Thursday, 14:22 11/02/2016
Thị trường BĐS 2016: Bức tranh không chỉ toàn màu hồng
Kinhtedothi - Kinh tế vĩ mô trong năm qua đã duy trì ổn định tăng trưởng và đang có dấu hiệu tốt, kết quả này được kỳ vọng sẽ kéo dòng tiền trở lại với thị trường bất động sản (BĐS).
Những chính sách kích cầu sẽ đưa thị trường BĐS lên một nấc thang mới trong việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bức tranh thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2016 chưa hẳn đã toàn màu hồng.
Tiếp đà tăng trưởng
Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2015 ghi nhận sức hồi phục và tăng trưởng mạnh với tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn TP có thêm 8,56 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m2/người. Quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Giá BĐS tăng trung bình từ 5 - 6% so với năm 2014, cá biệt có dự án, có vị trí căn hộ giá tăng 10% - 15%. Trong đó, căn hộ bình dân có mức tăng giá thấp nhất (chỉ khoảng 2%), căn hộ trung bình có mức tăng giá khoảng 5%, căn hộ trung bình khá có mức tăng giá khoảng 5-8%, căn hộ cao cấp có mức tăng giá cao nhất khoảng từ 5-15%. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia, đà tăng trưởng này sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2016 cùng với những tín hiệu khả quan của thị trường và một loạt các chính sách kích cầu hiệu quả.
Trao đổi với phóng viên, Thạc sĩ Ngô Đình Hãn - Giảng viên Khoa Kinh tế Phát triển, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho rằng, nền kinh tế vĩ mô đang có dấu hiệu tốt, tăng trưởng GDP năm 2016 dự kiến đạt 6,6% (theo dự báo của Ngân hàng Phát triển châu Á – ADB). Khi tăng trưởng kinh tế tốt sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS, tâm lý người dân được giải phóng, kỳ vọng vào tương lai tốt hơn nên người dân sẽ mạnh dạn tiêu dùng và đầu tư. Bên cạnh đó, Ngân hàng Trung ương đang duy trì mức lãi suất thấp và ổn định kéo dài trong khoảng 2 năm qua, đây chính là cách dùng chính sách tiền tệ mở rộng để kích thích tăng trưởng kinh tế. Khi áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng sẽ gia tăng nguồn lực tài chính cho toàn nền kinh tế, BĐS là ngành hưởng lợi từ dòng chảy của nguồn lực di chuyển này. Ngoài ra, thị trường BĐS đang tăng trưởng tốt về lượng giao dịch, ở hầu hết các phân khúc, trên bình diện chung của thị trường, tâm lý người tiêu dùng được giải phóng đang đón nhận BĐS là kênh sở hữu tài sản và đầu tư tích cực. Đồng thời, những dự báo về chính sách đưa vào thực tiễn tốt sẽ giúp cho thị trường có diễn biến tốt hơn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định, thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát triển tốt trong tương lai.
Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, ông Nguyễn Bá Sáng - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia (An Gia Investment) cho rằng, có rất nhiều tác động tích cực đến sự phát triển của lĩnh vực BĐS năm 2016. Trong đó, phải kể đến là việc gia tăng nguồn vốn đầu tư FDI vào Việt Nam sau khi hoàn tất việc ký kết Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Theo ông Nguyễn Bá Sáng, việc gia nhập TPP sẽ có tác động ở nhiều mặt, trước hết sẽ làm tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự dịch chuyển lao động trong và ngoài nước, kích thích nhu cầu nhà ở của người dân tăng, đà thanh khoản cao. Với việc đảm bảo nguồn vốn và cơ chế cho vay rộng mở từ ngân hàng sẽ giúp các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn phát triển dự án, mang lại nguồn cung dồi dào trên thị trường.
…và những nguy cơ tiềm ẩn
Bên cạnh những nhận định khả quan vẫn còn những mối quan ngại về nguy cơ “vỡ trận” trước những điểm yếu của thị trường. Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, thị trường BĐS vẫn tồn tại những điểm yếu “chết người”.
