"Ế" căn hộ cao cấp- vì sao?

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, quý III/2020, trên địa bàn TP có 13.300 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư) được đưa ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ tương đương 22,3%. Đáng chú ý, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%, giá bán ghi nhận tăng từ 3 – 5%. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế, bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp khoảng 10%.

Số liệu khác của CBRE, các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3 và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì. Như vậy, trong quý III, thị trường Hà Nội ghi nhận gần như không có sản phẩm nào thuộc phân khúc cao cấp được giao dịch.

Đáng chú ý, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt 1.325 USD/m2 (tương đương 30,5 triệu đồng/m2), giảm 4% so với cùng kỳ năm 2019. “Tại một dự án chung cư tại Gia Lâm, giá bán căn hộ cao cấp đã giảm từ 35 triệu đồng/m2, xuống còn 25 - 32 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí. Trong khi đó, một dự án chung cư khác tại Tây Hồ cũng giảm 2 - 5 triệu đồng/m2, xuống còn 25 - 28 triệu đồng/m2” – đại diện CBRE cho hay.

Lý giải về điều này, một số chuyên gia cho rằng, phân khúc cao cấp số lượng người mua ít hơn, nên số lượng giao dịch cũng thấp; bên cạnh đó trước những ảnh hưởng từ dịch Covid-19, khiến cho kinh tế khó khăn nên người dân cũng hạn chế mua những sản phẩm giá cao. Đối với dòng sản phẩm có giá thấp hơn, trước áp lực thu hồi vốn nên khả năng chủ đầu tư phải đưa ra chương trình khuyến mãi và giảm giá có thể xảy ra, nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời ở một số dự án, về lâu dài giá BĐS nói chung tại Hà Nội sẽ trở lại chu kỳ tăng như trước đây.

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, trong khoảng hơn một năm trở lại đây, tại thị trường TP Hồ Chí Minh nguồn cung căn hộ bình dân đã không còn. Tình trạng này đang có nguy cơ xuất hiện tại thị trường Hà Nội. Cụ thể, trong quý III/2020, tỷ lệ nguồn cung mới phân khúc này chỉ chiếm khoảng 10,4% tổng cơ cấu sản phẩm, đây chính là lý do khiến cho giá bán sản phẩm bình dân vẫn tiếp tục tăng.

Theo dự báo, từ nay đến đầu năm 2021, nguồn cung mới sản phẩm tại Hà Nội tiếp tục có xu hướng giảm, các sàn giao dịch rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn hàng và giá bán dự báo sẽ không có nhiều biến động trong quý cuối năm, do nhà đầu tư vẫn còn tâm lý dè chừng trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Trong khi đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng những gói quà “khủng” và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu.

“Về trung hạn, nếu như tiến độ cấp phép dự án và thủ tục hành chính vẫn còn tình trạng ỳ ạch như hiện nay, dự báo đến cuối năm 2022 thị trường Hà Nội sẽ bị thiếu nguồn cung mới sản phẩm trầm trọng ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là khân khúc bình dân” – ông Nguyễn Văn Đính nhận định.