Vốn đầu tư tăng nhưng thị trường bất động sản chưa thể hồi phục

Theo TS Lê Xuân Nghĩa – Chuyên gia kinh tế, năm 2020 có nhiều nhân tố tác động đến thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá là tích cực, đặc biệt là vấn đề tài chính. Trong 3 năm gần đây năng lực tài chính của khối ngân hàng thương mại tăng gấp đôi so với giai đoạn khủng hoảng trước năm 2017.

“Nhà nước đã có chính sách siết chặt tài chính – tín dụng, nhưng nguồn vốn đầu tư vào BĐS vẫn tăng trưởng, mặc dù tăng trưởng ở mức thấp, vốn ngân hàng được coi là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho hệ thống ngân hàng hoạt động ổn định và đảm bảo cho thị trường BĐS có thể tồn tại. Việc giám sát chặt chẽ các nguồn vốn vay từ ngân hàng cho đầu tư kinh doanh BĐS là việc phải làm, nhưng thực tế qua nhiều phép thử không thấy có dấu hiệu “đóng băng” của thị trường” – ông Nghĩa nhìn nhận.

Số liệu thống kê từ Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam năm 2019 đạt trên 38 tỷ USD, cao nhất trong 10 năm qua, trong đó, thị trường BĐS cả nước thu hút được 3,88 tỷ USD, đứng thứ hai về các ngành, nghề thu hút đầu tư FDI lớn nhất cả nước.

TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia tài chính, ngân hàng cho biết, cùng với nguồn vốn FDI đổ vào thị trường vẫn ở mức các, lĩnh vực BĐS còn đón nhận một nguồn vốn với hàng tỷ đô la Mỹ từ việc mua bán, sáp nhập, góp vốn.

“Tổng số vốn FDI bao gồm cả đầu tư mới và mua bán, sáp nhập, góp vốn đạt khoảng 4,8 tỷ USD, vốn từ nhóm DN thành lập mới có khoảng 80 nghìn tỷ đồng; vốn từ phát hành trái phiếu DN đạt 297 nghìn tỷ đồng, riêng trái phiếu từ nhóm các DN BĐS chiếm khoảng 38% tổng lượng trái phiếu được phát hành trên toàn thị trường. Nhưng vậy, nguồn tín dụng đối với thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại là rất khả quan” – ông Lực cho hay.

Theo đánh giá, mặc dù nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao và tăng trưởng ổn định trong thời gian gần đây, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ mang đến rủi ro cho thị trường, đặc biệt là nguồn vốn huy động từ trái phiếu.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Cương cho biết, vốn trái phiếu đã thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn từ xã hội, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng, phù hợp với lộ trình hạn chế dần tín dụng ngân hàng vào BĐS. Nhưng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn một số bất cập, tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế và cho nhà đầu tư trái phiếu, cần phải được chấn chỉnh kịp thời. Chính phủ nên có những sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2018/NĐ-CP nhằm tăng cường tính minh bạch, tính giải trình của doanh nghiệp, có cơ chế đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp, nhưng chưa nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm này, nhất là trong điều kiện dịch cúm CoViD 19 đang tác động rất lớn đến nền kinh tế và dân sinh.

“Thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn ít nhất là trong 3 quý đầu năm 2020. Từ thời điểm đầu năm 2019, nhiều nhà đầu tư đã “ôm” BĐS để đầu cơ, nhưng trong đó đa phần đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng, đến đầu năm 2020 đặc biệt là sau kỳ nghỉ Tết, “sức ì” của thị trường ngày càng gia tăng; cùng với đó là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đang khiến cho nhiều nhà đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn và gặp sức ép lớn từ những chi phí tài chính liên quan đến tiền lãi ngân hàng” – ông Cương nhìn nhận.

Cũng theo ông Đoàn Văn Cương, đây là thời điểm dòng vốn đổ vào thị trường BĐS diễn ra một cách thận trọng, cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều cẩn trọng trong việc đưa vốn vào thị trường.

“Có ba nguyên nhân để lý giải điều này: Thứ nhất, đại dịch Covid-19 đang gây ra những hiệu ứng tiêu cực, khiến các hoạt động kinh doanh đình trệ; Thứ hai, là tính pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa rõ ràng, nhiều dự án nằm trong vùng vi phạm quyền về đất đai và quyền kinh doanh; Thứ ba, là chính sách giảm tín dụng BĐS của Nhà nước từ năm 2019, khiến cho các DN phải tạm dừng dự án để cơ cấu lại danh mục kinh doanh” – ông Cương phân tích.

Trước thực trạng của thị trường hiện nay, ông Đoàn Văn Cương cho rằng, thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh sẽ phải chờ đến quý IV/2020 và sang năm 2021 mới có thể phục hồi lại.

“Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS không có dấu hiệu “đóng băng”, một số dự án đã được cấp phép đang tiếp tục rậm rịch triển khai, nên thị trường vẫn có sản phẩm để giao dịch, các chủ đầu tư đang cơ cấu lại danh mục kinh doanh số lượng sản phẩm sẽ ít đi, nhưng không có dấu hiệu mất thanh khoản trên thị trường” – ông Cương nhận định.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, từ nay đến hết quý III/2020 thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng và chưa thể phục hồi ngay lại trước những khó khăn từ năm 2020 và những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay.

“Xét về tổng thể thị trường bất động sản năm 2020, cầu có thể tăng, giá cũng có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường", mức độ phục hồi đều đặn như những năm gần đây” – ông Nghĩa nhận định.