Chừng nào, hai mắt xích quan trọng của thị trường là cung và cầu chưa tháo gỡ được điểm nghẽn, thì chừng đó sức khỏe DN bất động sản vẫn khó hồi phục.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2023 cả nước có 1.286 DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phá sản giải thể, tăng 7,7%, và 3.705 DN ngừng kinh doanh, tăng 47,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây quả thực là con số biết nói cho thấy “sức khỏe” của DN địa ốc đang có vấn đề, bất chấp các giải pháp tháo gỡ của Chính phủ và đà phục hồi của thị trường chung.
Và vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, mà ai cũng nhìn thấy, đó là mất cân đối cung - cầu, trong khi đó nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp; phân khúc thấp cấp phục vụ cho nhu cầu của đa số người dân có thu nhập thấp còn rất hạn chế, không đủ điều kiện để vay vốn mua nhà.
Thế nhưng có một thực tế đáng buồn là, hầu hết các dự án nhà ở đều vướng mắc pháp lý khiến dự án tăng chi phí, nợ chủ đầu tư tăng cao và ngày càng nhiều DN mất thanh khoản. Muốn khơi thông nguồn cung phải gỡ được vướng mắc pháp lý cho các dự án.
Theo tính toán, trung bình 100.000 tỷ đồng nợ xấu bất động sản thì thị trường phải tiêu thụ (giao dịch thành công) 3.000 căn nhà mới tạm đủ tiền thu trả nợ gốc, lãi vay và duy trì hệ thống một năm. Nhưng tổng lượng nợ xấu bất động sản hiện nay của các DN đã quá lớn đến mức khó kiểm soát, nhiều chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án mới.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 phải ngót 1 năm mới có hiệu lực (1/1/2025) nên chưa thể tạo được chuyển biến mới, chưa có lực đẩy khả quan cho thị trường bất động sản năm 2024. Các dự án vướng pháp lý chưa biết khi nào được thông vì vẫn phải chờ hướng dẫn thực hiện của các Luật mới, sau khi có hiệu lực. Vì vậy, khả năng tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn là khó.
Có thể nói, vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân xuyên suốt tích tụ nhiều năm bào mòn sức khỏe DN và kéo lùi niềm tin của thị trường xuống mức thấp. Do đó, muốn thị trường bất động sản hồi phục, DN thoát khỏi cảnh “sống mòn”, chúng ta cần nhanh chóng lấy lại niềm tin của nhà đầu tư bằng cách giải quyết các yếu tố pháp lý của dự án. Dự án có pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư mới yên tâm khi mua nhà, thị trường sôi động trở lại, DN mới có dòng tiền để phục hồi. Còn nếu không, thời gian tới, chúng ta lại tiếp tục chứng kiến làn sóng DN giải thể, ngừng hoạt động, bởi lẽ vẫn còn nhiều DN do phải chống chọi với lãi vay, không khơi thông được nguồn vốn.... đang đuối dần và kiệt sức.