Thứ nhất, tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn với hàng trăm dự án đắp chiếu. Đơn cử như TP Hồ Chí Minh, theo thống kê sơ bộ vẫn còn khoảng 500 dự án, cùng với đó là 300-400 doanh nghiệp đang thoi thóp... chờ phá sản. Trong khi đó, phần lớn những dự án nói trên đã thế chấp cho ngân hàng. Đây chính là... một khối nợ khổng lồ chưa có giải pháp xử lý hữu hiệu.
Thứ hai, có quá nhiều doanh nghiệp đổ xô vào phân khúc nhà cao cấp, nguồn cung căn hộ trong 2 năm tới sẽ vô cùng lớn, với từ 50.000 - 60.000 căn hộ giá từ 2 - 3 tỷ đồng/căn. Phân khúc nhà ở có giá bán dưới 1 tỷ đồng gần như bị bỏ rơi hoàn toàn, trong khi đó nhu cầu lại chủ yếu tập trung tại khu vực căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng. Sự lệch pha cung cầu tuy không làm thị trường đổ sập ngay lập tức, nhưng khi có những yếu tố biến động của nền kinh tế (như nợ xấu ngoài kiểm soát, lạm phát cao, Nhà nước siết chặt chi tiêu...) sẽ dẫn đến khủng hoảng tức thì.
Dưới góc độ kinh doanh, cạnh tranh sẽ trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết, đặc biệt là tại phía Đông TP Hồ Chí Minh. Làm sao trong 2 năm tiêu thụ 50% sản phẩm, tương ứng 30.000 căn là câu hỏi không dễ trả lời. Nhưng nếu không tiêu thụ được chừng ấy, nguy cơ “chết trên khối tài sản khổng lồ” sẽ là rất lớn. Công nghệ bán hàng cũng buộc phải vượt qua khỏi mọi hình thức marketing thông thường. Việc này đã manh nha xuất hiện trong giai đoạn xả hàng cuối năm 2015 và sẽ phát triển mạnh trong năm 2016.
Cụ thể, nếu trước đây người ta chỉ có bán hàng theo từng giai đoạn của dự án, mỗi đợt tung ra vài chục đến vài trăm sản phẩm, quy mô nhỏ lẻ thì hiện nay, các chủ đầu tư phải chuẩn bị quy mô lớn. Trong cuộc cạnh tranh khốc liệt này, nếu chủ đầu tư không giữ vững được niềm tin với khách hàng, thua thiệt sẽ là khó tránh khỏi.
Ngoài ra, theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường đang tồn tại một số nhân tố có thể gây bất ổn, đặc biệt là những nhân tố bắt nguồn từ chính sách hiện hành. Đơn cử: Khoản 1 điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép bên mua, bên thuê mua “có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền...”.
Trước đây, có tình trạng thực tế là nhiều người mua nhà đã nhận nhà nhiều năm mà chưa được cấp chủ quyền, mà theo quy định cũ thì lại không được chuyển nhượng, do vậy, quy định này trước mắt nhằm giải quyết bảo vệ quyền lợi của các đối tượng này.
“Điều này có tác động tốt và tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường BĐS phục hồi, vượt qua giai đoạn đóng băng. Nhưng về dài hạn, quy định này có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở nhằm thủ lợi cao nhất, và có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Ví dụ: Nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường hiện nay, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỷ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ trị giá đến 200 tỷ đồng.” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích.
Nhiều chuyên gia có chung nhận định khi cho rằng, thị trường BĐS vẫn chưa đủ hấp lực đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Mà rào cản căn bản xuất phát từ sự thiếu nhất quán trong các chính sách về BĐS, tính minh bạch của thị trường cũng như sự “bất bình đẳng” giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đơn cử, theo Điều 11, Luật Kinh doanh BĐS, nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất để bán trong khi nhà đầu tư BĐS Việt Nam lại được phép thực hiện. Hoặc, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua BĐS được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư BĐS Việt Nam là 70%.
Ông Jeff Foo - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Singapore cho rằng, những chính sách “mở cửa” gần đây của Chính phủ Việt Nam là cơ hội lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS còn rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, chính sách dành cho BĐS cần có cái nhìn dài hạn, bền vững và không nên thay đổi một cách đột ngột, chóng vánh. “Giả sử, hôm nay các bạn mở cửa, nhà đầu tư bước vào nhưng ngày mai đột ngột đóng cửa sẽ gây rất nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư…” - ông Jeff Foo nói.
