Thực hiện nghiêm Nghị định 30/2021/NĐ-CP: Hết thời chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì chung cư

Tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn, thi hành Luật Nhà ở 2014, quy định nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì Ban quản trị nhà chung cư gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. UBND cấp tỉnh sẽ có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản, sau đó ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị quản lý, sử dụng theo quy định về nhà ở.

Nhưng trên thực tế, từ khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến nay, việc chủ đầu tư chây ì, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì vẫn diễn ra, mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm. Đơn cử tại dự án chung cư Meco Complex – ngõ 102 Trường Chinh, phường Phương Mai (Đống Đa, Hà Nội) do Công ty CP Cơ điện và Xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng năm 2013, mới đây, qua kiểm tra lực lượng chức năng địa phương đã xác lập biên bản vi phạm hành chính về quản lý chung cư. “Dự án này đi vào hoạt động từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao hồ sơ liên quan cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Khi được mời đến làm việc, đại diện chủ đầu tư cũng vắng mặt, không đến làm việc với cơ quan chức năng theo thư mời” – Phó Chủ tịch UBND phường Phương Mai Phùng Anh Minh cho hay.

Trường hợp dự án Meco Complex chỉ là một trong số hàng trăm dự án chung cư cao tầng xảy ra việc chủ đầu tư cố tình phớt lờ những quy định pháp luật. Chỉ tính riêng tại TP Hà Nội, theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng, tính đến hết năm 2020, TP có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng, đã thành lập 632 Ban quản trị nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho Ban quản trị; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399/526 Ban quản trị. Việc chậm trễ thành lập Ban quản trị, bàn giao hồ sơ, quỹ bảo trì 2% tập trung nhiều ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân...

“Từ khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành, đã quy định rất rõ về việc khi dự án đi vào vận hành thì chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, bàn giao quỹ bảo trì (2%). Nhưng rất nhiều trường hợp chủ đầu tư đã lách luật vì nhiều dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ở thời điểm trước đó thì luật cho phép chủ đầu tư được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này” – ông Nguyễn Chí Dũng cho hay.

Có thể xử lý hình sự?

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014, trong đó sửa đổi, bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư... đã tăng thêm sức mạnh cho "cây gậy" pháp lý để xử lý vấn đề tồn tại nhiều năm này. Bởi điểm đáng chú ý là sẽ tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản nếu chủ đầu tư không có kinh phí bàn giao, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất tại dự án nhà chung cư hoặc dự án khác để thực hiện việc kê biên, tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Nghị định nêu rõ: Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Liên quan đến nội dung này, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam KTS Phạm Thanh Tùng cho biết, việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư là vấn đề nóng nhiều năm nay, cơ quan ngôn luận và chuyên gia đã nói rất nhiều về những bất cập diễn ra trong thời gian dài. Cơ quan quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng có thể làm được nhưng đến tận giờ phút này, khi gần hết nhiệm kỳ lại phải đến tay Thủ tướng xử lý. “Tôi cho rằng đây chính là sự lỏng lẻo trong công tác quản lý, Bộ Xây dựng phải có trách nhiệm trong việc này” – KTS Phạm Thanh Tùng phân tích.

Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, quỹ bảo trì nhà chung cư (2%) phải là phần quỹ tự nguyện, vì khi công trình xây dựng lên rồi thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành công trình đó theo luật, hết thời hạn có quyền không chịu trách nhiệm về vận hành sử dụng (chỉ chịu trách nhiệm về độ bền vững của công trình). Trên thực tế, không công trình nào vừa xây dựng xong đã cần bảo trì nhưng việc thu phí bảo trì ngay từ ban đầu nên dễ bị chủ đầu tư lạm dụng để sử dụng vào mục đích khác. Khi chủ đầu tư bị lợi ích đồng tiền chi phối, rất khó khăn để họ tự nguyện trao trả. “Quy định đã ban hành rồi cần phải thực hiện một cách nghiêm túc, chặt chẽ, nếu chủ đầu tư nào cố tình xâm phạm thì khởi tố hình sự. Theo tôi cần khởi tố ngay một số chủ đầu tư vi phạm nổi cộm để tạo ra sự dăn đe đối với những chủ đầu tư khác. Nhà nước đã có công cụ rồi phải siết chặt chế tài, khi đó luật pháp sẽ được thực thi một cách nghiêm minh nhất” – KTS Phạm Thanh Tùng nhìn nhận.

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, khi Nhà nước ban hành quyết định hành chính mà không thực hiện phải có quyết định cưỡng chế hành chính. “Luật đã quy định sau khi dự án đi vào vận hành chủ đầu tư phải bàn giao số tiền bảo trì 2% cho đối tượng có thể là DN vận hành, Ban quản trị nhà chung cư do người dân thuê hoặc bầu lên. Quy định thông suốt rồi thì cơ quan quản lý Nhà nước cứ căn vào đó để thực hiện” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Việc xảy ra tranh chấp về quỹ bảo nhà chung cư do một số chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án, chú trọng đến lợi nhuận thu được để bán căn hộ, chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng nên không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và trì hoãn kéo dài bàn giao khoản kinh phí này cho Ban quản trị. Mặt khác, vai trò quản lý của cơ quan xây dựng cũng chưa thực hiện đầy đủ việc tuyên truyền, kiểm soát vi phạm trong quản lý nhà chung cư. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà