Trái phiếu bất động sản không tài sản đảm bảo: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trong đó, gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS phát hành không có tài sản đảm bảo, chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản trong năm 2020 được coi là nhóm tiềm ẩn rủi ro. 

Lãi suất chỉ là “mồi nhử”

Nếu như ngân hàng và lĩnh vực khác phát hành trái phiếu chỉ quanh mức 7 - 8%, thì cuộc đua lãi suất trái phiếu DN BĐS lại đang khiến nhà đầu tư chóng mặt với mức trung bình từ 11 - 13%, cá biệt có trường hợp lên đến 18%. Theo thống kê của Trung tâm phân tích chứng khoán SSI (SSI Research), năm 2019, khối DN BĐS huy động tổng cộng 57.000 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường.

Thế nhưng, chỉ riêng 2 quý đầu năm 2020, con số phát hành trái phiếu của các DN BĐS đã đạt mức gần 80% so với tổng giá trị đã phát hành trong cả năm 2019. Trong đó, đáng chú ý, tổng lượng trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng (chiếm 34,5% lượng phát hành). Nếu tính cả lượng trái phiếu không có thông tin tài sản đảm bảo, con số lên đến 119.800 tỷ đồng (chiếm đến 65,6% lượng phát hành).

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án BĐS hợp tác với Tập đoàn Windham (Mỹ) đã gây xôn xao thị trường khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Công ty CP Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn (công ty con của CEO Group) cũng áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 10,5%/năm, các kỳ tiếp theo được tính theo lãi suất thả nổi và bằng lãi suất tham chiếu cộng 3,7%/năm…

Đánh giá về cuộc đua cam kết lãi suất của các DN BĐS hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là “mồi nhử” của DN, tạo động lực để nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền. Bởi DN BĐS phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo là dự án, tài sản hình thành trong tương lai đã là rủi ro. Do đó, với trái phiếu không có tài sản đảm bảo hay được đảm bảo bằng cổ phiếu trên thị trường hiện nay càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. “Nếu nhà đầu tư không phân tích được “sức khỏe” DN, mà chỉ chạy theo lãi suất thì rủi ro rất cao” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nguy cơ mất trắng?

Chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Vũ Đức Thắng (quận 2, TP Hồ Chí Minh) cho biết, mặc dù không có khả năng phân tích tài chính DN nhưng cách đây 5 tháng, ông đã chi 8 tỷ đồng mua trái phiếu BĐS của một DN trên địa bàn. Bây giờ DN mất khả năng chi trả lãi suất, muốn rút vốn lại cũng không được.

Câu chuyện đầu tư trái phiếu BĐS của ông Vũ Đức Thắng, theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển không phải là chuyện hiếm. Thời gian qua, cơn sốt đầu tư trái phiếu BĐS bùng nổ cùng sự dễ dãi của cơ quan quản lý khiến thị trường tràn ngập trái phiếu DN “3 không”: Không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không bảo lãnh thanh toán. Sự thiếu chuyên nghiệp của thị trường khiến chất lượng trái phiếu BĐS lâm vào cảnh “vàng thau lẫn lộn”, thiệt hại sau cùng thuộc về nhà đầu tư.

“Nếu không có tài sản đảm bảo đằng sau, trái phiếu BĐS thực chất chỉ là một tờ giấy nhận nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của DN là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của DN” - ông Đinh Thế Hiển nhận định.

Các chuyên gia lưu ý, nhà đầu tư, với trái phiếu BĐS được đảm bảo bằng một cổ phiếu mới phát hành thì đó cũng là vốn mới tăng thêm, không có ý nghĩa gì. Vì một khi xảy ra rủi ro, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của đơn vị phát hành có thể về 0 đồng nếu DN phá sản, nhà đầu tư không thoát khỏi nguy cơ mất trắng. “Trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân. Nguyên nhân là do trái phiếu DN thường huy động trong thời gian dài 2 - 5 năm nên khó có thể rút vốn khi cần. Và khi DN không thể trả lãi suất như cam kết cho khách hàng thì nhà đầu tư chịu thiệt nhiều nhất” - ông Đinh Thế Hiển nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện nay, nhiều hợp đồng trái phiếu lên tới hàng trăm trang, nhà đầu tư chuyên nghiệp nhiều khi cũng không nắm hết được, chưa nói đến nhà đầu tư cá nhân. Vì vậy, để thị trường trái phiếu DN trở nên chuyên nghiệp hơn, bên cạnh các động thái “nắn chỉnh” của Bộ Tài chính, Chính phủ cũng cần phát triển thị trường thứ cấp để trái phiếu DN có thanh khoản cao. Khi đó, lợi nhuận của đầu tư trái phiếu không phải chỉ đến từ lãi suất phát hành mà còn đến từ chênh lệch giá mua bán trên thị trường thứ cấp.