KTĐT - Bộ phận nghiên cứu và định giá thuộc Colliers International tại Hà Nội vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội năm 2009 và dự báo thị trường năm 2010. Theo Colliers International, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có sự phục hồi vào năm 2010. Một số phân khúc sẽ có sự phục hồi mạnh mẽ.
Năm 2010, người thuê thêm ưu đãi
Theo Colliers, thị trường bất động sản năm 2010 có thể dần phục hồi trở lại tại Hà Nội. Tình hình kinh tế khởi sắc ở cả Hà Nội và trên toàn cầu có thêm hỗ trợ từ tăng nguồn vốn FDI. Tương lai của các toà nhà hạng A tại Hà Nội sẽ có sự khác biệt tuỳ thuộc vào vị trí và kế hoạch xây dựng trong năm 2010.
Với một nguồn cung dồi dào được đưa vào thị trường trong thời gian tới, tiêu thụ thấp là khó tránh khỏi. Việc tạo ra một thị trường kép tại Hoàn Kiếm và các quận phía tây thành phố, cùng với sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các quận này có thể khiến giá thuê đi xuống một cách trầm trọng và các chủ cho thuê ngày càng trở nên khó khăn hơn trong việc tìm khách thuê.
Điều này có thể có ảnh hưởng tới giá thuê chung hoặc tạo ra một giá thuê ưu đãi trong vòng 3-5 năm kèm nhiều khuyến khích hơn cho khách thuê, ví dụ như việc thời gian thuê miễn phí lâu hơn, báo cáo của Colliers phân tích.
Bộ phận nghiên cứu và định giá của doanh nghiệp này, trong một số cuộc thảo luận với các chủ nhà gần đây cho biết có một quan điểm chung của chủ nhà, đặt hiệu suất cho thuê lên trên việc duy trì mặt bằng giá cao để đảm bảo dòng tiền mặt.
Sau khi nền kinh tế phục hồi, họ sẽ xem xét để nâng cao giá thuê khi khách thuê gia hạn hợp đồng. Điều này có thể ảnh hưởng nặng nề đến nhiều chủ đầu tư với chiến lược của họ là xây dựng, lấp đầy và bán, vì giá trị đầu tư sẽ bị ảnh hưởng bởi giá thuê thỏa thuận thấp hơn. Ngược lại, các nhà đầu tư có tiền trong tay sẽ gia nhập thị trường và về lâu dài có thể chọn các dự án tốt, Colliers dự báo.
Văn phòng hạng B: Tăng, giảm từng vị trí
Kể từ quý IV/2009, thị trường văn phòng hạng B đã bắt đầu phục hồi và sẽ trở lại tương đối mạnh mẽ trong năm 2010. Nguyên nhân là do thị trường liên tục tăng trưởng về kích thước và chất lượng, với việc đưa vào một số tòa nhà hạng B chất lượng tốt trong năm 2009.
Theo Colliers, các nhà đầu tư có thể hy vọng vào một tỉ lệ lấp đầy cao trong phân khúc này vào năm 2010. Tuy nhiên, đây là một thị trường rất cạnh tranh nên cần được đảm bảo về yếu tố vị trí, cũng như chất lượng của các công trình sao cho phù hợp hoặc vượt trội so với những tòa nhà cùng hạng.
Theo tìm hiểu của bộ phận nghiên cứu và định giá, một số chủ đầu tư đang muốn bán sàn nhà tài sản để không bị ràng buộc về tiền và trả nợ cho các chủ đầu tư và chủ nợ. Tuy nhiên trong năm 2010, xu hướng chung là các chủ đầu tư sẽ xem xét giữ lại dự án của mình và cho thuê một khi mà giá thị trường và tỉ lệ lấp đầy được phục hồi trở lại để thu hồi được lợi nhuận tối đa bởi việc bán cả một sàn là giải pháp ngắn hạn.
Mặt bằng bán lẻ có thể giảm giá thuê trong dài hạn
Thị trường cung cấp mặt bằng bán lẻ được xem như là có thế mạnh ở Hà Nội. Tuy nhiên, việc thiếu hụt nguồn cung vẫn diễn ra với số lượng tương đối hạn chế, đi kèm là diện tích thuê không lớn.
Sự thiếu hụt về nguồn cung cho mặt bằng bán lẻ đang gây ra những cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà bán lẻ tại những dự án mà có thể đem lại cho họ lợi nhuận trong kinh doanh. Tuy nhiên, trong 5 năm tới, nguồn cung dồi dào tại Hà Nội chắc chắn sẽ gây ra sự cạnh tranh lớn hơn và có thể gây áp lực lên giá thuê, mà hiện đang tăng cao để ổn định thị trường, báo cáo phân tích.
Cũng cần được ghi nhận rằng vị trí, thiết kế, bố trí và sự pha trộn tất cả các khách thuê nhà trở nên quan trọng, một thị trường phát triển là chìa khóa cho các dự án bán lẻ tốt với sự cạnh tranh gia tăng, các dự án kém vị trí sẽ bị ảnh hưởng với giá cho thuê và tỉ lệ lấp đầy thấp hơn.
Một điều cũng quan trọng không kém là phải đảm bảo thu hút được những khách thuê bán lẻ chủ chốt, có tiếng tăm để kéo theo những nhà bán lẻ khác và khách hàng. Một dự án bán lẻ thành công cần phải có sự pha trộn các hệ thống cửa hàng, rạp chiếu phim, siêu thị, các khu dành cho giải trí..., Colliers lưu ý.
Giá nhà ở sẽ sôi động trở lại
Tiến tới năm 2010, phân khúc thị trường nhà ở vẫn tiếp tục được trông đợi một tín hiệu phục hồi tích cực sau thời điểm hậu khủng hoảng và sự ban hành của Luật Thuế thu nhập cá nhân mới. Thị trường bất động sản nhà ở hạng trung được đánh giá là điểm nổi bật cho các nhà đầu tư khi giá nhà bắt đầu tăng trở lại từ quý IV/2009.
Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro hơn và có nhiều dư luận không tốt trên thị trường khiến cho các nhà đầu tư lo lắng và bán lại hàng hóa của mình trước khi đến thời hạn cho lần trả tiếp theo, điều này có thể lặp lại trong năm 2010. Tuy nhiên cho đến thời điểm này, thị trường nhà ở vẫn dành được sự quan tâm rất lớn và các dự án mới sẽ được bán nhanh nếu với mức giá thấp hơn.
Theo Colliers, nỗi lo của năm 2009 đã bắt đầu được dịu đi, tuy nhiên, sự cẩn trọng vẫn cần phải được duy trì khi đầu tư vào bất kỳ loại hình tài sản nào. Sức cung của các mảng sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh trong thị trường và đem đến kết quả là giá thuê và tỉ lệ lấp đầy sẽ đều giảm xuống. Tuy nhiên, các dự án có vị trí đẹp, phát triển và đầu tư hiệu quả được dự đoán là sẽ vượt qua thị trường.
