Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi là nhà dự án), Luật Kinh doanh Bất động sản quy định việc giao dịch phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, đây là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, hiện nay, trên địa bàn thành phố có 500 dự án đang “đắp chiếu” vì chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thành. Mới đây nhất, hàng trăm khách hàng mua nhà dự án của Công ty CP Đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia, có địa chỉ tại Quận 10, TP HCM lâm vào tình trạng điêu đứng bởi thông tin doanh nghiệp này đang làm thủ tục giải thể, không còn hoạt động tại địa phương.
| Nhiều trường hợp người mua nhà đã mất trắng số tiền bỏ vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa: KT) |
Mặc dù còn nhiều bất cập như vậy nhưng người mua vẫn chấp nhận “nhà trên giấy tờ” bởi giá nhà thấp hơn so với nhà đã hình thành và có thể trả tiền nhiều đợt trong thời gian dài. Còn đối với chủ đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn.
Nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà cũng như nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: Chủ đầu tư trước khi bán nhà dự án phải được ngân hàng bảo lãnh, đồng thời phải được cấp giấy phép huy động vốn sau khi đã xây xong nền móng.Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, một số doanh nghiệp vừa qua có hiện tượng lừa đảo, gây bức xúc lớn trong xã hội.
“Từ thực tế này và đặt ra yêu cầu phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai, để bảo đảm trong trường hợp không bàn giao nhà đúng hạn thì ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho người tiêu dùng”, ông Châu chỉ rõ.
Đối với các doanh nghiệp địa ốc, gánh nặng chi phí là một mối lo và quy định này cũng làm tăng chi phí. Bởi ngoài nộp tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp còn phải thêm phí bảo lãnh. Thêm nữa, việc xét duyệt thủ tục để được bảo lãnh tương đối khó khăn và thường kéo dài.
Ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh của Công ty Bất động sản Phúc Khang cho biết, theo quy định của các ngân hàng, doanh nghiệp muốn được bảo lãnh phải có tiền hoặc tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời đóng phí 2% giá trị bảo lãnh.
“Phí này không được nhất quán trên thị trường nên sẽ bảo lãnh theo từng giai đoạn phát triển dự án hoặc từng phân kỳ kinh doanh của sản phẩm đó. Toàn bộ chi phí sẽ hoạch toán vào giá thành và người thiệt thòi nhất là người mua”, ông Tú cho biết.
Về phía ngân hàng, một trong những khó khăn là ngoài số vốn lớn đã tài trợ cho các dự án bất động sản, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. Ngân hàng sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.
Ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng pháp chế ngân hàng Phương Đông đề xuất, để tránh tình trạng ngân hàng phải “chịu trận” trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành dự án, ngân hàng phải có biện pháp như yêu cầu chủ đầu tư báo cáo mục đích sử dụng số tiền vay và báo cáo tiến độ dự án với cả ngân hàng và người mua nhà.
“Theo quy định của pháp luật, ngân hàng phải cho vay đúng mục đích và phải kiểm soát việc sử dụng vốn của khách hàng đúng mục đích. Trường hợp ngân hàng tài trợ vốn để xây dự án lại càng tốt, xây lên bao nhiêu rót tiền bấy nhiêu”, ông Hải gợi ý.
Thời gian qua, nhiều trường hợp người mua nhà đã mất trắng số tiền bỏ vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, việc đòi hỏi những quyền lợi của mình như yêu cầu chứng thư bảo lãnh là một hành động mà khách hàng cần phải thực hiện để đảm bảo giảm được tối thiểu về rủi ro.Theo các chuyên gia bất động sản, với những chi phí đội lên khi tiến hành bảo lãnh, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn khi mua nhà dự án. Mức phí này không phải quá cao so với những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình kinh doanh bất động sản./.
