Xây dựng khung pháp lý cho Condotel: Cần phải xác định sở hữu chung – riêng

Ngay sau khi văn bản được ban hành, Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có công văn gửi Chính phủ và các bộ ngành liên quan, bày tỏ sự lo ngại nếu những quy định không có sự chặt chẽ sẽ dễ xảy ra những tranh chấp giống như tranh chấp tại các dự án chung cư hiện nay. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Thưa ông, ông có đánh giá thế nào về việc Bộ TN&MT đã có văn bản hướng dẫn các địa phương trong cả nước hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở?

- Tôi đánh giá cao việc Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch (VHTTDL), Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT đã ban hành các Văn bản hướng dẫn giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel) cho các khách hàng (các nhà đầu tư thứ cấp) tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng; Xác định quy chuẩn kỹ thuật xây dựng căn hộ lưu trú (condotel); Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ TN&MT có ghi rõ: Xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Trước đó là Thông tư số 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel) và Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ VHTTDL về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”... Những văn bản này đã có những quy định rất rõ ràng đối với sản phẩm Condotel.

- Tôi cho rằng, vẫn còn một số nội dung chưa được xử lý tại các văn bản nêu trên của các Bộ, cụ thể: Văn bản của Bộ TN&MT và Bộ VHTTDL chỉ đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”, vì trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch”, hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp).

Văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng quy định loại hình “căn hộ lưu trú (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”. Trong lúc, “căn hộ du lịch” tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt.

Văn bản của Bộ TN&MT chỉ xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp “sổ đỏ” cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với “căn hộ du lịch” khi chủ đầu tư bán cho khách hàng thì cần phải được xác định diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã quy định, vì Văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định cách tính diện tích sử dụng “căn hộ lưu trú (condotel)” theo kích thước thông thủy, nhưng Bộ Xây dựng chưa đề xuất Chính phủ để hướng dẫn cách tính phần diện tích của “căn hộ lưu trú (condotel)” thuộc sở hữu riêng, để làm căn cứ cấp “sổ đỏ”.

Điều 48 Luật Du lịch hiện hành quy định 08 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, nhưng chưa quy định “nhà phố du lịch” cũng là loại cơ sở lưu trú du lịch, nên chưa bao quát đầy đủ các loại cơ sở lưu trú du lịch.

-Trên cơ sở các nội dung chưa được xử lý tại các văn bản như đã nêu, HoREA  cũng đã có một số kiến nghị gửi cơ quan chức năng. Trong đó, kiến nghị Bộ TN&MT bổ sung Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ để hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho nhà phố du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Vì nội dung hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho nhà phố du lịch hoàn toàn phù hợp với các căn cứ pháp luật đã được viện dẫn tại Văn bản số 703.

Bộ Xây dựng hoàn thiện Quy chuẩn xây dựng nhà chung cư, xác định khái niệm “căn hộ du lịch (condotel)”, thay thế khái niệm “căn hộ lưu trú (condotel)” để thống nhất với Luật Du lịch và giải thích khái niệm “căn hộ du lịch (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc tòa nhà độc lập phục vụ mục đích cho thuê lưu trú …”.

Đề nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quy định cách tính phần diện tích “căn hộ du lịch (condotel)” thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung, tương tự như cách tính đối với căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở, để làm cơ sở cấp “sổ đỏ” cho người mua “căn hộ du lịch (condotel)”.

Đồng thời cũng xem xét đề xuất Chính phủ quy định các điều kiện về huy động vốn, bán căn hộ du lịch (condotel) hình thành trong tương lai, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp), đảm bảo sự phát triển minh bạch, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản du lịch.

Đề nghị Bộ VHTTDL xem xét bổ sung loại hình “nhà phố du lịch” (còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel”) để thống nhất quản lý.