Thiếu ban quản trị, nguyên nhân của những vụ tranh chấp chung cư

Tranh chấp ngày càng tăng

Mô hình chung cư đã du nhập vào Hà Nội được khoảng 10 năm nay, bên cạnh những mặt tích cực thì mô hình nhà ở này cũng đã thể hiện nhiều bất cập mà điển hình là các tranh chấp sở hữu chung- riêng, phí dịch vụ, phí trông giữ xe…

Nguyên nhân chính gây ra các bất cập được cho là do thiếu ban quản trị nên mọi quy định đều không được thông qua một cách công bằng dẫn đến việc chủ đầu tư tự ý áp đặt giá các dịch vụ mà không được sự đồng thuận từ phía người dân. Điều này đã nảy sinh tranh chấp dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Mới đây, hàng trăm người dân sinh sống chung cư N05 - Đông Nam Trần Duy Hưng (Hà Nội) đã đồng loạt phản đối chủ đầu tư dự án Tổng công ty CP Vinaconex và đơn vị quản lý tòa nhà là công ty Vinasinco đã đưa ra áp phí trông giữ xe quá cao, tới 1,8 triệu đồng/xe otô trong khi tại các chung cư cùng khu vực cũng do đơn vị này chủ đầu tư mức thu chỉ khoảng 500-800 ngàn đồng/xe. Bên cạnh đó, người dân còn vô cùng bức xúc về chất lượng tòa nhà, chất lượng dịch vụ…

Ông Nguyễn Mạnh Hùng - đại diện lâm thời cư dân chung cư N05 cho biết, sau khi nhận được văn bản thông báo áp mức phí của chủ đầu tư, các cư dân hết sức bất bình vì không được thương thảo trước. Quá bức xúc, ban đại diện lâm thời đã gửi đơn kiến nghị đến chủ đầu tư nhiều lần nhưng không nhận được hồi âm.

“Phía công ty Vinaconex không công nhận Ban đại diện lâm thời tòa nhà. Cụ thể, trong văn bản gửi trả lời đơn kiếu nại các hộ dân phía công ty chỉ ghi tên cá nhân từng người không gửi ban đại diện tòa nhà. Trong khi chúng tôi đại diện cho hàng trăm hộ dân. Tôi cho rằng, nếu như trước khi Vinaconex đưa ra mức phí có sự bàn bạc, thống nhất với đại diện các hộ dân thì sự việc không đến mức căng thẳng như hiện nay” - ông Hùng cho biết.

Sự việc tranh chấp tại chung cư Keangnam Hà Nội trong suốt thời gian dài vừa qua cũng có phần xuất phát từ nguyên nhân tương tự như chung cư N05. Các hộ dân cho rằng, chủ đầu tư tự ý đưa ra các mức phí cao vì vậy người dân không chấp thuận. Mâu thuẫn tiếp tục leo thang vào ngày 10/3/2012, khi chủ đầu tư tự đứng ra tổ chức Hội nghị chung cư Keangnam và tại hội nghị Keangnam sẽ bầu ra ban đại diện tòa nhà. Tuy nhiên, hội nghị này không diễn ra thành công như mong đợi vì các hộ dân đồng loạt phản đối. Họ cho rằng chủ đầu tư đã ép họ dự hội nghị này và phía Keangnam không công khai, minh bạch khi tổ chức hội nghị…

Ông Trần Xuân Trạch, Tổ trưởng tổ dân phố Keangnam cho rằng, Keangnam Vina đã tiến hành Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất (HNNCC) thiếu khoa học, không công khai, minh bạch.

“Hội nghị đã không có sự chủ trì của chính quyền địa phương và các ban ngành chức năng. Nhiều cư dân cho rằng đây chỉ là việc làm mang tính hình thức, nhằm đạt mục đích: hoặc không tổ chức được HNNCC, không bầu được ban quản trị, hoặc trong trường hợp HNNCC diễn ra, việc bầu cử sẽ có khả năng bị gian lận, tiêu cực và ban quản trị thực chất không đại diện cho quyền lợi của đại đa số cư dân.

Nếu một ban quản trị không đại diện cho số đông cư dân và đứng về quyền lợi chung của các cư dân, dịch vụ cung cấp không đủ chất lượng và thiếu minh bạch thì sự bất ổn trong khu chung cư Keangnam sẽ còn tiếp diễn theo chiều hướng ngày càng phức tạp” - ông Trạch cho biết.

Khi luật bị vô hiệu hóa

Từ những ví dụ trên đây có thể thấy mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư đều xuất phát từ việc thiếu công bằng. Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng xu thế phát triển nhà chung cư cao tầng là tất yếu ở VN, vì thế về lâu dài VN cần xây dựng hẳn Luật chung cư, trong đó quy định cụ thể quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan đến nhà chung cư. Mỗi khi có tranh chấp giữa các công ty xây dựng chung cư và người mua căn hộ cũng như giữa những người cư ngụ trong cùng một chung cư, việc giải quyết đúng sai rất rắc rối, kéo dài mà kết quả cuối cùng vẫn không thỏa đáng.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn nêu thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư...

Thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Trong khi đó Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.

Ban đại diện chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 71, Điều 72 của Luật Nhà ở

1. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư được quy định:

a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của nhà chung cư, cụm nhà chung cư đó. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia Ban quản trị.

Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nền nếp và được Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận.

b) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư.

2. Trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư, chủ trì Hội nghị nhà chung cư ; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Quy chế này (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư…