DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 11 - HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XV * KỲ HỌP THỨ 8, QUỐC HỘI KHÓA XIV * TOÀN CẢNH VỤ NƯỚC SẠCH Ở HÀ NỘI CÓ MÙI LẠ * KỶ NIỆM 65 NĂM NGÀY GIẢI PHÓNG THỦ ĐÔ * HÀ NỘI - 20 NĂM “THÀNH PHỐ VÌ HÒA BÌNH” * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Thị trường nhà giá rẻ: Chất lượng thấp vẫn khan hàng

Thương Huế
01-08-2017 09:06
Kinhtedothi - Thời gian qua, mặc dù cư dân ở những dự án nhà giá rẻ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều vấn đề bất cập như chất lượng công trình kém, hạ tầng kỹ thuật không đầy đủ...
Nhưng điều lạ là, sản phẩm căn hộ phân khúc này không hề bị “ế sưng” mà vẫn luôn khan hàng, khác hẳn với phân khúc căn hộ cao cấp.
 
Theo lý giải của chuyên gia bất động sản, nguyên do là vì phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở thực đều nằm ở phân khúc trung bình trở xuống, trong khi đó, nguồn cung lại không đáp ứng đủ cầu. Còn phân khúc cao cấp, phần lớn dành cho người có điều kiện tài chính, đã có nhà ở thiết yếu.
Báo động về nguồn cung
Thực ra, việc khan hiếm nguồn cung về nhà giá bình dân vẫn là câu chuyện không mới. Năm 2016, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng đã đưa ra cảnh báo về lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản (BĐS). Mới đây, tại cuộc họp Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS, Chủ tịch Hiệp hội Nguyễn Trần Nam cho biết, tính đến hết quý II/2017, 70% nhu cầu khách mua nhà là phân khúc nhà giá rẻ tại các TP lớn và đô thị địa phương nhưng thị trường lại đối lập khi 80% nguồn cung lại là BĐS cao cấp. Theo ông Nam, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị dự báo tới năm 2020 là 1 triệu căn, trong khi hiện tại mới chỉ đáp ứng hơn 10.000 căn/năm. Ở các khu công nghiệp, hiện nay mới có 20% người lao động có nơi ở ổn định. Vì vậy, Chủ tịch Hiệp hội đã đề nghị các hội viên tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ, bởi theo ông, nhu cầu của người dân chưa bao giờ ở mức báo động như hiện nay.

Khách hàng tham khảo thông tin mở bán dự án nhà ở tại Hội chợ bất động sản 2017. Ảnh: Phạm Hùng

Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tổng giao dịch thị trường chung cư quý II/2017 tại thị trường Hà Nội đạt 5.417 căn hộ, tương đương 406.240m2. Tổng giá trị giao dịch đạt tương đương 11.375,2 tỷ đồng. Dẫn đầu là phân khúc nhà ở giá thấp chiếm tới 55% tổng giao dịch quý. Điều đáng nói, giai đoạn này, thị trường không có thêm các dự án nhà ở giá rẻ (giá bình dân), nhà ở xã hội mới.
Sự kiện ra mắt căn hộ mẫu tại dự án Tứ Hiệp Plaza (xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội) nhằm phục vụ cư dân và khách hàng tham quan thẩm định chất lượng dự án vào trung tuần tháng 7 vừa qua là một minh chứng cho sự khan căn hộ giá rẻ của thị trường. Theo ông Lê Ngọc Quỳnh, đại diện các đơn vị phân phối dự án cho biết, mặc dù buổi ra mắt trời mưa rất to nhưng vẫn có khoảng gần 1.000 lượt người tới tham quan dự án và căn hộ mẫu. Đặc biệt, ngay trong ngày diễn ra sự kiện đã có gần 80 căn có chủ trên tổng số gần 200 căn ra mắt dịp này.
“Sức hấp dẫn của dự án này không chỉ ở vị trí thuận lợi giao thông, cùng với nhiều tiện ích, chất lượng công trình mà còn hấp dẫn bởi giá chỉ từ 1,1 tỷ đồng/căn hộ 60m2 (2 phòng ngủ và 2 WC) đã bao gồm VAT và nội thất. Ngoài ra, pháp lý và tiến độ dự án cũng là hai yếu tố được khách hàng đưa lên hàng đầu khi ra quyết định mua, vì hầu hết khách hàng là người có nhu cầu ở thật không phải đầu cơ” – ông Quỳnh nhận định.
Doanh nghiệp không mặn mà
Theo tìm hiểu của phóng viên, những bức xúc về chất lượng công trình hay những câu chuyện “vô tiền khoáng hậu” về việc không thực hiện theo đúng hợp đồng mua bán của chủ đầu tư ở các dự án nhà giá rẻ xảy ra với tần xuất ngày một nhiều. Thế nhưng, người dân vẫn mua, vì họ không có nhiều lựa chọn.
Chị Thu Hà (cư dân khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm) chia sẻ: “Chồng em công tác ở Học viện Nông nghiệp, em thì làm công nhân ở Hưng Yên. Điều kiện kinh tế còn eo hẹp nên vợ chồng em cũng không có sự lựa chọn nào khác khi mua một căn hộ thương mại tại KĐT Đặng Xá với giá hơn 16 triệu đồng/m2, cả tiền chênh.  Mặc dù chất lượng công trình ở đây có nhiều vấn đề như thang máy trục trặc, nước bẩn, tường nứt,… em cũng nghe nói, báo chí cũng phản ánh nhiều nhưng mình cần nhà ở, cứ có nhà ở đã rồi tính. Hơn nữa, khu vực này cũng làm gì có dự án  nào hợp lý như vậy nữa mà mua”.
Tâm tư của chị Hà thực ra cũng là tâm tư của khá nhiều người khi đi mua nhà giá rẻ. Điều lạ là tại sao phân khúc này, nguồn cầu cực lớn nhưng nguồn cung lại luôn trong tình trạng không đáp ứng được. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và siêu cao cấp, nhu cầu ít mà nguồn cung lại rất lớn. Ví như  thị trường Hà Nội trong quý II,  trong tổng số 5.417 căn hộ được giao dịch thành công thì cao cấp chỉ có 428 căn, siêu cao cấp không có một căn nào; còn lại là căn hộ giá thấp với 2.983 căn, trung cấp là 2006 căn.
 Lý giải về tình trạng mất cân đối này, một chuyên gia BĐS tại Hà Nội cho hay, đầu tư vào phân khúc cao cấp hay siêu cao cấp không chỉ bởi DN có nguồn lực mạnh, là cách khẳng định thương hiệu của họ mà bởi lợi nhuận cho phân khúc này khủng hơn so với đầu tư vào nhà giá rẻ. Đầu tư vào nhà giá rẻ lợi nhuận thấp, trong khi đó, không được hưởng các ưu đãi vì không phải nhà ở xã hội. Để hạ giá thành, chủ đầu tư các dự án dạng này chắc chắn sẽ phải lựa chọn phương án thiết kế các căn hộ có diện tích nhỏ, tận dụng tối đa các chỉ tiêu xây dựng. Và trong bài toán cân bằng lợi ích, có thể sẽ xảy ra những điều chỉnh thay đổi so với ban đầu trong quá trình thực hiện dự án. Đây chính là lý do dẫn đến sự nổi giận của cư dân ở không ít dự án nhà giá rẻ trong  thời gian qua. Nếu không có sự chia sẻ, DN không có động lực để làm.
Cũng theo chuyên gia này, việc một số “ông lớn” BĐS thời gian gần đây liên tục tuyên bố làm nhà giá rẻ, bắt đầu là Vingroup,  mới đây là FLC,… thực sự là tín hiệu vui cho đông đảo người dân. Tuy nhiên, để được “sờ mó” vào sản phẩm thì vẫn còn phải chờ. Và cái giá gọi là rẻ được làm từ những thương hiệu này, nhiều người dự đoán, hẳn không thể dưới 20 triệu đồng/m2 như một số DN vừa - nhỏ đã và đang làm.

Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính: Vắng khách vì thiếu hạ tầng

Thị trường căn hộ giá rẻ luôn không đáp ứng đủ nhu cầu người tiêu dùng nhưng vẫn có dự án vắng người ở. Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, do hạ tầng chưa được quy hoạch đồng bộ cùng dự án.

Theo ông, như thế nào thì gọi là nhà giá rẻ?

- Hiện nay, Hội Môi giới BĐS Việt Nam quy ước, nhà dưới 25 triệu đồng/m2 thì gọi là nhà giá rẻ hay còn gọi là nhà giá bình dân; nhà thu nhập thấp là từ 15 triệu đồng/m2 đổ xuống; từ 25 đến 35 triệu đồng/m2 là nhà phân khúc trung cấp; trên 35 đến 49 triệu đồng/m2 là cao cấp; siêu cao cấp là từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Giá của dự án phụ thuộc vị trí, tiện ích, vật liệu xây dựng… Ví dụ cũng được xem là nhà giá rẻ nhưng có dự án giá 24 triệu đồng/m2, có dự án 22 triệu đồng/m2, có dự án chỉ 17 - 18 triệu đồng/m2. Thế nhưng trong quan niệm của người tiêu dùng hiện nay, giá rẻ thường từ 20 triệu đồng đổ về.

Các cụ có câu “của rẻ là của ôi”, “tiền nào của nấy”, liệu có đúng với thị trường BĐS hiện nay không, thưa ông?

- Nếu nói “tiền nào của đấy” thì không sai nhưng cần nhìn thiện chí rằng, các DN đang tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ hiện nay đã có những chuyển biến rõ rệt theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. Chủ đầu tư không chỉ đáp ứng về nhu cầu ở mà còn đáp ứng về chất lượng sống cho cư dân và quan tâm đến vấn đề môi trường, ví dụ như Viglacera, Capital house, Eurowindow Holding,…

Thực tế hậu dự án vẫn còn những vấn đề khiến cư dân chưa hài lòng, nhưng khách quan mà nói, làm nhà giá rẻ lợi nhuận thấp, không phải DN nào cũng mặn mà. Nếu mặn mà thì đã không có tình trạng thiếu hụt khá trầm trọng nguồn cung phân khúc này như hiện nay. Thế nên quan trọng là phải tìm được tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và khách hàng để hài hòa lợi ích đôi bên, một mặt tạo động lực cho DN, một mặt xóa đi ác cảm “của rẻ là của ôi” không đúng với thực tế thị trường BĐS.

Ông có nói đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ. Song, thực tế có dự án giá rẻ vẫn vắng bóng dân, theo ông nguyên nhân này là gì?

- Nhìn chung, dự án nhà giá rẻ hầu như ở ven đô hoặc ngoại thành vì giá đất ở đây hợp lý để làm phân khúc này. Tuy nhiên, do khâu triển khai quy hoạch dự án chưa đồng bộ về hạ tầng vật chất, hạ tầng xã hội. Mặt khác, do dân số không tăng theo tính cơ học mà tăng theo tự nhiên nên nhu cầu nhà ở khu vực đó bị ảnh hưởng, không hút người dân về ở vì sự bất tiện của dự án.

Ví dụ như  trên địa bàn huyện Hoài Đức, hiện tại có một số dự án thưa dân, thậm chí chưa có dân đến ở vì hạ tầng về giao thông, hạ tầng về kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân. Dân đến ở, cơ sở hạ tầng phải đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu như điện, đường, trường, trạm, chợ… Thực ra gọi là nhà giá rẻ nhưng vợ chồng thu nhập từ 15 dến 20 triệu đồng/tháng mới có cơ hội mua được thì họ không thể sinh sống theo kiểu đụng đâu thiếu đó. Để khắc phục tình trạng này, tránh lãng phí cho DN và nhà nước, chỉ bằng cách đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện xây dựng hạ tầng ở đây, đủ tiện ích thiết yếu tạo sức hút cho người dân về ở ổn định.

Xin cảm ơn ông!

Lê Mai thực hiện