Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng tín dụng bất động sản (BĐS) chưa có dấu hiệu “bong bóng”. Song không thể loại trừ việc vay vốn tiêu dùng chảy sang BĐS khi dư nợ tín dụng tiêu dùng tiếp tục tăng cao. Tỷ trọng cho vay BĐS của toàn hệ thống ngân hàng (NH) hiện đạt gần 6% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong khi mức an toàn đưa ra là 8 - 10%.
Dư nợ tín dụng BĐS hiện nay đang diễn biến trái ngược với những năm trước đây, khi tốc độ tăng trưởng cho vay BĐS thường gấp 1,5 - 2 lần tốc độ tăng trưởng chung của toàn ngành. Năm 2017, tăng trưởng tín dụng chung ngành NH khoảng 19%, thì tốc độ tăng trưởng lĩnh vực BĐS chưa bằng một nửa. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực BĐS vẫn dưới mức an toàn là 8 - 10%. Trong một báo cáo mới đây, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng đánh giá, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 8% tổng dư nợ và vẫn nằm trong ngưỡng an toàn, chưa có gì đáng lo ngại.Trong 5 tháng đầu năm, ngành kinh doanh BĐS có số doanh nghiệp thành lập mới tăng cao nhất, với 2.600 doanh nghiệp, chiếm 41,1%; số vốn đăng ký là 150.000 tỷ đồng (chiếm 28,9% tổng số vốn đăng ký). Như vậy, với 150.000 tỷ đồng trong 5 tháng, trung bình mỗi ngày có 1.000 tỷ đồng đổ vào lĩnh vực BĐS. Cơ cấu cho vay một số ngành nghề kinh tế thay đổi nhẹ. Tỷ trọng cho vay hộ gia đình giảm còn 16,6% (cuối năm 2017 là 17%), tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực xây dựng và BĐS tăng nhẹ lên mức 16,3% (cuối năm 2017 là 16%).Quan ngại vốn từ ngân hàng đổ vào BĐS sẽ gây nên một "cục" nợ xấu cho nền kinh tế, NHNN đã liên tục ban hành các thông tư, văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại áp dụng chính sách "siết" tín dụng vào lĩnh vực này. NHNN đã có những động thái mạnh mẽ nhằm "siết" tín dụng BĐS, các nhà băng đã chặt chẽ hơn trong cho vay, nhưng tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực xây dựng và BĐS trong 5 tháng đầu năm vẫn tăng lên mức 16,3% (cuối năm 2017 là 16%). Với mức tăng trưởng 50 - 60%, tín dụng tiêu dùng đang chiếm khoảng 17% tổng tín dụng cả nước, trong đó hơn 50% tín dụng tiêu dùng được phục vụ nhu cầu vay mua, sửa chữa nhà ở.Thực tế hiện nay NH vẫn phải cho vay đến 75% giá trị tài sản đảm bảo (TSĐB) và xác định theo giá thị trường tại thời điểm cho vay. Bởi cho cá nhân vay mua nhà ít rủi ro hơn so với cho vay doanh nghiệp và người vay mua nhà luôn có ý thức trả nợ để sở hữu căn nhà của mình. Vấn đề rủi ro nằm ở chỗ NH có kiểm soát được nhân viên phụ trách hay không. Nếu không sẽ xảy ra trường hợp họ cho 1 cá nhân vay mua 2 - 3 căn nhà, hoặc sửa chữa 2 - 3 căn nhà. Điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.Thực tế, tín dụng NH vẫn hướng vào BĐS, nhất là đối với phân khúc khách hàng cho vay mua nhà. Bên cạnh đó, cũng phải nhìn nhận rằng, nhờ thị trường BĐS ấm lên, NH mới xử lý được nợ xấu, từ đó khơi dòng chảy tín dụng. Tuy nhiên, do thị trường này luôn “ngốn” nguồn vốn lớn, trong khi không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính mạnh, nên nhiều chuyên gia lo lắng tín dụng chảy vào BĐS sẽ làm phát sinh thêm nợ xấu ở NH. Theo tính toán của NFSC, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng), tổng dư nợ cho vay BĐS có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.Việc hạn chế nguồn vốn tín dụng vào BĐS có thể sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới bởi Thông tư số 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng của NHNN, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn sẽ được rút xuống còn 40% từ mức 45% của năm 2018. Trong khi đó, cho vay lĩnh vực BĐS thường là trung và dài hạn. Trong 1 tháng trở lại đây, nhiều NH cũng đã có động thái thu hẹp các chương trình ưu đãi hoặc nâng lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS. Mức lãi suất cho vay mua, sửa chữa, xây mới nhà cửa được đẩy lên cao hơn so với giai đoạn trước khoảng 1-2%/năm tùy NH. Nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất tại các NH thường dao động ở mức 8-9%/năm thì nay phổ biến khoảng 11-12%/năm. Cùng với đó, một số giảm cho vay ưu đãi, nâng phạt lãi suất trả trước hạn, đưa ra các điều kiện khắt khe hơn với người vay mua nhà, đất, xét cho vay không quá 50 - 60% giá trị tài sản thế chấp. Ngoài ra, quy định của NHNN về hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS hiện nay là 200%, mức này sẽ được giữ nguyên trong các năm tới, điều đó sẽ làm giảm quy mô cho vay trong lĩnh vực BĐS.Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, để kiểm soát tốt dòng vốn cho vay BĐS thì NHNN Việt Nam cần phải xác định lại về khái niệm cho vay tiêu dùng, không nên tính khoản cho vay mua nhà là cho vay tiêu dùng. Bởi vì theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, đây là hình thức đầu tư BĐS, chỉ nên tính khoản vay để sửa chữa nhà hoặc thuê nhà là khoản vay tiêu dùng.
