KTĐT - Đó là nhận xét của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về những tác động của nghị định 71/2010 (Nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở) đối với thị trường bất động sản.
Những quy định chặt chẽ, rõ ràng tại Nghị định 71 sẽ góp phần loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có năng lực tài chính. Ngoài ra, nhiều khả năng thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ chững lại nhưng về mặt lâu dài thị trường sẽ được minh bạch hoá, chuyên nghiệp hơn.
Đây là nhận xét của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về những tác động của nghị định 71/2010 (Nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở) đối với thị trường bất động sản .
Ông nghĩ gì khi thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư đã sử dụng hình thức vay vốn, huy động vốn trước thời điểm được phép vì họ cho rằng không trái với luật dân sự dẫn đến huy động vốn tràn lan trên thị trường. Nghị định 71 liệu có khắc phục được tình trạng trên hay không?
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Hiện tại có một số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) kể cả tập đoàn BĐS đang rất yếu về năng lực tài chính trong khi đặc thù ngành nghề kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn rất lớn và dài hạn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã lách luật để huy động vốn và nhiều người cho rằng đây là thỏa thuận dân sự giữa khách hàng và người huy động vốn. Tuy nhiên, bên cạnh bộ Luật dân sự còn có luật chuyên ngành khác điều tiết thị trường kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt với quy mô giá trị lớn và trình tự thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu rất phức tạp với nhiều quy định khác nhau.
Vì thế, Chính phủ đã đưa ra những quy định mới trong đó phải vừa đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp mặt khác đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người dân có nhu cầu mua nhà. Do vậy, Nghị định 71 ra đời thay thế Nghị định 90 có quy định chi tiết và cụ thể hơn về các hình thức huy động vốn những về mặt thời điểm không khác Nghị định 90.
Những quy định chặt chẽ về việc huy động vốn sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn hơn trong việc triển khai dự án của mình hay không, thưa ông?
Đương nhiên, quy định càng chặt chẽ thì sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Thị trường bất động sản ở giai đoạn ngắn sẽ chững lại nhưng về mặt lâu dài thị trường sẽ minh bạch hơn và chỉ những doanh nghiệp thực sự có năng lực mới có thể tham gia.
Thời gian vừa qua, trên thị trường có khá nhiều dự án đã huy động góp vốn khi chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc chưa đầy đủ pháp lý. Vậy thì hợp đồng của những doanh nghiệp này sẽ được nhìn nhận như thế nào khi nghị định này có hiệu lực?
Nghị định 71 sẽ có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 và như tôi đã nói, những Nghị định 71 và Nghị định 90 là hoàn toàn giống nhau về thời điểm huy động vốn. Do vậy, những doanh nghiệp nào huy động vốn trước thời điểm Nghị định 71 cũng là hợp đồng vô giá trị. Tôi khuyến cáo khách hàng mặc dù có nhu cầu nhà ở hay đầu tư kiếm lời cũng cần kiểm tra chặt chẽ giấy tờ pháp lý và năng lực chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng.
Chỉ khi nào các nhà đầu tư thực hiện đủ đóng góp tài chính thì mới có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho mỗi người dân và khi đó họ mới được đưa vào danh sách và được Sở xây dựng thông qua thì người mua mới được bán và nếu người mua cố tình bán tắt ở giữa sẽ không được cấp chủ quyền sở hữu nhà ở hoặc đất.
Nghị định 71 có quy định nhà đầu tư thứ cấp khi chưa nhận được chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì sẽ không được bán trực tiếp cho người mua nhà thì lý do tại sao lại có quy định này?
Trước đây, Nghị định 02 và Nghị định 90 có quy định cụ thể điều kiện tại thời điểm đó khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện có thể huy động vốn khách hàng. Cụ thể là đối với những dự án phát triển hạ tầng đô thị khi nhà đầu tư cấp 1 bắt đầu khởi công dự án và giải phóng xong mặt bằng được quyền huy động vốn từ chủ đầu tư cấp 2 khi đó chủ đầu tư cấp 1 có quyền chuyển nhượng đất có hạ tầng cho nhà đầu tư cấp 2 hay là các công ty thứ cấp khác để họ xây dựng các công trình. Các chủ công trình này nếu muốn huy động vốn phải triển khai xong phần móng công trình lúc đó mới được huy động vốn trực tiếp từ khách hàng.
Có một thực tế, trong trường hợp công ty cấp 2 huy động vốn của các nhà đầu tư góp vốn khác với một lượng vốn lớn nhưng vẫn phải ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu như chủ đầu tư bán 10 đồng nhưng công ty thứ cấp bán 15 đồng. Vậy thì theo ông chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với khách hàng ở mức giá nào?
Điều này không nằm trong điều chỉnh nghị định này, tuy nhiên theo tôi trên thực tế việc các nhà đầu tư mua bán dự án phần lớn không công khai minh bạch về giá dẫn đến mức giá bán thực và giá bán thực tế cũng khá xa nhau. Thông thường, chủ đầu tư sẽ xác nhận giá bán đã được thỏa thuận với thứ cấp.
Xin cảm ơn ông!
