Quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở”, trong đó, có việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, trong đó có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng lại hàng trăm nhà chung cư cũ, hư hỏng hiện nay và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ.
Ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm cung ứng loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp (1-2 phòng ngủ) với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đối với các tỉnh và mức giá khoảng 23 - 25 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại 1, đô thị loại đặc biệt...
Đối với các tập đoàn và doanh nghiệp BĐS luôn phải coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Cần tái cơ cấu đầu tư, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền; nhà ở thương mại giá thấp; nhà ở xã hội và tích cực tham gia các dự án xây dựng lại chung cư hư hỏng; các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp. Đây là các lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS vừa vẫn đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội và tuy có tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.
Xin cảm ơn ông!
